市场调研报告范本

金华市房地产市场调研报告第一部分宏观背景篇第二部分市场分析篇第三部分地块状况报告框架第一部分宏观背景篇金华概况经济环境城市规划宏观背景金华概况金华市为省辖地级城市，以境内金华山得名。金华市东西直线距离为151千米南北直线距离为129千米，城市面积为10918平方千米。下辖“二区三县四市”，分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县金华市位于浙江省中部，东衔沪甬温三个港口城市，西临浙江西部及闽赣皖三省，地理位置优越。金华市区域位置人文底蕴城市历史金华古称婺州，因“地处金星与婺女两星争华之处”而得名。公元前222年，秦王朝在此置会稽郡乌伤县，南朝改置金华郡以后，一直是郡、州、路、府治所。1985年撤地设市，料行市管县体制，历史名人骆宾王、宗泽、宋濂、李渔、黄宾虹、邵飘萍、严济慈、吴晗、艾青、施光南等等名胜凤光金华现有全国重点文保单位１６处，其中市区有唐法隆寺经幢、婺州瓷铁店窑址、宋元名刹天宁寺和太平天国侍王府４处，国家级风景名胜区双龙洞为主，包括冰壶洞、朝真洞等胜迹，文化成就2007年4月13日被国务院批准为国家历史文化名城，金华火腿、具有４００年历史的婺剧等４项民间传统技艺和艺术已被列入国家非物质文化遗产目录金华市历史悠久，人文气息浓厚，自然风光优美，是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素，金华市被评为中国最佳居住城市之一。对内交通三横三纵三横李渔路、人民路、现330国道（规划改为城市道路）三纵八一街、双龙街、东市街内环路将金华市三区：江北、江南和金东最繁华的内城区连接起来外环路连接金华市区四周的开发区和产业园及风景区迎宾大道由城区内的繁华路段八一路向北延伸至本项目北面的尖峰山金华市区交通网络完善趋于完善，城市规划区内与规划区外交通便捷性加强，带动了城市规划区外房地产市场的快速发展。交通设施对外交通高速公路杭金衢高速义乌——金华市杭州——衢州甬金高速，使金华市和周边各县级市形成了10分钟交通圈金丽温高速永康——金华市金华——温州甬金高速东阳义乌——金华市金华——宁波诸永高速绍兴诸暨市——温州永嘉县普通公路03省道杭金线义乌——金华市金华——杭州路况得到改善，交通行驶条件进一步提高G330国道永康兰溪——金华市温州--寿昌S45省道兰溪——金华市304公路铁路金椒线金华——椒江华东地区重要交通枢纽金甬线金华——宁波金千线新安江——千岛湖浙赣线浙江——江西金温线丽水——温州金华交通便利,历来就有“四省省衢”之称，作为浙中交通枢纽，境内浙赣横穿东西，金温、金千铁路纵贯南北，330国道、03省道、45省道在城区交汇，地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点，起到承东接西作用。2006年底金华人口统计金华市区94.4婺城区63.8金东区30.6义乌112.6永康65.8东阳76.2常住总人口498.9金华占全省总人口比例10.01%人口状况447.94449.19449.91451.7454.13456.891.3491.9892.1892.2192.1692.210501001502002503003504004505002001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）市区（万人）金华市人口增长缓慢，而金华市区人口增长更低，甚至出现负增长，主要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大，外来人口少。金华市人口只占整个浙江省的10.01%，比重较低；而金华市区人口只占金华市的18.9%，低于义乌市人口。婺城区及金东区作为金华中心区域，人口数量有限，低于义乌、永康、东阳等县市，对金华市区房地产市场发展带来了障碍。金华市GDP总值发展较快，增幅保持在10%以上，表明金华市经济发展迅速。但05年后整体增长速度放慢。人均GDP值增长曲线与全市GDP发展类似，到06年底，人均GDP达到了26974元。但05年以后，人均GDP增速放慢金华经济平稳增长，为当地房地产市场业健康发展提供了良好的经济环境，购买能力得到增强。宏观背景经济环境546.4597.27680.39798.981055.361228.57978.3810.10%10.30%12.90%15.50%16.20%14.00%13.30%02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%国内生产总值(亿元)增长率1226813356151681777321703233022697410.10%10.30%12.50%15.20%15.90%13.50%12.70%0500010000150002000025000300002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%人均国内生产总值(元)增长率GDP总值及人均GDP人均可支配收入发展金华市01-06年人均可支配收入发展11264124451397015378103851780612.60%8.46%10.48%11.77%10.55%15.78%050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%可支配收入增长率人均可支配收入逐年上升，人民生活水平得到提高，潜在消费能力得到增强，对房地产市场而言将是有利因素。人均可支配收入发展看，发展速度起伏不断，02—04年呈持续增速趋势，而05年有一定幅度下降，到06年又有较大幅度的上升。从发展看，基本保持较快的发展速度。三产结构发展8.80%55.60%35.60%7.90%55.50%36.60%7.10%55.90%37.00%6.60%53.10%40.30%6%53.40%40.60%5.50%53.90%40.60%0%20%40%60%80%100%2001年2002年2003年2004年2005年2006年金华市01-06年三产比重第一产业第二产业第三产业第一产业比重逐年减小，第三产业增加值增速明显高于第二产业，第二产业增加值对金华经济发展影响缩小，三大产业比重表明金华整体的城市化发展速度较慢。第一产业在GDP的比重逐年下降，但其06年仍达到了5.5%，第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展；第二产业所占比重在05年有较大的下降，而后逐步缓慢上升；第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升，但由于第一产业所占比重太大，且二产发展缓慢，表明金华工业经济发展较慢，影响到金华整体经济的发展速度。金华市与周边主要城市比较金华杭州宁波温州台州GDP总值（亿元）1228.5734412864.491834.381467人均GDP（元）26974518713873324349.7330136.74人均可支配收入（元）1780615049158822171619953三产比重1:10:81:10:8.81:10:81:15.6:11.91:7.3:5.4城市化水平0.220.620.390.210.27通过比较,可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低,就全省而言,处于中等偏下水平,但从其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度发展潜力较大,消费潜力较大.市区与周边主要县市比较义乌市整体经济发展最快，其不管GDP生产总值、人均GDP生产总值还是人均可支配收入均是最高的。金华市区虽然GDP总值比永康市高，但由于人口因素，其人均GDP值最低，而且从金华市全市人均GDP值看，市区低于全市水平，表明市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。金华市区（含金东区）义乌永康备注人均GDP（美元）324062914061金华市人均GDP26974元，折合美元3384元GDP（亿元）235.9亿352亿170亿.人均可支配收入（元）178062000016874宏观背景规划发展金华城市发展以南北为主对本项目十分利好，对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用金华市城市总体规划规划区范围城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，总面积2044平方公里，涵盖金东区、婺城区。城市用地发展方向以内城区为依托，向南、北发展为主，适当向东、东北发展城市总体布局一个核心区六大功能区核心区：一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心六大功能区：城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区城南：以湖海塘高级休闲居住为特色综合区城东：以金东区公共中心为特色的综合区。城西：以十里长湖公园为特色的综合区。城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区城西南：以市工业园区和高新科技园为主产业园区城市空间发展战略以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，由风景区、郊外休闲绿地、自然林地组成的楔形绿地向外延伸至中心区构成具有弹性的开放式空间发展框架。本项目相关规划本项目所在区域在规划中被定位为以浙师大、体育会展中心为特色的综合区，南面浙师大区域为教育科研用地，本项目北面包括本项目一部分在内为双龙洞风景区。东面为城郊公园，西面为居住和部分商业行政用地。从交通规划来看未来将有五条公路从本项目周边或直接从本项目穿过，包括迎宾大道、金罗路、在建的环景路、金兰北路等，而杭金衢高速距离本项目只有一千米左右第二部分市场分析篇一级市场分析二级市场分析市场分析一级市场土地供应年份位置总供应（万㎡）商业类（万㎡）住宅类（万㎡）容积率1.0以下容积率1.0以上2005年城市规划区内57.1417.270.8339.04城市规划区外8.50.47——8.03经济开发区3.88————3.88合计69.5217.740.8350.952006年城市规划区内45.8517.950.03327.867城市规划区外29.43——0.5228.91经济开发区2.07————2.07合计77.3517.950.55358.84706年金华市区土地出让相比05年有所增加。从市区各区域土地出让看，城市规划区内土地出让有所减少，而城市规划区外土地出让有大幅度增加，金华市区外括速度比较快。从土地性质看，商业土地出让基本维持原状，而住宅类土地出让增加，其中以容积率1.0以上的地块增加最多。（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）土地开发年份位置已开发（万㎡）商业类（万㎡）住宅类（万㎡）容积率1.0以下容积率1.0以上2005年城市规划区内43.9313.810.8329.29城市规划区外7.290.47——6.82经济开发区4.55————4.55合计55.7714.280.8340.662006年城市规划区内13.617.530.0336.047城市规划区外16.43——0.5215.91经济开发区2.07————2.07合计32.117.530.55324.02706年金华市土地开发以城市规划区外发展最快，而城市规划区内土地开发速度相对放慢。从住宅用地看，由于容积率1.0以下供应量小，该类土地基本开发完毕。（容积率1.0以下土地主要是指以别墅产品为主，容积率1.0以上土地主要是以公寓产品为主）土地市场判断金华市区城市外扩速度提高，城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主，其次是商业类用地，别墅产品用地近两年几乎无供应量体入市，市场中别墅用地较稀缺。金华市区近两年未开发土地量达到58.99万㎡，其中公寓产品用地达到了45.11万㎡，占到未开发土地量的76.5%，其余未开发土地主要是商业用地，可见金华市区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常激烈，而别