房地产信托产品结构报告资料

2011/8/26房地产信托产品结构介绍1页房地产信托产品结构介绍2011/8/26房地产信托产品结构介绍2页二房地产信托参与者及其特点目录一房地产信托业务的基本介绍三房地产信托产品的主要结构四房地产信托产品的趋势展望2011/8/26房地产信托产品结构介绍3页房地产信托业务的基本介绍物业为标，信托为本房地产信托的基本概念房地产信托的主要模式地产业与信托业的发展什么是房地产信托？一2011/8/26房地产信托产品结构介绍4页0%5%10%15%20%25%30%35%40%010002000300040005000600070002010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2房地产信托规模（亿元）增长率房地产信托是指：信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产投资项目，为委托人获取一定的收益我国房地产信托业仍处于快速发展的初期阶段，截止到2011年二季度，房地产信托存量规模首超六千亿元，占信托总资金规模的20%自2010年国家加大房地产调控力度收紧银行信贷以来，房地产信托已成为开发商主要融资渠道之一。与此同时，监管趋严和宏观经济风险加剧将抑制其过快发展，倒逼产品结构创新房地产信托的基本概念数据来源：中国信托业协会房地产信托快速发展，二季度规模超六千亿2011/8/26房地产信托产品结构介绍5页房地产信托按信托投资标的分为：财产信托与资金信托目前我国房地产信托以项目导向型融资为主，资金信托模式比较成熟房地产信托按信托业务性质分为：委托业务、代理业务、金融租赁、担保、咨询等目前我国大多数信托公司处于融资渠道向资产管理平台的角色转型中房地产信托按发行运作流程分为：美国模式、日本模式、中国模式中国模式与两者差别大，主要介入房地产开发阶段，期限短、不上市房地产信托的主要模式房地产信托的三种运作流程评估资金接洽承销商、发起人接洽律师、会计师接洽不动产顾问公司向SEC申请募集、挂牌房地产公司将房产分售投资者投资者将产权信托于信托公司信托公司将房产返租并收租金信托公司也可出售、转租房产信托公司向投资者发放红利接洽房地产商，分析项目可行性确定融资需求、设计信托结构向银监会申请募集、投放项目资金期满信托公司回收本金取得收益信托公司向投资者发放红利美国模式日本模式中国模式2011/8/26房地产信托产品结构介绍6页0%2%4%6%8%10%050001000015000200002500030000350002004200520062007200820092010信托资产爆炸式增长，占GDP8%信托资产总规模（亿元）占GDP总量的比重以房地产开发商为核心的开发循环以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以按揭抵押债券为核心的资产证券化作为国民经济重要支柱产业，房地产开发投资占全社会固定资产投资的20%，GDP比重的10%；2010年房地产销售额占GDP14%。国外美国、加拿大、日本等成熟房地产市场房地产投资占GDP比重20%-35%成熟的房地产市场包括三个循环：开发循环投资循环资产证券化投资循环是中国房地产市场未来五到十年面临的最大的一次商业机会随着金融市场的日益健全，尤其是信托业“一法两规”的出台，信托业出现了前所未有的扩张机遇地产业与信托业的发展数据来源：中国信托业协会、国家统计局2011/8/26房地产信托产品结构介绍7页房地产信托参与者及其特点四方角力，各有所需如何从参与者角度看信托产品？二房地产信托的FourForcesFourForces各自核心诉求项目来源参考因素设计导向资金来源房地产信托提供投资标的和担当开发主体包括土地、房屋出租、出售等市场信息分为信托业法规和房地产调控政策决定信托的资金质量和销售规模2011/8/28房地产信托产品结构介绍8页房地产信托的FourForces2011/8/28房地产信托产品结构介绍9页ForceOne：房地产开发商在宏观调控政策影响下，银行放贷持续收紧，中小型房企多转向民间资本，大型房企融资渠道多样化，房地产信托基金及海外融资成为新增长点，融资成本明显上升核心诉求：中小房企需要资金度过寒冬、大型房企需要资金并购扩张资金来源资金成本2011上半年资金规模资金来源占比房企本年资金来源40991亿元100%国内贷款7%≤R≤9%7023亿元17.1%房地产信托10%≤R≤20%890亿元2.2%房地产私募基金20%≤R≤30%43.8亿美元0.7%海外融资10%≤R≤13.5%438亿元1.1%其他：定金预收，个人按揭贷款等17067亿元41.6%其他自筹资金15289亿元37.3%民间融资15%≤R≤20%数据来源：用益信托网2011/8/28房地产信托产品结构介绍10页ForceTwo：普通投资者2011年上半年股市持续低迷录得负收益、券商理财产品同样跌幅较大、债券回报率略有回升、各类信托产品得到投资者青睐，尤其是高风险高回报的股权类、权益类信托产品核心诉求：投资者主要关注产品收益率，对不同产品的风险认识不足理财产品2011上半年收益率产品特点信托9.46%上半年收益率位居五大投资品种之首，创新产品受青睐房地产信托10.86%需求端推动收益率上升，下半年窗口指导不确定性增加商品类信托9.72%信托产品创新速度加快，商品证券化中存在潜在风险A股-1.6%A股总市值缩水7683亿、八成亏损，未来形势仍不乐观券商集合理财产品-5.18%仅有5只货币型、12只债券型，以及7只混合型和3只股票型，共27只产品实现正收益，亏损最严重的达23.25%公司债5.49%一季度平均利率4.63%飙升到二季度的5.55%三年国债5.58%随着上半年多次加息，年初与年中国债相比也同步上涨三年定存5%随着上半年多次加息，存款利率水涨船高，但仍显不足数据来源：用益信托网2011/8/28房地产信托产品结构介绍11页ForceThree：房地产市场2011年上半年一、二、三线城市土地出让收入分别同比变动了-26.13%、-4.22%、+18.19%；成交建筑面积同比变动+10.98%、-0.78%、+38.29%，二、三线城市房地产市场仍保持高速的增长核心诉求：选择项目时需要优先考虑安全边际高，成长性好的二三线城市项目。下半年面临大批土地出让的机会，在价格合适的时机可以谨慎参与拿地模式的开发项目数据来源：国家统计局96981001021041061081月2月3月4月5月6月2011年上半年七十个大中城市平均新建住宅价格指数环比同比定基环比以上月价格为100同比以去年同月价格为100定基以2010年价格为100050010001500200025001月2月3月4月5月6月2011年上半年全国土地平均楼面地价住宅用地商业用地单位：元/平方米2011/8/28房地产信托产品结构介绍12页2002年4月1日信托业出台“一法两规”《中华人民共和国信托法》《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》首份信托业规范法规出台，明确了信托业务的流程和规范，促使接下来一段时间债券类信托产品空前热销2005年9月26日《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号)首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证齐全”、“开发商二级资质”、“项目资本金比例不低于35%”现适用资本金比例30%2009年5月4日《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(25号)首次降低开展信托业务条件：最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，可只要求项目“三证”，并对开发资质不作要求2010年12月08日《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》强调合规性风险自查：主要包括“四证”齐全、二级资质、项目资本金比例、还款来源、抵质押、到期偿还能力及风险处置预案等内容2002.04.01“一法两规”2005.09.26“融资条件”2009.05.04“危机后放松”2010.12.08“调控再开启”ForceFour：调控政策监管政策时间轴：2011/8/28房地产信托产品结构介绍13页ForceFour：调控政策房地产调控政策长期化：经历四轮调控，市场处于消化期尚无退出时间表2010.1“国十一条”2010.4“国十条”2010.9“9.29新政”2011.1“新国八条”扩大化：将推出二三线城市限购令多样化：二套房首付60%1.1倍基准利率转让营业税开征物业税……信托业监管法规《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》奠定2011年监管政策的主基调，上半年屡次传言叫停房地产信托业务，目前不符合贷款条件的债权信托产品已被叫停，“实质重于形式”条款局限了信托结构的创新监管形式具体化：频繁的窗口指导平抑了信托规模的井喷；发行前审批制度，增大监管力度；更加注重走款方式的实质性2011/8/26房地产信托产品结构介绍14页房地产信托产品的主要结构股债为基，结构丰富信托产品基本结构分类信托产品主要设计元素信托产品结构常见案例房地产信托产品如何进行分类？三2011/8/26房地产信托产品结构介绍15页（2）收购股权增资扩股按所有权划分信托产品主要分三类：债权类、股权类、权益类债权类信托产品：安全性要求最高，一般需要“四证齐全”、自有资本金达30%、二级以上开发资质股权类信托产品：盈利性要求最高，结构清晰、风险相对较大、需要对项目审核有综合测算财产受益类产品：通常指已建成的产权清晰，能够产生稳定现金流的如商场、酒店、写字楼等租赁物业信托产品基本结构分类投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金（4）信托收益及本金资产抵押、股权质押、第三方担保债权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（资金投向）（1）信托资金（3）项目结算分配股息（4）信托收益及本金股权质押、第三方担保股权结构投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（委托人）（2）信托资金（1）信托财产（3）优先受益权收入（4）信托收益及本金优先受益权权益结构溢价回购优先受益权2011/8/26房地产信托产品结构介绍16页在基本结构上的衍生元素有：一、银信合作——银行表内资产信托化二、购房优惠——浮动收益下的预收款三、假股真债——约定股权将溢价回购四、优先劣后——劣后保障优先受益权五、股债结合——风险分级、收益分级六、共担风险型—含信托公司自有资金七、主动型信托—投资项目不定周期长八、合伙制基金—有规范的GP、LP模式九、集合换单一—有效规避监管层…………信托产品主要设计元素2011/8/26房地产信托产品结构介绍17页产品性质：银信合作指银行将协议信贷资产转让给信托投资公司，到期后银行负责溢价回购，其实质是将信贷资产包装成信托产品，为投资者提供固定收益的定期理财产品产品背景：是由银行主导的信托结构，信贷资产的出售的主要考虑是改善银行存贷结构，增加资金流动性。在银监会于2007年7月对信托行业第六次整顿中，发布信托业“两新规”正式叫停房地产银信合作典型特点：由银行主导、信托公司配合，资产包质量难以有效监控，信托公司自主业务受挤压，业务收益小经典案例：中泰信托·国开行资产转让资金信托基本框架：一、银信合作投资者（委托人、受益人）银行（受让信托资产）信托公司（受托人）资金交付资金运用扣除管理报酬后归还增值资产（含收益）后归还2011/8/26房地产信托产品结构介绍18页产品性质：附带购房优惠权通常作为债权类信托产品的一种有效补充，一方面给予投资者超出固定收益的预期收益，另一方面帮助开发商提前锁定一定规模的销售额，较快地回笼资金，节约成本产品背景：该类产品单独发行较少，审批风险较大，主要原因有：开发商在销售房产必须具有“五证两书”，涉嫌违规卖房；限购令出台后，信托产品投资者是否能够选择购房权值得怀疑典型特点：地产项目本身有较大吸引力、优惠权可单独流通交易、降价销售可以实现开发商合理避税、购房优惠权适合于养老地产项目经典案例：中信信托·聚信汇金