北京延庆某别墅项目策划书_145PPT

延庆别墅项目策划书目录北京别墅总述1延庆基本概况2延庆县房地产市场分析3本案地理位置，现状（SWOT)等分析4本案客群定位、产品定位5未来投资趋向前景阐述、物业等。6项目推广去化策略方向7北京别墅总述1北京别墅市场总述中央别墅区：温榆河附近、亚北区经济类别墅区：大兴区、通州区昌平区、顺义区等近郊区投资、渡假类别墅：怀柔区、密云县、延庆县、平谷区等远郊区县延庆基本概况2【地理区位】延庆位于北京西北郊东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤距北京市区74公里是首都北京的北大门【环境地貌】北东南三面环山，西临官厅水库小盆地地貌（延怀盆地）延庆位于盆地东部平均气温8摄氏度著名的避暑胜地延庆地理概况【行政概况】全县辖11镇4乡，376个行政村，总人口27.8456万人，农业人口17.5666万人，非农业人口10.279万人。【农业大县】首都北京的农副产品供应基地首都北菜园绿色食品基地【生态旅游资源丰富】京郊第一旅游大县年均接待游客近1121.7万人次国家级生态示范县【经济总量GDP】2007年全年实现地区生产总值510952万元，比上年增长12%。其中：第一产业实现增加值67238万元(农业普查调整后数据)，增长14.5%；第二产业实现增加值126250万元，增长8.6%；第三产业实现增加值317464万元，增长12.9%。区域经济实力与综合竞争力进一步提升，产业结构继续优化，第三产业占地区生产总值比重继续上升，达到62.13%。【工业生产态势较好，规模以上工业生产增速较快】据工业统计，2008年1-10月份，全县规模以上工业企业完成工业总产值278093.5万元，比去年同期增长29%。其中：中型工业企业完成工业总产值85890.3万元，增长11.4%。【消费品市场运行平稳，社会消费品零售额稳步增长】2008年1-10月份，全县完成社会消费品零售额313211万元，比去年同期增长13.2%。其中：吃类完成125316万元，增长14%；穿类完成49894万元，增长13.4%；用类完成126446万元，增长9.1%；烧类完成11555万元，增长69.6%。各类市场成交额为100002万元，比去年同期增长3%。1-10月全县完成外贸出口供货额56530万元，比去年同期下降14.4%。【旅游市场开始升温，旅游人数、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全县A级及主要旅游景区（点）共接待海内外游客725.5万人次，比去年同期下降17.7%，降幅较1-9月回落4.3个百分点；实现旅游收入40377.6万元，比去年同期下降21.3%，降幅较1-9月回落8.4个百分点。延庆经济发展概况【全社会固定资产投资增速减缓，房地产投资降幅较大】08年1-10月份，全社会固定资产投资完成22374万元，比去年同期增长12.3%，增幅比去年同期回落17.8个百分点。其中：城镇固定资产投资完成154898万元，增长28.2%；房地产开发投资完成32315万元，下降24.6%；农村固定资产投资完成36527万元,增长2.9%。【财政收入下降，居民储蓄存款增加】截止到08年10月底，全县实现财政收入53196万元，比去年同期下降11.9%；完成财政支出252556万元，比去年同期增长34.5%。10月末，金融机构各项贷款余额535038万元，比去年同期增长7.3%；金融机构和邮局储蓄所各项存款余额为1123541万元，比去年同期增长22.9%；其中：城乡居民储蓄存款余额为663437万元，增长28.2%。【城乡居民收入水平稳步提高】据城乡居民住户调查资料显示：08年1-10月份，城镇居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增长9.6%；农村居民人均现金收入8741.7元，比去年同期增长12.2%。【民间投资日趋活跃，投资主体日趋多元化】【国有投资呈逐年上升趋势，资金主要投向电力、交通、公共设施等行业】【投资拉动医药、新能源等重点产业的发展规模不断扩大，工业效益明显提高】【农业结构不断调整，蔬菜、果品、奶牛等产业化步伐加快】【加大旅游设施投资，全县旅游业稳步发展】【城乡基础设施和公共服务设施明显改善】【卫生教育全面发展，硬件水平不断提高】延庆经济发展总体特征【城镇体系】根据《北京城市总体规划(2004-2020年)》确定形成由中心城、新城、镇构成的三级城镇体系。延庆县规划城镇体系等级为新城、重点镇、一般镇、乡。新城：指延庆新城。重点镇（4个）：分别是康庄镇、永宁镇、旧县镇和八达岭镇。一般镇（6个）：分别是大榆树镇、张山营镇、沈家营镇、千家店镇、四海镇、井庄镇。乡：规划保留东部山区4个乡为大庄科乡、刘斌堡乡、香营乡、珍珠泉乡。【城镇职能】延庆新城：是全县的政治、经济、文化中心；是首都国际交往中心的重要组成部分，联系西北地区的交通枢纽和重要门户，国际化旅游休闲区和服务基地。【城镇规模】2020年全县规划总人口为38万人，城镇人口为24.4万人。2020年城市化达到64%延庆总体规划乡镇名称现状总人口（万人）规划总人口（万人）规划城镇人口（万人）城镇重点发展轴延庆新城9.51515康庄镇3.652永宁镇2.2532八达岭镇0.653.52旧县镇2.332.21.0小计18.3328.722川区城镇大榆树镇1.481.50.5张山营镇2.442.50.4沈家营镇1.221.00.3井庄镇1.31.00.3小计6.4461.5山区城镇四海镇0.740.50.2千家店镇1.140.80.3大庄科乡0.610.50.1刘斌堡乡0.670.50.1香营乡0.950.70.1珍珠泉乡0.420.30.1小计4.533.30.9总计29.33824.4延庆规划人口指标序号类别面积（平方公里）占县域总面积比例（%）1县域总面积1993.75100.0%2城市建设用地29.281.5%3县外及特殊用地4.200.2%4交通设施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6绿化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%园地108.085.4%林地1313.7965.9%农村建设用地20.401.0%独立工矿用地20.991.1%*29.28平方公里包括预留发展用地3.19平方公里（其中新城3平方公里，各镇、乡0.19平方公里），为应对不同人口增长状况和城市化进程，适时启动。*29.28平方公里包括延庆经济技术开发区和八达岭工业园区，县外及特殊用地4.2平方公里不计入占地指标。延庆规划用地指标【规划范围】延庆新城规划范围为延庆镇行政管辖范围67.3平方公里，并包括大榆树镇部分建设用地1.6平方公里，总规划用地约68.9平方公里。【城市性质】首都国际交往中心的重要组成部分，联系北京西北地区的交通枢纽，是服务北京的国际化旅游休闲区，区域物流和生态农业基地。【城市职能】位于生态资源涵养区,是北京城市整体生态安全格局的重要组成，是首都生态环境的重要组成部分；位于北京市备用水源地，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能；首都国际交往事业重要组成和旅游服务基地；服务于北京市民的休闲度假基地；北京西北的门户，具有区域物流和区域会展的职能；重要的生态产业和都市现代农业示范区；延庆县的行政、经济、文化中心，生态宜居新城典范。【新城规模】根据《北京城市总体规划》和《西部发展带协调规划》，2020年延庆新城人口规划控制规模为15万人。新城人口包括常住人口10万，暂住人口3.5万，高校人口约1.5万，到规划期末新城规划范围内农村人口全部转化为城市人口。延庆新城总建设用地控制规模为18平方公里。(包括发展备用地3平方公里，依据滚动编制的近期建设规划按照实际发展需求适时启动)延庆新城规划【新城发展方向】规划期内新城以向南、向北和西南为主导发展方向，在满足官厅水库库区防洪要求和基本农田保护要求的前提下适当发展三里河周边及西部用地。远景发展依托延康路、延琉路等县内交通联络干线，延空间发展轴向康庄、八达岭和永宁作组团式发展。【新城空间布局】新城的空间布局将以妫水大街为新城发展主轴，以妫水河、三里河湿地为城市生态景观带，充分利用河流、林网、农田等自然生态要素作为隔离空间，疏密有度，合理布局。在现有组团的结构基础上发展分散组团，形成“一轴两带多组团”的布局结构。在城市西部保留较大的开阔地段，工程地质较差或高程不满足要求的地区，应控制为绿化用地。【新城功能布局】构建新城“两组团——五片重点功能区”的城市功能结构。“两组团”指妫水河两岸的南北组团，“五片重点功能区”为生态共享功能区、综合旅游服务区、旧县城历史风貌区、生态科研示范区和高等教育组团等。【居住用地布局】新城范围内的所有旧村将全部改造，农村城市化人口的安置由现状居住区和新增居住用地妥善解决，按规范指标进行配套设施建设。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、妫水河以南等地区，到2020年新城人均住宅面积35平方米。三里河西部建设少量度假别墅和低层连排度假公寓，控制一类住宅的建设规模，大力发展节地型生态住宅小区。【新城城市设计】新城建筑整体设计采用低层、低密度、低强度的建设方式，严格控制建筑、建筑群体的建设范围与体量，控制城市尺度与自然环境相协调，避免对城市景观视廊及风貌保护区形成“突兀”的影响。高度控制新城的建筑形态宜采用坡顶多层建筑为主，普遍高度宜控制在18米。住宅与公建的尺度比例宜协调不宜对比强烈。城市整体高度趋势应由东南向西北逐渐低落，逐步融入到西部的自然环境中。街区高度由东南向西北分为24米以上，18-24米，9-18米三挡控制。沿县域空间发展主轴集中布置的18-24米多层区，主要位于妫河南岸和京张路东及南部组团建成区。南、北城市组团主要以18米建成区（商业区、居住区）为主，旧村改造居住区不再新建6层以上住宅区。三里河以西的分散组团以低层、低密度建设为主，禁止建设18米以上建筑。重要城市节点为突出城市形象，在24米高度分区控制的基础上最高建筑高度可控制在36米左右。色彩控制新城的建筑色彩选择应与自然环境背景和街区功能定位相协调，不同的功能街区可以有不同的色彩特征。对于城市的重要节点和城市入口等，适当采用丰富的色彩，又助于增强标志性和吸引力，成为城市亮点。延庆房地产市场发展分析3【房地产开发投资逐年降温】房地产开发投资增速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社会固定资产投资的比重逐渐减少，由34.2%下降19.1%。【非房地产固定资产投资所占比重增大】非房地产固定投资由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增长15.1个百分点。延庆房地产开发投资逐年降温【固定资产投资增速大幅回落】2008年1-9月份，全县全社会固定资产投资完成190987万元，比上年同期增长6.3%，增幅比上半年回落78.2个百分点。其中，第三季度完成63286万元，同比下降42.7%。城镇固定资产投资增速大幅减缓和房地产开发投资下降是造成全社会固定资产投资增幅大幅回落的主要原因。今年1-9月，城镇固定资产投资完成127584万元，同比增长18.4%，增幅较上半年回落125.3个百分点。【房地产开发投资下降】2008年1-9月，房地产开发企业累计完成投资30682万元，同比下降25.1%，增幅较上半年回落35.1个百分点。农村固定资产投资略增。1-9月农村固定资产投资完成32721万元，比上年同期增长6.1%。【建筑业产值增速明显下降】受奥运期间停止施工的政策影响，建筑业产值在前两个季度增幅较大的情况下，第三季度大幅下降。今年1-9月份建筑业资质企业完成建筑业总产值146818.8万元，同比增长11.2%，增幅较上半年下降了44.8个百分点。其中，7-9月份建筑业产值完成45285.6万元，同比下降32.4%。2008年以来固定资产投资和建筑产业值增幅回落【基本属性】欠发达、内源型的县域市场；【消费能力】区域市场本地人口数量规模小，本地消费能力弱；【市场特征】地理位置偏远，尚未成为北京城市中心资金转移和人口转移的主要承接市场；【开发规模】房地产市场总体