盐城市东台市城东项目定位报告2

东台城东项目市场分析报告2011-6-302011-6-30城市概况城市位置区位交通行政区划城市经济城市发展小结城市位置东台位于江苏沿海中部，南通泰州盐城三市交汇处,盐城南部县级市；市域总面积3221平方公里，总人口113万人；辖14个镇、1个省级开发区、1个沿海经济区、1个城东新区；属于长三角2小时经济圈,连续十年全国经济百强县;东台市DongtaiCity江苏沿海中部的县域经济百强县城市性质江苏沿海中部的现代化工商业城市公路：东连沿海高速，距上海198公里，西接宁靖盐高速和京沪高速，204国道、333省道贯穿全境；铁路：新长铁路东台站位于城东新区西北角，北连陇海线，南接沪宁。宜杭线，沪通铁路建成后可直达上海；水运：通榆河、泰东河绕区而过，直通京杭运河和长江黄金水道，川东港大河贯穿全境，一小时内可抵达大丰港、洋口港、南通港；机场：距南通、盐城机场1小时车程，距离上海虹桥机场、南京禄口机场2小时车程；区位交通长三角2小时经济圈,水陆空条件齐备,交通便捷,通达性强东台镇面积335.62平方千米，人口299700人溱东镇面积65.2平方千米，人口45398人时堰镇面积102.29平方千米，人口71500人五烈镇面积117.51平方千米，人口75800人梁垛镇面积132.21平方千米，人口86300人安丰镇面积71.2平方千米，人口53000人南沈灶镇面积13平方千米，人口23211人富安镇面积169.94平方千米，人口97600人唐洋镇面积22平方千米，人口20000人许河镇面积107平方千米，人口53000人三仓镇面积25平方千米，人口23000人头灶镇面积206.82平方千米，人口78000人弶港镇面积235平方千米，人口47800人新街镇面积102.89平方千米，人口42849人东台全市约113万人；其中东台城区常住人口约25万人，加流动人口共约30万人；行政区划全市常住人口突破百万，其中东台镇、富安镇、梁垛镇人口位居前三2010年全国百强县中排列第66位（盐城大丰排列第98位），在盐城所辖2市、7县中，经济发展最好；东台城市农业实力雄厚，堪称“江苏农业第一县”；近几年经济开始多元化发展，未形成规模，但整体经济进入全国百强县行列；东台城市经济在盐城各个县市中排行第一；东台乡镇居民大都在上海或南京等城市打工，居民收入尚可；城市经济东台市GDP增长趋势0100200300400亿元12.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%GDP224267313370增幅15.0%14.6%13.2%13.4%2007200820092010GDP总量增速较快，2010年GDP总量突破370亿元；经济发展保持两位数增长，但增长趋势有所放缓；人均GDP持续增长，2010年人均GDP达33100元；人均GDP增速快于地区经济发展增速，近四年平均增速16.6%；东台市人均GDP增长趋势010000200003000040000元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP20149241952860333100增幅16.4%20.1%14.3%15.7%2007200820092010GDP总量持续增加，人均GDP增速较快东台市三产比重结构图0%20%40%60%80%100%第三产业31.2%33.7%34.9%35.4%第二产业46.0%47.7%46.8%48.4%第一产业20.8%18.6%18.3%16.2%2007200820092010城市经济以第二产业为主，第三产业为辅的经济发展结构,其中2010年第二、三产业比重分别为为48.4%和35.4%；第二、三产业占比重持续扩大，其中第三产业增幅快于第二产业；以机械装备、纺织化纤、新型材料、风电能源为四大主导产业,以高端制品不锈钢、风电光伏新能源及装备、绿色食品深加工为三大特色产业;第二产业占比最大，第三产业发展速度最快城市经济“一城”指江苏沿海中部的中心城市，现代化工商业中等城市；“一区”指江苏沿海新兴的旅游休闲区；“三基地”即长江三角洲北部重要的制造业基地、绿色能源基地和农业产业化基地；区域功能定位：“一城一区三基地”城镇体系空间布构架：市域城镇发展以“一主、两副、多点”进行空间组织城市发展东台安丰三仓“一主”是东台城区；“两副”是以三仓、安丰为副中心，带动市域东、西两片的发展城市空间形态：“西城、东区”“北工、南居”“丰”字型城市核心区规划，其中沿望海路为商业服务中心，沿北海路为行政、文化、体育中心，金海路主要布置市级商业、办公设施，海陵北路联系老城与新区，主要布置居住区级商业服务设施。老城区开发区站前组团城东工业区城东居住区“东区”是以发展二产为主，生活相对配套的城市新区，包括城东工业区、城东居住区以及站前组团3个组团“西城”是以老城区和市经济开发区为依托，发展为功能综合、设施完备的城市片区北工南居城市发展目前城市发展方向：主要向东发展，其它方向适度延伸二产为主1、江苏沿海中部的县域经济百强县，苏北经济大县；2、长三角2小时经济圈,水陆空条件齐备,外部交通便捷；3、全市常住人口突破百万，人口基础条件良好；4、地区经济发展保持稳定增速，为房地产发展提供良好的经济基础；5、经济发展结构以第二产业为主，第三产业增速较快；6、现城市向外拓展的发展阶段，以向东发展为主，其它方向适度延伸；7、城市宏观背景，为房地产发展提供良好的先决条件，市场存在发展潜力；小结房地产市场土地市场住宅市场区域市场小结土地市场出让面积增幅明显,2010土地出让面积153.02万方，较去年增幅36.4%，年均成交面积在113万方；土地出让金额起伏较大，2010出让总金额6.34亿元，较去年回落近60%；每年土地出让平均宗数约42宗；73.89112.2153.03020406080100120140160单位：万方200820092010东台市土地出让面积情况东台市土地出让金额情况5.5916.066.34024681012141618200820092010单位：亿元土地市场交易量增幅明显，出让总金额起伏变化大东台市出让地块宗数情况392861010203040506070200820092010土地市场土地平均出让地块较小，价格波动起伏大东台市平均地价情况050100单位：万元/亩-1-0.500.51地价509527增幅89.10%-71.1%200820092010东台市楼板价增幅趋势0200400600800单位：元/平米-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.8楼板价472753197增幅59%-73%200820092010东台市平均土地出让面积1.8942.500.511.522.533.544.5200820092010单位：万方近三年，出让地块平均大小在1.8-4万方之间；地价受供应及出让影响，起伏变化较大，2010年地价为27万/亩；国有储备公司大量购置土地，影响2010楼板价，2010年楼板价为197元/平米；土地市场住宅市场东台市，2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元；2008年受宏观市场营销销售面积及金额有所下滑；2009年受市场回暖影响，销售情况大增，总销面积及金额增幅在45%左右；2010年资料未公布，预计在总销面积在40-50万方左右2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元东台商品住宅销售金额8.17.738.330.6%-4.6%45.6%7.47.57.67.77.87.988.18.28.38.4200720082009单位：亿元-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%销售金额增幅东台商品住宅销售面积3324.331.835.0%-8.9%44.5%05101520253035200720082009单位：万方-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%销售面积增幅数据来至：东台房产网住宅市场2010年东台中心城区商品房住宅均价在3500元/平米左右，价格变化较平稳；2011上半年商品房住宅均价在5000-6000元/平米之间，较2010年同期价格增长近1倍；东台商品房市场处于起步阶段，价格起伏变动明显，整体处于上升阶段；2011年上半年均价5000-6000元/平米，价格增幅较快住宅市场项目类别建筑面积（万㎡）均价（元/㎡）主力面积（㎡）近期开盘开盘套数去化率东方一品多层2.556002R：70-912010.924095%盛世和苑小高1.865003R：102-1422011.19898%7号公馆高层11.570003R：120-1402011.7100/时代豪庭高层1459003R：128-1332011.634023.5%东方新城多层、小高853503R：109-1232011.614548.3%城北雅苑小高0.548002R：952011.772/金水湾多层5855003R：140-1472011.410824%东城名苑小高、高层15/3R：108-135未定//东台项目以多层、小高层为主，别墅项目稀缺，以中小体量为主，仅金水湾项目体量较大；楼盘主要以周边配套、交通便捷及性价比高为卖点，客源为市区改善客源及县镇首次置业客户；目前去化情况较好，开盘时间5-6个月左右，去化率在90%以上；以当地开发商为主，但少量外地房企开始进驻，如：时代豪庭（上海地产）；多数项目聘请上海及南京策划及代理公司，如：时代豪庭（新聚仁）、盛世和苑（上海基盛）等；区域总体量约111.3万方，在售项目5个住宅市场时代豪庭高层5900元/㎡东方新城小高5350元/㎡东城名苑小高、高层城北雅苑小高4800元/㎡盛世和苑小高6500元/㎡东方一品多层5600元/㎡7号公馆高层7000元/㎡金水湾多层5500元/㎡考虑出行便捷性，楼盘多分布在城市主干道附近；城市北部及东部项目居多，表明目前城市发展主要以北部及东部为主，南部发展欠佳；项目分布较分散，聚集性不强项目多层小高层高层东城名苑7号公馆盛世和苑时代豪庭东方一品金水湾东方新城城北雅苑住宅市场在售项目主要以多层、小高层为主，容积率在1.5-2.0左右，未来供应项目主要以高层为主；建筑风格多为现代简约风格，板式楼居多；社区景观较简洁，设计元素较少；产品大都较正统，一般不会采用偷面积等增加附加值的元素在售项目以多层、小高层为主，产品设计正统，无亮点和附加值58151411.582.51.80.50102030405060单位：万方金水湾东城名苑时代豪庭7号公馆东方新城东方一品盛世和苑城北雅苑东台市项目体量比较图住宅市场中小楼盘占据多数，东台项目在售及潜在供应的总体量约111.3万方；2011年下半年开盘项目在3-4个左右，集中在城北及城东；楼盘主要以中小体量为主，由于推案分开，当期可售量少，个案销售周期较短住宅市场市区住宅主要价格段在5300-6500元/平米，总价在50-80万元之间；坐拥主干道、市府公园的唯城-7号公馆，开盘预计达7000元/平米，东台价格最高项目；金水湾品质较高，但价格定位平民，符合大盘跑量，加快销售进度的特征；城市北部开发区配套逐步完善，开发项目较多，但多为安置房；在售项目价格差异小，总价在50-80万元之间东台市项目价格比较70006500590056005500535048000100020003000400050006000700080007号公馆盛世和苑时代豪庭东方一品金水湾东方新城城北雅苑单位:元/平米项目总价（万元）7号公馆84-98盛世和苑66-92时代豪庭75-78东方一品39-51金水湾77-81东方新城58-65城北雅苑46-49住宅市场整体去化情况良好，开盘半年左右项目去化率在90%以上，去化速度稳定在20套/月左右；时代豪庭和东方新城，6月份开盘，蓄水期长达半年，去化速度最理想，达70-80套/月之间；金水湾项目在售项目户型偏大，