伟业顾问北京城建集团东湖湾项目全案策划报告89页

1『城建集团东湖湾』项目营销策划报告第一篇第一篇第一篇第一篇市场篇市场篇市场篇市场篇2『城建集团东湖湾』项目营销策划报告第一部分第一部分第一部分第一部分宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析一一一一、、、、整体经济运行状况分析整体经济运行状况分析整体经济运行状况分析整体经济运行状况分析2005年前三季度，北京市整体经济运行状况良好，经济发展平稳，保持了较快的发展态势。经济结构进一步改善，社会形势稳定。（（（（一一一一））））经济保持平稳较快的发展态势经济保持平稳较快的发展态势经济保持平稳较快的发展态势经济保持平稳较快的发展态势1、总体经济平稳较快增长1-3季度，全市实现地区生产总值3542亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.5%，增幅比上半年提高0.1个百分点，比上年同期低2.5个百分点；这一速度与近10年来10.7%的全市平均增速接近，表明经济仍处于较快增长的轨道上。其中，第一产业增加值75.6亿元，下降3.1%；第二产业增加值1504.3亿元，增长11.5%；第三产业增加值1962.1亿元，增长10.3%。2、生产形势稳中趋好1-3季度，全市规模以上工业企业实现增加值1273.4亿元，按可比价格计算，同比增长13.2%，增幅高于上半年1.2个百分点。全市生产汽车44.2万辆，比上年同期增长12.1%，增幅高于上半年2.9个百分点；其中轿车16.6万辆，增长72.8%。信息传输、计算机服务和软件业，金融业增加值分别比上年同期增长11.3%和8.8%，分别高于上半年0.5个和1.3个百分点；房地产业增长17.1%，比上半年3『城建集团东湖湾』项目营销策划报告下降0.5个百分点。3、社会需求整体保持平稳1-3季度，全市完成全社会固定资产投资1701.2亿元，比上年同期增长13.7%，增幅低于上半年0.7个百分点。全市实现社会消费品零售额2143.9亿元，同比增长11%，增幅高于上半年1.5个百分点。全市销售机动车41.2万辆，同比增长20.7%，增幅高于上半年5.1个百分点。其中，销售新车27.4万辆，增长15.5%。全市出口总值224.4亿美元，同比增长58.1%。地方企业出口118.7亿美元，增长64.6%。其中，高新技术产品、机电产品出口同比分别增长78.1%和70.4%。全市新签利用外资项目1558项，增长19.1%；实际利用外资28.2亿美元，增长13.3%。1-3季度，全市接待入境游客268.1万人次，比上年同期增长18.6%，增幅分别比上半年和1-8月回落7.6个和2.1个百分点。4、财政金融形势稳定1-3季度，全市完成地方财政收入683.6亿元，比上年同期增长22.2%，增幅比上半年提高2个百分点。地方财政支出647亿元，比上年同期增长27.8%。9月末，中资金融机构人民币存款余额26093亿元，比年初增加4372.8亿元，增加额同比增长74.7%，增幅比6月末提高32.8个百分点。全市中资金融机构人民币贷款余额13153.5亿元，按可比口4『城建集团东湖湾』项目营销策划报告径计算，比年初增加757.2亿元。5、价格水平稳中略降1-3季度，全市居民消费价格指数101.6%，低于上半年0.1个百分点。原材料、燃料及动力购进价格指数为112.8%，工业品出厂价格指数为102.5%，分别比上半年回落1.2个和0.9个百分点。6、居民收入稳步增加1-3季度，城市居民人均可支配收入13166.8元，比上年同期增长12.5%，扣除价格因素后实际增长10.7%。农民人均现金收入6875元，比上年同期增长12%，增幅同比提高1.7个百分点。（（（（二二二二））））结构调整方面结构调整方面结构调整方面结构调整方面1、贯彻中央“有保有压”政策，结构调整取得新进展工业内部结构趋于合理。一是资源开采型行业发展得到控制。1-3季度，煤炭开采和洗选业、黑色金属矿采选业增加值分别比上年同期下降42.4%和37.5%。二是高新技术产业平稳较快增长。1-3季度，高新技术产业完成工业增加值372.8亿元，按现价计算，增长17.9%，增幅高于上半年2个百分点。投资结构得到改善。1-3季度，全市完成房地产开发投资908.5亿元，增长4.4%，增幅合理稳定。在产业投资和基础设施投资方面保持快速增长。1-3季度，全市三次产业完成投资（不包括房地产开发投资）792.7亿元，增长26.8%，增幅高于上半年3.9个百分点。其中工业完成投资5『城建集团东湖湾』项目营销策划报告240.8亿元，增长30.1%。基础设施投资增长进一步加快。1-3季度，全市完成基础设施投资320.7亿元，增长20.2%，增幅比上半年提高12.3个百分点；占全社会固定资产投资的比重由上年同期的16.2%上升为18.9%。其中，交通运输业投资和电力建设投资分别增长60.2%和23.3%。2、落实区县功能定位，产业布局逐步优化农业布局调整取得进展。根据城市总体规划和区县功能定位要求，养殖业逐步由近郊向远郊转移。1-3季度，城市功能拓展区和城市发展新区养殖业产值分别下降22.7%和1.8%；生态涵养发展区养殖业产值增长4.1%，占全市养殖业产值的比重达到30.8%，比上年同期提高2.1个百分点。工业特别是高新技术产业，在城市发展新区的集中度提高。1-3季度，城市发展新区规模以上工业增加值增长16.5%，高于全市规模以上工业平均增速3.3个百分点；占全市规模以上工业增加值的42.7%，同比提高1.2个百分点。其中，北京经济技术开发区工业增加值增长31.8%，占城市发展新区的比重达到30%，同比提高2.2个百分点。高新技术产业在城市发展新区集中的趋势更为明显。1-3季度，城市发展新区高新技术产业工业增加值增长34.6%；占全市高新技术产业工业增加值的60.1%，同比提高7.4个百分点。其中，北京经济技术开发区高新技术产业增加值增长41.9%，占城市发展新区的比重达到59.4%，同比提高3.1个百分点。6『城建集团东湖湾』项目营销策划报告（（（（三三三三））））社社社社会形势保持稳定会形势保持稳定会形势保持稳定会形势保持稳定1．1-3季度，城镇登记失业率为2.15%，处于可调控目标范围内。2．安全生产形势有所好转。全市交通肇事、生产安全和火灾死亡事故总数及死亡总人数同比降幅均在10%以上。3．弱势群体生活状况得到改善。城市居民20%低收入户人均可支配收入6330.6元，增长15.1%，与高收入户收入比为1:3.9（上年同期为1:4.1）。农村居民20%低收入组人均现金收入2351元，增长23.9%，与高收入户收入比为1:6.5（上年同期为1:7.8）。总的来看总的来看总的来看总的来看，，，，今年以来我市经济社会保持了平稳今年以来我市经济社会保持了平稳今年以来我市经济社会保持了平稳今年以来我市经济社会保持了平稳、、、、健康的运行健康的运行健康的运行健康的运行态势态势态势态势。。。。各项经济各项经济各项经济各项经济指标持续增长指标持续增长指标持续增长指标持续增长，，，，供需旺盛供需旺盛供需旺盛供需旺盛。。。。产业结构调整得到改善产业结构调整得到改善产业结构调整得到改善产业结构调整得到改善，，，，各行业投资均有所增长各行业投资均有所增长各行业投资均有所增长各行业投资均有所增长。。。。宏宏宏宏观市场环境良好观市场环境良好观市场环境良好观市场环境良好。。。。7『城建集团东湖湾』项目营销策划报告二二二二、、、、北京市房地产市场运行状况北京市房地产市场运行状况北京市房地产市场运行状况北京市房地产市场运行状况((((一一一一))))房地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况房地产开发投资完成情况1-9月，全市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％。(二)房地产开发当年资金到位情况房地产开发当年资金到位情况房地产开发当年资金到位情况房地产开发当年资金到位情况1-9月，全市房地产开发当年到位资金1766.6亿元，同比增长16.9%，其中国内贷款、企业自筹资金、定金及预收款同比增长，增幅分别为9.7％、23.8％、15.2％，利用外资同比下降34％。(三)土地供应情况土地供应情况土地供应情况土地供应情况1-9月，全市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。全市住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。((((四四四四))))商品房施工商品房施工商品房施工商品房施工、、、、新开工情况新开工情况新开工情况新开工情况全市商品房施工面积为8776.8万平方米，同比增长5.7％，增幅比上年同期8『城建集团东湖湾』项目营销策划报告低6.2个百分点。其中，商品住宅施工面积为6005.4万平方米，同比增长4.7％，增幅比上年同期低2.9个百分点。1-9月，全市商品房新开工面积1732.4万平方米，同比下降12.1%。其中，商品住宅新开工面积1177.3万平方米，同比下降21.5%。((((五五五五)商品房供销情况商品房供销情况商品房供销情况商品房供销情况1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％。其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％。1.市场供给量2005年1-9月,北京房地产市场整体放量普通住宅仍占主流，其次是别墅项05050505年北京房地产市场新推楼盘供给量年北京房地产市场新推楼盘供给量年北京房地产市场新推楼盘供给量年北京房地产市场新推楼盘供给量100001000188166108131510534630593130304000376745667024681012141618201月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份经济适用房普通住宅公寓项目商住楼别墅项目9『城建集团东湖湾』项目营销策划报告目的放量高于公寓项目及商住楼。可见，除普通住宅外，别墅项目仍是受开发商欢迎的开发类型，市场放量仅次于普通住宅。2．商品现房供销情况1-9月，全市商品现房销售面积1546.9万平方米，同比增长36.8%；商品房竣工面积1786.3万平方米，同比增长57.9%，销售面积低于竣工面积239.4万平方米。在商品房销售中，商品住宅现房销售面积1438.9万平方米，同比增长39.1%；竣工面积1406.7万平方米，增长56.9%，销售面积比竣工面积多32.2万平方米。办公用现房销售面积46.4万平方米，同比下降19.9%；竣工面积89.8万平方米，同比增长15.8%，销售面积比竣工面积少43.4万平方米。3．商品房空置面积情况截至9月底，全市空置一年以上（下同）商品房面积377.9万平方米，同比增长25.3％，增幅比上年同期高32.9个百分点。在全部空置一年以上商品房面积中，商品住宅空置面积为253.9万平方米，涨幅为7.6％，占商品房空置面积的67.2％。办公用房空置面积为42万平方米，涨幅为11.6％，占商品房空置面积的11.1％。商业营业用房空置面积为40.4万平方米，涨幅为1.5倍，占商品房空置面积10『城建集团东湖湾』项目营销策划报告的10.7％。4．商品期房供求情况1-9月，全市期房批准预售面积2153.6万平方米，同比下降19.2％，预售成交面积1664.8万平方米，同比下降20.6％。商品期房预售成交面积为当期批准预售面积的77.3%，比上年同期低1.3个百分点。在全部期房中，商品住宅期房批准预售面积1716万平方米，同比下降23.1％，预售成交面积1519.5万平方米，同比下降22.8％；商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的88.