东丽商业梳理及商业产品定位

【I期商业调整】I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案万科东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位【本阶段工作重点】典型大盘案例研究整体项目各期商业定位梳理二期7000平米商业定位及产品规划设计建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路【大盘商业业态对比研究】大盘商业业态研究祁福新村华南星河湾锦绣香江深圳万科城北京国美第一城大盘商业对比分析项目概况祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉；占地7500亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套；目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人；项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟出行通勤范围内。建汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。祈福新村大盘商业业态研究——祁福新城晓峰园迎风阁倚云居天湖居倚湖居月明轩湖景居翠怡居绿怡居青怡居碟舞轩翠湖居康怡居海晴居活力花园绿怡花园康怡雅园湖畔豪庭山泉居旧区洋房项目规划以多层洋房为主，辅以别墅和高层，是典型的中低密度大盘。产品主要有四种：联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；4-5层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；6层半山洋房：月明轩、山泉居；18-36层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。产品分析区域产品类型主力户型及面积目前均价旧区洋房40-70平米二居85-91平米三居5000联排160-286平米6500中区洋房70-100平米二、三居6000联排198-3509000独栋300-460平米13000-15000新区高层82平米二居96-114平米三居14000注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究——祁福新城开发模式1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。产品线香港、澳门投资客户，周末度假前期客户线中期后期度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高端客户并存湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房5-6层半山洋房18-35层观景高层自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住3-4层低密度洋房为主，辅以联排别墅大盘商业业态研究——祁福新城大盘商业业态研究——祁福新城概况整盘面积：500万平米商业面积：8万平米商业配比：2%商业操作：统一规划，带租约销售商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡……还有青青小农庄、趣致畜牧园等。山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究——祁福新城项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；国家三甲国际JCI认证医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；亚洲社区最大度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；小区独立会所：天湖会所、半山会所；其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园天湖会所郊野公园祈福食街祈福度假俱乐部交通巴士总站祈福医院祈福农庄果园祈福英语实验学校水上俱乐部高尔夫球场千色园半山会所为食天地祈福新村学校肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究——祁福新城大盘业态研究——祁福新城生活配套银行邮局派出所消防局超市肉菜市场快餐店凉茶铺商场酒廊盲人按摩汽车美容大盘业态研究——祁福新城综合配套——学校一条龙教育服务KindergartenthroughUniversity祈福新邨斥资3亿元创立了「祈福英语实验学校」及「祈福新邨学校」2所高质素学校，并与广州工业大学联合开办「祈福学院」，开设＂旅游酒店管理＂、＂会计学＂两个本科与＂工民用建筑＂一个专科，祈福是全国唯一拥有大学教育的屋邨，提供由幼儿园至大学的一条龙优质教育服务。大盘业态研究——祁福新城综合配套——医院全国唯一一家通过国际JCI认证，2003年香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院自然疗法中心社区医护服务中心健康检查套餐大盘业态研究——祁福新城综合配套——食街30多间食肆各省的正宗地道特色小吃，由番禺、澳门、中山、顺德、潮州、上海、四川、浙江、湖南、东北、蒙古等一般小菜十多元，大众消费，价廉物美。大盘业态研究——祁福新城综合配套——租赁服务代甄选租客，监管房代安排维修及报价代办签约及楼宇交收手续代办水、电、电话费之核数及交接代收租及追租，并代发租金收据大盘业态研究——祁福新城综合配套——居民俱乐部居民专利会藉Residents‘Club俱乐部分别成立长者同乐会妇女会儿童会每月定期举办各类型活动，例如生日会、旅游、参观、兴趣班、专题讲座等，并为会员提供专用活动场地、租用设施折扣、商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠。大盘业态研究——祁福新城综合配套——高级休闲会所祈福新邨度假俱乐部(CliffordEstatesResortCenter)经营面积8万平方米耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部可同时容纳10000人提供50多项新颖的娱乐消闲设施大盘业态研究——祁福新城综合配套——千色园占地1.8万平方米，是亲子共聚的欢乐天地结合艺术、娱乐、益智及康体等特点，每个设施都各具特色如千色堡、龟兔竞赛场、奇卉馆、巨棋庄、宇宙游踪、蝶舞轩、百鸟湖、水晶宫乐园等大盘业态研究——祁福新城综合配套——农庄创意坊占地一百多亩百果园、畜牧园、骑马场、自助耕种区、鱼塘、无土种植场及生态园学习造陶艺、插花、织布、酿酒和磨豆浆农具展览馆、农庄土特产店和美食亭大盘商业业态研究——祁福新城功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米总商业面积：3.5万平方米容积率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月总户数：约4000户开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层2008年预售三期二区三期一区一期二期商业二期四期四期项目概况坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%，商业配套辐射周边大盘业态研究——深圳万科城一期二期三期四期住宅规模726户752户1694户联排157户产品洋房+小高层洋房+联排联排+洋房+高层公寓联排+高层价格5700元/平米洋房6500元/平米联排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米联排11000元/平米联排30000元/平方米时间2004年2005年2006年2007年配套12000平米开放式城市广场万科试验学校开学8000平米底层商业万科试验幼儿园7000平米生态人工湖2.2万平米风情商业街5000平米运动会所开发模式深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；在万科城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主大盘业态研究——深圳万科城大盘业态研究——深圳万科城商业街精品小物件餐饮类社区类商业大盘业态研究——深圳万科城社区类商业经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等大盘业态研究——深圳万科城餐饮街中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等外餐：印度餐厅大盘业态研究——深圳万科城精品小物件服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发占地面积80公顷，建筑面积120万平方米，容积率1.5分期数：2001.4开盘，现在做到第五期配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店价格：2001.4开盘时为4000元/平方米，而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米项目概况大盘业态研究——华南星河湾一期住宅二期住宅幼儿园中小学三期住宅四期住宅五期住宅一期商业街四期商业街四季会所五星酒店开发模式一期二期三期四期五期住宅规模约1600户约400户约1000户约790户约400户价格4800元/m25500元/m28000元/m213000元/m222000元/m2户型80-120m290-140m2110-200m2220-260m2195-200m2时间2001年推出2002年推出2003年推出2004年推出2007年推出配套城市道路绿化、沿江栈道执信中（小）学开学灵格风幼儿园开学沿四期南侧建设有商业街约8万平米酒店投入使用四季会所总规模8000平米沿一期西侧约40多家商铺白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。大盘业态研究——华南星河湾大盘业态研究——华南星河湾商业内街药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。园林特色1.83公里中国骑江实木观光休闲大道；2个全天侯桥底休闲公园；一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、