设计阶段成本控制技术措施

美盛置业工程标准文件1/5美盛置业工程设计阶段成本控制技术措施摘要一览表序号设计项目成本控制关注要点及建议1地质勘探1.勘探布点的密度建议：塔楼下间距10米，非塔楼部位20米，根据需要局部适当加密。2.勘探合同内应明确：根据勘探报告，勘探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明，避免仅推荐一种基础类型。3.设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。2土石方挖运1.设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案进行土方平衡；在规划及方案中就有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析。2.地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。3基础及边坡基坑及边坡支护工程1.常规支护方案有自然土方放坡、喷浆、挂网喷浆、预应力锚杆+喷射、毛石挡墙、深层搅拌桩、深搅桩+围护桩+锚杆、钢板桩等；必须提供专项方案进行比选；达到5米以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2.措施：可以带设计方案进行施工招标，必要时引入第三方优化。地基基础工程1.各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、符合地基、桩基础。2.设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩经、桩位布置等）以供比选，如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明及成本测算。地基基础进行经济技术分析时要综合计算地基、基础的综合费用！续出最优方案。必要时引入第三方优化。桩基检测高层建筑基础桩，必须作试桩，根据试桩结果优化桩基图，达到既安全又省钱的目的。4主体工程地下室1.地下室方案设计引入车道划线公司，对车位利用率进行优化，提出书面建议。2.设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区、地下室塔楼下。3.地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化，采用矩形扁柱加小柱网结构；车道不应沿外墙设置；减少不必要的交通环路；最大限度减少无效面积。4.地下室底板、顶板避免整体建筑找坡,采用结构找坡。主体土建1.结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。2.严格控制体型系数，优化平面布局，外立面尽可能规整方正，美盛置业工程标准文件2/5尽量少做或不做没有功能的装饰线条及屋顶构架。3.建筑设计优先采用平屋面，如果产品风格需要，可采用局部坡屋面与平屋面相结合。4.裙房顶板采用结构找坡,避免整体建筑找坡。5.楼地面采用结构面原浆压光（精装交楼可不压光），无论精装、毛坯交楼，均不须做水泥砂浆二次找平。电气工程1.小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电梯+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算确认。2.在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电。3.负荷指标：联排别墅：18kw;2房:6kw/户；3房：8kw/户；复式：10kw/户。当地有特殊规定的，执行当地规定。4.部分城市照明电施工到分户配电箱即可，配电箱只配置总开关，户内照明仅把户内天棚照明的预埋管预埋到位。5.高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆。6.由电表箱至分户箱用电线，不得用电缆。7.户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关，以降低成本。8.灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等。9.在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管。10.地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置。11.室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。4主体工程给排水工程1.根据项目产品组合（高层、小高声、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等。2.尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。3.化粪池尽量加大容量，减少数量4.当工作压力小于0.6Mpa时，室外埋地消防管道与生活管道采用PE管。5.地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管。6.部分城市给排水管施工至管井即可。高低压配电及高压进线电缆工程、柴油1.认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案进行对比分析，保证满足用电的前提下成本最低。2.变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆长度。美盛置业工程标准文件3/5发电机及环保工程3.如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换。4.优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜。5.低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品。6.除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。消防工程1.消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须审批。2.灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱。3.在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管。4.消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管。5.消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并。6.各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播设楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块。7.各楼栋不设置区域报警器。8.通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。中央空调1.应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等。2.空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备造型偏大。3.空调设计应考虑计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断。4.对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。5园林绿化工程1.在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大型乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大型乔木种植应结合柱网布置在柱顶，减少板面结构荷载。52.地下室顶板覆土厚度控制在1.2m以内。3.严格控制展示区面积，特别是临时展示区，部分四线城市甚至可以不做。4.行车道优先采用沥青路面，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过3cm。55.非行车道路面石材厚度不超过2cm。6.小区道路原则上不设置立道牙，如需设置，优先采用砼道牙。7.花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过2cm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚。美盛置业工程标准文件4/58.不做大型小品和雕塑，根据实际情况可做小型小品和雕塑进行点缀。9.不做大水景，或者利用现有资源开发形成水景。10.泳池系统与水景系统应严格分开。11.利用地形就势设计，不做人工堆坡造山。12.绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m。13.高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置大型乔木，考虑以灌木以及小型乔木，以免消防验收难以通过。14.石材及苗木优先考虑就地取材。15.光源必须采用节能灯。16.非开盘区尽量不要用照树灯及泛光照明，需要采用时必须分析论证。17.路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆。6精装修工程会所、样板房、售楼处装修1.样板房设计图纸优先考虑参考原有经典设计，优先采用清水样板房。2.招标前设计提供材料样板。3.部分三、四线城市可以不做会所、样板房。公共部位装修、精装交楼工程1.郑州住宅首层入户大堂电梯厅地、墙采用大理石、石膏板艺术吊顶乳胶漆，其它电梯厅等部位采用墙地地板砖、石膏板吊顶乳胶漆；地市级城市住宅首层入户大堂电梯厅地、墙采用仿大理石地砖、石膏板艺术吊顶乳胶漆，其它电梯厅等部位采用墙地地板砖、石膏板吊顶乳胶漆。地下车库采用非金属型耐磨地坪。其它楼内公用部分尽量采用水泥地平。特殊情况先做论证。2.建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。3.设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材，并控制在目标成本编制时确定的限额内。7门窗、百叶、幕墙工程1.五金件区分户内、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材。8栏杆、雨蓬工程1.消防楼梯间优先采用钢管靠墙扶手。2.四线城市普通住宅外立面栏杆选用铁艺栏杆，不得带花。三线城市以铁艺栏杆为主，若采用玻璃栏板，则采用型钢扶手，玻璃卡在栏杆槽内，严禁选用玻璃爪件固定。3.屋顶女儿墙优先采用简易铁护栏。4.住宅产品尽可能少采用玻璃雨蓬。9智能化工程1.采用模拟或半数字产品，尽量少采用全数字产品。2.设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品满足功能即可。3.三线城市可以采用彩色可视对讲，四线城市采用模拟黑白可视对讲。10市政配套工程1.开发项目周边市政管线个规划要弄清楚；2.项目的水电暖负荷容量要算准，满足规范要求的下，设计应美盛置业工程标准文件5/5最经济。3.设配房的设置位置应根据，相关市政管网的走向、方位确定，减少不必要的成本投入。