美国住房金融政策

美国住房金融政策及对我国的启示美国的公共住房政策主要是以市场调节为主,政府调控为辅。具体表现有以住房抵押贷款为核心的公共住房金融政策模式,此模式基本代表了市场经济条件下住房金融市场的发展方向。住房抵押贷款是以住房这种不动产作为偿还债务的担保获得贷款的借贷行为。在美国购买住房一般首期比例为房款的20%,余下的80%运用贷款解决,还款期限最高可达30年,以10年和20年最为常见。常见住房抵押贷款形式有固定偿还抵押贷款、累进偿还抵押贷款、固定利率住房抵押贷款以及可调整利率抵押贷款等。购房者可以根据自己预期收入状况自由选择,但各类贷款方式之间有成本上的差别。为了解决贷款信用风险的问题,美国建立了一套别具特色的抵押保险机制。首先,为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险;其次,采取政府机构(公营)与私营保险机构相结合的混合模式,尤其是政府起到了有力的作用。为了实现“人人都有良好住房”的政策目标,联邦住房管理局为中低收入家庭的抵押贷款提供100%的保险,同时设立抵押贷款保险数额的上限,其数额每年由联邦住房与城市发展部依据全国住房市场的价格变化和居民家庭收入水平等因素来确定。这种做法既体现了政府积极执行向中低收入家庭倾斜和扶持弱小阶层的政策取向,也防止了人们利用政府保险的抵押贷款来购买过于奢侈住房的倾向。公营住房抵押贷款保险机制的建立,大大增强了住房抵押贷款一级金融机构的信心,保障了住房抵押贷款的资金来源,使住房抵押市场得到健康迅速发展。同时美国一般家庭平均6年就会搬一次家,所以每年住房二级市场的成交额均超过一级市场。美国政府大力推行住房抵押贷款证券化,以解决二级市场的住房抵押贷款问题。住房抵押贷款证券化是一种债权证券化形式,即以住房抵押贷款债权为基础,由金融机构或特定证券机构对这种债权进行组合,通过信用机构担保,在资本市场上进行筹资。通过一系列公共住房政策的配套运作,美国的家庭居住条件达到很高的水平,住房自有化率、每套住房单元的房间数、每个房间的居住人数、每单元的面积等多项居住水平指标在世界各国中均名列前茅。同时有效的公共住房政策不仅有助于住房问题的解决,使居民的居住水平逐步提高,而且通过住宅业的繁荣,进而反作用于美国的经济发展。结合美国公共住房金融政策,我们可以总结出他们的成功共性,这些经验可以为我们进一步完善政府改革制度提供借鉴。一、完善制度设计中国保障性住房建设和管理工作需要充分发挥政府的主导作用，制定保障性住房规章制度，对其进行统一的规划、建设和管理，整合国土、住房、规划和建设部门中关于保障性住房建设和管理的事务，设立类似建屋管理局的机构，责任明确，权力到位，自负盈亏。在制定保障房申购和流通等方面的制度时，不应该完全禁止保障性住房流通，而应对保障房的流通加以限制，明确指出保障房在市场流通的前提条件，规定流通和转租时的收益分配和收益率，对申请人再次申请保障房进行限制等，以营造健康、流畅的保障房交易市场，既杜绝投机牟利行为，又让申请者根据情况退出保障房，将资源让给其他居民。二、建立分阶段、多层次的保障性住房体系保障性住房需求者可简单分为租用型和购买型，或者分为基本型、改善型、发展型和特殊型。国家应根据不同历史时期的情况和不同保障房的需求，建立多样化、多层次的保障性住房供给体系。在进行保障性住房建设时，分阶段、有重点地进行建设。在现阶段需求远大于供给的条件下，尽量实现户型设计的标准化，提高保障房建设的工业化水平。三、完善土地供给和金融支持体系保障性住房与普通商品房建设的最大区别就是非营利性或低营利性，建立优惠的土地供给制度和稳定的金融支持体系及其长效机制是保障性住房成功建设的关键。在土地供给方面，固然不能照搬新加坡立法低价征用私人土地的做法，但可在现有的法律法规层面上对保障房用地提供政策优惠。例如，可在土地审批和手续费用等方面提供便利；也可针对现状保障性住房配套设施不足的问题，对保障房社区周边的基础设施、商业设施和公共服务设施等不同类型的用地提供审批环节上的便利和税收政策上的优惠。四、营造良好社区为了实现“居者有其屋”的初步目标，远期进而向“居者乐其屋”转变，一方面需要建立和不断完善社区物业管理的法规体系，包括对组屋建筑物、公共电器、卫生、电梯、娱乐设施、开敞空间等方面所作的明确规定；另一方面需要不断推进社区文化的建设与管理，建立良好的社区认同感和邻里关系。我国需要在推进保障性住房物业管理市场化和专业化的同时，加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系。应由政府主导设立真正代表住户利益的机构，代表居民向高质量的物业管理公司购买服务，保障居民权益。我国一些城市的居住已经出现了明显的两极分化现象，高收入群体集中居住到商品房社区，低收入群体集中居住在经济适用房和廉租房社区，居住分化正在引发许多社会问题。新加坡通过对组屋的购买、流通、出租等一系列环节进行控制，实现了组屋社区向混合居住模式的根本性转变，这是我国保障性住房建设值得借鉴的重要经验。我国可加强类似的以多样化住宅设计为基础的混合社区建设项目，或在普通商品房建设中强制要求建设一定比例的保障性住房。我国现有的保障性住房社区的商店、就业场所、学校等公共设施和活动场所存在较严重的缺失和不足，因此应加强社区内公共配套设施和文化娱乐设施建设，重视不同群体之间日常交往的空间设计，以建立良好的社区邻里关系，营造长期稳定的住区氛围。五、鼓励公众参与美国住房管理中有多种方式的公众参与，并发挥着日益重要的作用。例如，在市镇理事会中吸纳普通居民作为社区基层领袖，参与社区管理政策的制定。市镇理事会每两个月召开一次理事会会议，与居民共同商讨城市管理中的具体问题。我国对保障性住房社区的管理也应推进制度性的公众参与方式，如公众论坛、听证会等，使住房使用者、各类社会团体等能够真正深度参与社区建设与决策管理，推进社区和谐发展。