【房地产】世联：甲级写字楼产品体系打造模型

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。甲级写字楼产品体系打造模型世联模型版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。[2007]GW-SZ-67本报告是严格保密的。通过客户需求强化设计要点硬件配置外立面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑大堂电梯间卫生间甲级楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词本报告是严格保密的。玻璃幕墙考虑因素：玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。硬件配置建立甲级第一印象——玻璃幕墙奠定项目形象本报告是严格保密的。车行大堂：考虑因素：深圳甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。采用车行大堂楼宇：新时代广场、国际商会中心、广州中泰国际中心建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰；硬件配置通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流人行道车行道同质产品中脱颖而出——体现尊贵的车行大堂本报告是严格保密的。广州中泰国际广场车行大堂设计项目地址广州火车东站西侧规模及类型45层超高层写字楼结构类型框筒结构楼体高度210m容积率6.95建筑面积100000㎡标准层面积2800㎡标准层层高3.85m标准层净高27车位600空调分户式中央空调电梯20台日立电梯厅分区停靠客户情况宝洁、思科、普华永道、迪斯尼、瑞士银行、安永、中国质量认证中心、日立数据、夏普、京瓷租售情况：目前只租不售入驻率约90％管理费29元/月·㎡基本数据：车行大堂案例人行道车行道中泰国际进驻的优质客户数不胜数，这与大厦注重细节设计密不可分，车行大堂就是其中一个细节让客户充分感知到一种尊贵感本报告是严格保密的。简约大气的电梯间——延续物业统一设计风格电梯间考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。硬件配置本报告是严格保密的。国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯考虑因素：电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：品牌：选用三菱电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。√本报告是严格保密的。电梯选型初步建议产品核心指标：采用2.9米高/1.35t/2.5-3.0m/s高速大载荷电梯；配备空调；采用外部控制楼层智能呼叫系统；相关费用：单梯报价约130万元，共7部电梯，折合平米造价约为220元；配备空调增加成本约1-3万元/台；推荐品牌：日本三菱、芬兰通力其他可选：美国西子OTIS、瑞士迅达（外部控制楼层智能呼叫系统的专利拥有者）等本报告是严格保密的。市场主流商务电梯产品指标参考三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长；长沙写字楼多采用OTIS品牌；瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升；品牌美国西子OTIS日本三菱瑞士迅达单梯报价130万元+10万安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:100万3m/s：120万(均为2.9m/1.35t，三大件进口)130万元+10%安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同类10%低于同类10%-30%高出同类10%技术优势1.五个微电脑模块化控制1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制1.VVVF变频（交流变频）调速系统2.OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少30%2.VFP是中国迅达推出的新一代的驱动系统，是具有良好的性能价格比3.钢丝绳采用2：1，比传统1：1更舒适3.在平常模式待机时间系统中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，节省电力30%3.能耗低，降低电路负载，可靠性高，4.主要部件欧美进口4.所有设备均可紧凑安装在井道中，给建筑节省更多空间4.经久耐用的半导体元件和可靠的异步电动机5.电能比同类电梯节约30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按钮更加便捷外部呼叫面板本报告是严格保密的。参考建议（装修成本约4万元/梯）：►轿厢尺寸：扣除装修20cm，净高2.7米。►轿顶:镜面不锈钢框架,水晶条,中间亚克力弓型板►轿壁:三侧镜面横蚀刻►扶手:三面双管不锈钢扶手►踢脚线:发纹不锈钢►轿底:2mm厚PVC仿大理石地板电梯轿厢装修建议——注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮除电梯品牌、参数之外，轿厢装修是客户感受电梯档次最直接的方面，目前市场上中高档写字楼在电梯方面只关注了品牌，轿厢装修未得到重视，本项目以此可拉开差距。本报告是严格保密的。VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企业的网络机房通常需24小时运转；因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点；网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。本报告是严格保密的。根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调空调选择：考虑因素：空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新空调技术——变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐使用变频VRV空调的楼宇：荣超经贸大厦建议要点：公共空间均安设新风系统和中央空调写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求；在条件允许的情况下尽量选用进口设备。本报告是严格保密的。高性价比创新建材，降低双方营运成本——选择价廉物美的网络地板网格地板考虑因素：网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益；作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。深圳使用网络地板楼宇：诺德中心、新世界中心、华润大厦绿景大厦网格地台建议：建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑成本。建议本项目采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右图示）建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只留10公分地台空间。预留10公分高度，用钢架搭成的网络架空地台硬件配置广州发展中心网络地台图广州发展中心网络地台图本报告是严格保密的。广州发展中心大厦网络地台设计规模及类型37层超高层写字楼结构类型框筒结构楼体高度160m容积率8.95建筑面积61739㎡标准层面积2000㎡标准层层高4m功能分布地下3层停车场，1层商业裙楼，2～33层办公，34～37层设备层空调分户式中央空调电梯12台三菱电梯厅分区停靠大堂高12m，面积1000㎡物业管理世邦魏理仕客户情况进驻客户主要为金融、能源、零售等行业的大型国企和跨国公司，包括家乐福、中国银行、发展集团和新近入驻的澳洲领事馆。价格情况：租金130元/㎡管理费29元/月·㎡租售情况：目前只租不售入驻率约60％基本数据：在走线位设置地台钢架网络地板案例发展中心在广州中心区独树一帜，虽然没有顶级的配置，但每一项配置都是最实用的，如遮阳板、网络地台等，所以该大厦吸引了大批优质客户，租金也一直居高不下。本报告是严格保密的。容易忽略的甲级写字楼细节——卫生间细节之处体现品质高低卫生间考虑因素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。硬件配置本报告是严格保密的。细节决定甲级形象——国际化的公共导视系统公共导视系统考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感建议要点：指位明确；采用国际统一图标；造型精雅；材质商务感强硬件配置本报告是严格保密的。建议要点：：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排功能完善的商务中心提供完备服务配套设施商务中心本报告是严格保密的。THEEND