南京宋都美域项目策划顾问报告_95PPT_垠坤_XXXX

美宋都美域策划顾问报告南京垠坤YU命题域美如何在大鳄云集的奥体板块信息透明的买卖市场政策百出的一零楼市达成九亿销售总额力取最高利润缔造全新品牌破题域美我们会着力于：对“美”和“域”的剖析；对刚性和柔性价值的添补；对“超越，在成功之后”的衍发；对“度假，从回家开始”的解读；对卖房子=交朋友的诠释……系统域美局势竞争本位定位策略执行政策环境、行业环境、区域环境河西地区及相关竞争性项目分析项目审视、拟清资源、价值挖掘形象定位、客户定位、概念衍展营销策略、推售策略、阶段推广拉拢圈层、媒体推广、视觉演绎大美无言品牌面——不争名局前所未域价值面——考究人生始于美&域珍惜这个名字měi美，甘也。美善同流。美的定义：人对自己的需求被满足时所产生的愉悦反应的反应，即对美感的反应。苏格拉底，“美是难的。”。美是自由自在的劳动。所有创造美的劳动都是具体的劳动。美不能够离开具体事物单独存在。柏拉图，“美是美的具体事物所以美的原因”。美感是人脑产生的一种特殊感觉。笛卡尔，“美和愉快的都不过是我们的判断和对象之间的一种关系”。黑格尔，“美是理念的感性显现”。车尔尼雪夫斯基，“美是生活”。具有满足人生存所需食物需要的性质和能力了。封也，国者，邦也。天子诸侯所守土为域，所建都为邦。yù域，疆界，疆域。Yù，御，遇，玉，逾，誉，寓，驭……100分是愿景0－1，从脚下开始。局势政策环境行业环境区域环境政策环境听党话跟党走实销房价不得超出网上标价放贷收紧，7折利率“刹车”限时开盘政府问责制存款准备金上调0.5%物业税公积金营业税容积率核算办法民生公平健康稳定行业环境2000年前，几乎无人问津，尚无奥体概念；2000-2004，起步期，价格从2000串至4000，83家开发企业论剑江东大道，奥体初显；2005-2006，十运会促进河西大发展，大鳄纷纷进驻河西为河西火上浇油，价格势如破竹。2007，突飞猛进；2008，四面楚歌；2009，出乎意料；2010，八面埋伏。截至2009年12月31日，南京（不含高淳、溧水）09年商品房住宅共认购107270套，成交97167套，累计成交面积10959851平米。与08年相比，认购量增长87.2%，成交量增长136.6%，与07年相比，认购量还有6099套的差距，成交量则超出了6754套，涨幅7.5%。从实际成交量来看，今年楼市销售达到了历史最高水平。2007-2009南京楼市销量示意图020000400006000080000100000120000200720082009认购量成交量3月开始，刚性需求爆发，楼市回暖，房价随之稳步回升。5月之后，改善型和投资型需求入市，从6月开始销量激增，房价涨幅加快。8-10月，由于房源不足，房价过高导致购房者持币观望，楼市销量开始不温不火。11月以后，为赶上政策末班车，开发商加大了推盘力度，购房者纷纷出手。楼市再度供销两旺，迎来了今年真正的销售高峰。房价也在年末又一次快速上升。总体而言，09年房价及趋势异常坚挺。2009年南京房价走势（元/㎡）5000700090001100013000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月南京网上房地产数据显示，12月南京全市商品住宅成交14444套，日均成交达466套。这是继11月南京商品住宅成交量创下2009年内新高后，12月南京楼市再次呈现破纪录的“井喷”行情，年底的“类似恐慌性购房”迎来“巅峰时刻”。赶搭“末班车”购房造成如此大量的成交，可能提前释放了相当数量2010的购房需求。21343850856697558486798591067872643277051081014444050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月南京楼市住宅成交走势仅12月三个周末，全市就有近3000套房源先后上市，其中不乏一些备受期待的大盘，如金地自在城、苏宁睿城，从市场反馈来看，他们选准时间，在所谓的淡季旺了一把。新房源——尤其是普通住宅房源的放量上市缓解了市场“无房可买”的尴尬，一定程度上刺激了12月住宅成交量的走高，同时也从老盘手中截流了一定数量的客户。1-12月南京楼市可售套数走势53129463094490941341362593149128204259002601723997299922723423576249750100002000030000400005000060000123456789101112131409南京可售房源走势●统计数据显示，全年南京全市受年初影响住宅成交价格集中在3000-5000元/平米，低价依然是最具吸引力的，但这一部分房源在主城区根本无踪影；●在南京房价一路狂奔之下，南京商品住宅整体成交价在5000-9000元/平米的份额已经总共占到36%，这一部分主要还是受到两江板块影响；总体而言，南京成交价格在向高价格段迈进，单价7000元以上的房源占据近4成的市场份额。●统计数据显示，改善性需求占据市场主力，中等及大户型很受青睐；●150-200平米的大户型，目前已占有相当大的市场份额；●110-130、130-150平米的户型因为能够改善居住需求、且部分不列入高档房行列，能享受普通住宅的优惠，在全年成交份额中跃至第一位，达到29%。●满足经济型住房需求的90-110平米的住房也备受买房人追捧，成交份额达到了17%；●一向以低总价吸引买房人的70-90仍然占有市场较大份额达18%。09南京分面积，分单价段成交统计2009分面积段成交统计18%17%29%3%4%2%2%4%9%1%11%30以下30-5050-7070-9090-110110-130130-150150-200200-250250-300300-350350以上2009单价分段成交统计32%20%16%9%6%5%4%6%1%1%30003000-50005000-70007000-90009000-1100011000-1300013000-1500015000-2000020000-2500025000以上据统计，今年共出让76幅土地，累计出让面积390万方，出让金额218亿元。从今年土地市场示意图中我们可以看到，10月份的土地市场最为火爆，共出让17幅地块，出让金额达74.83亿元。其中位于河西板块苍山路以西地块，经过20轮激烈竞价，由金基通产以7.8亿竞得，溢价率高达85.7％，楼面地价达8212元/m2成为河西新地王。2009南京土地市场示意图05010015001020304050607080面积(万平米)1.8158.314.5020.110.532.113.355.31399.8531.4幅数265026106131736总价(亿元)0.919.141.2704.749.3313.98.2867.474.82.9623.71月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月两江板块成交热度依旧不减，占据了分板块销量排行榜重要位置，河西的建邺成交量同样比重很大，其次还有六合及栖霞。12月，河西板块的商品住宅共认购3230套、成交2615套，认购量与江北不相上下，房价也随销量的上涨而同步飞跃。纵观河西各楼盘新推房源，1.5万/平米以下房已难，这样的情况直接反应了河西的火爆势头。2009分板块成交统计（单位：套）2127280833199870205674520828121658881014012995422250420500010000150002000025000白下高淳县鼓楼建邺江宁溧水县六合浦口栖霞秦淮下关玄武雨花台板块2010年预测上市量单位：万平方米2009年实际上市量单位：万平方米同比单位：%城中32.322.344.2城东22.115.145.9城南55.426.8106.3河西10099.20.79城北6946.149.4仙林50.561.2-17.5江宁209130.859.7江北265183.644.3全市合计803.3585.337.2从全市总的情况来看，2010年预计上市量将比2009年增长37.2%；两江板块优势依然明显，江宁的预计上市量将达到209万平米，江北板块更是高达265万平方米；河西板块预计上市量基本和去年持平；饱受上市量太少困扰的城东板块在2010年的上市量预计上涨45.9%，不过该板块的预计上市总量依然稀少，仅为22.1万平米；城中板块今年预计上市量为32.3万平米，虽然上涨44.2%，但同样仅为32.3万平方米；城北板块的预计上市量则为69万平米；城南板块的预计上市量增幅则最大，增幅将达到106.3%。2010房源南京预测上市量中海凤凰熙岸项目简介：项目东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路。包括1幢办公楼、2幢酒店式公寓、22幢住宅楼。售楼处已落成。万科金域蓝湾项目简介：位于双龙大道以东、清水亭东路以北。将是南京万科2010年的重点。调整规划后，目前正在施工中，预计明年上半年开盘。仁恒G53公寓项目简介：位于富春江东街以南，楠溪江东街以北。共6栋17-18层住宅，主力户型为75-126平米平层和复式。现场在做基础。保利金沙江东街项目简介：位于金沙江东街以南，庐山路以东。拟建18层左右点式或板式小高层，营造健康、运动的高端产品。正在前期规划阶段。朗诗板桥项目项目简介：位于板桥新城。总用地面积为157773.37平方米。未来将建设精装修高科技系统的住宅产品。处前期规划，预计明年下半年上市。天正桃源项目简介：位于下关区姜家圩路与中山北路交界处。项目为5幢4-6层低密度住宅，共计百余套房源。预计于2010年上半年开盘。华润所街项目项目简介：位于建邺区所街7号。项目总出让面积81703.7平方米，容积率≤3.4，建筑高度≤100米。前期筹备阶段。城开御园项目简介：位于北安门街。五幢8层住宅，应用健康、节能等高科技产品。预计2010年开盘，首批推出165套。户型为70-180平米。苏宁睿城项目简介：位于清河路以东。总建约150万平米，涵高尚住宅、总部基地、五星级酒店及综合商业以及小学等。年底将推首批房源。长发都市羲和项目简介：位于薛家巷8号。1幢办公楼，1幢住宅楼及1幢商业长廊裙楼组成。住宅共173套房源，均价32000元/平米。预计春节后推出。2010拟上市新盘中心城＋河西新城＋三个新市区河西新城：完善中路、提升北部、启动南部，形成较完善的道路框架，引导商务商业及房地产等产业进一步发展，规划人口55万人；仙林新市区：规划人口24万人。东山新市区：规划人口50万人。江北新市区：规划人口41万人。南京城市空间布局区域环境河西进程一城三区城市发展战略确定南京奥体中心正式开工，道路、交通、绿化等大量基础设施开始建设动工；河西规划方案通过，紫金西区中央等首批挂牌土地在5月出让，大量住宅被开发，住宅价格大幅上涨，10月确定2005年十运会前建设河西新城十大阶段性目标，12月，12月，滨江公园、新城大厦、金奥大厦、仁恒大厦等重点项目开工；住宅开发进一步加速，万科光明城市花园、奥体名座、拉德方斯等项目开盘，金陵江滨国际会议中心酒店开工，房产价格继续快速上涨；9月，地铁1号线一期交付通车；10月，十运会在奥体中心举办；12月，地铁2号线举行开工仪式，在河西新城CBD中央公园与1号线相交当年房价涨幅较缓慢，年底时部分房产价格有所微降；明确十一五期间河西新城建设目标和重点任务，包括完成CBD行政商务轴线、新城科技园、国际博览中心一期工程等；6月，金陵滨江会议中心酒店开业；12月，南京会展中心动工；7月，河西南部地区开发正式启动，之后CBD南延伸段众多总部商办用地出让，12月河西CBD二期十四所总部、省保监局等项目动工；12月，河西CBD二期新鸿基地块、世贸中心地块出让；奥体中心、会展中心相继交付使用，住宅方面，万科金域缇香、金地名京、融侨中央花园等项目开盘热销，房产价格稳定抗跌，继续上涨；万达广场、金陵图书馆等配套，一期CBD项目陆续交付；仁恒江湾城、凤凰和熙等项目一夜售空，房价直逼城中。