双流项目全程策划案

双流项目全程策划案（草案）双流房地产分析一、双流基本概况双流有着深厚的古蜀文化底蕴，无论在经济、交通、规划以及市场容量等各方面，对于房地产开发而言都有着很大优势。１、历史双流县始建于公元前316年，时称广都，与古蜀国的成都、新都并称“三都”。至隋朝，为避讳炀帝杨广改称双流，迄今已有2300余年历史。２、区域位于成都平原腹地，三面环绕成都，县城距成都市区10公里，幅员面积1068平方公里，辖26镇，90.64万人。３、交通境内交通四通八达，其中双流国际机场距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第五大航空港；成昆铁路横贯南北，设有白家、公兴两大货站；川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。４、经济双流县经济继续持续、快速、健康发展，综合经济实力进一步增强。2004年完成地区生产总值173.45亿元，比上年增长（下同）15.0%。财政收入13.5亿元，增长28.6%，其中，地方财政收入6.96亿元，增长32.7%。社会消费品零售总额40.4亿元，增长14.8%。全社会固定资产投资67.5亿元，增长28.2%。农民人均纯收入4293元，净增462元。基本竞争力跃升全国“百强县”第45位，第九次位居全省经济实力综合评价“十强县”榜首。５、水系双流属亚热带湿润季风气候区，年平均气温16.2度，降雨921毫米，气候温和，适宜多种动植物生长。县境河属流域属岷江水系，有金马河、府河、江安河、杨柳河、清水河、白河和鹿溪河，河流总长186公里。对于居住环境要求具有很大的先天优越性。６、科研、教育、医疗双流具有科研单位30个，其中国家级科研所2个，专业技术人员1.8万余人。有四川大学等高校5所。中小学230所，其中国家千所示范性普通高中2所、省重点学校3所。各类医院45所，其中二级乙等医院3所。７、政府举措双流政府为促进地方经济发展，加快城乡一体化发展进程，进行了一系列有利举措，如：承办美食旅游节、承办全国草莓年会、承办全国养羊年会等节会，不仅丰富了本地文化内容，还吸引了大量外资，促进了本地有利发展。不但如此，政府除推出亮点节目外，还强化内部改革，如：①双流县按照创新思路、配套完善、整体推动的要求，全面深化“三个集中”，城乡共融更趋明显。工业集中区基础设施建设投资5亿多元，承载聚集功能进一步增强。入区企业实现工业总产值129.6亿元，集中区对工业经济增长贡献率达59%。大力推进农民市民化。②建设蛟龙工业港，深入推进，扩大改革，全年引进项目438个，到位资金31.6亿元。引进南玻等投资上亿元的工业大项目22个，动工在建14个。投资强度提高到60万元/亩。合同利用外资4641万美元，到位外资3586万美元。新增自营进出口权企业20家。出口创汇7905万美元。分析总结：双流秉承深厚的文化和经济基础，按照成都总体规划的有利思路，凭借有利的居住开发条件，大力推出了一系列开发政策，从而使双流的房地产业更具备强劲的生命力。二、房地产分析在房地产业的发展中，双流紧跟成都房地产市场的利好形式，将“健康居家、自然和谐”为开发理念，讲究共性和个性的辩证统一，经过近几年的精心培育，房地产开发企业已达60余家，已形成较为健康、稳定、成熟的房地产市场。１、房地产市场基本情况根据我们对去年的调查，2004年，双流共开发商品房面积91.11万平方米，销售面积164.58万平方米，销售金额31.56亿元，开发总量和销售规模保持成都郊区县（市）第一。今年1-9月，双流房地产市场继续保持健康、快速的发展态势，已批准预售面积173万平方米，比去年同期增长162%，销售面积133.16万平方米，增长16.51%，销售金额32.25亿元，增长47.13%，收入营业税和契税共计1.4亿元，现已超过去年1.3亿元的全年水平。在众多的购房者中，上海、浙江、北京、新疆、西藏、成都市区等外来置业者占一半以上。蓬勃发展的房地产业已成为地方经济发展的支柱产业之一。２、房地产发展环境分析①成都南部新城的建设为双流房地产业创造了全新的发展机遇在成都市新一轮规划中，双流北部片区200余平方公里被规划为东升、华阳两个分区，将建设成为成都未来的南部新城。为适应成都城市向南发展，双流县十分重视规划对城市发展的巨大影响，聘请了国际国内一流的规划公司对双流城市发展进行规划。未来10年，东升分区规划面积达到52.3平方公里，城市人口45万，居住用地1132.9公顷。充分发挥空港优势，把东升分区打造成现代化的空港园林生态城市；华阳分区规划面积达到46.4平方公里，城市人口突破50万，居住用地1267公顷。充分利用成都市行政中心南移、新会展中心及成都市地铁一号线等带来的人流、物流、信息流，将华阳分区打造成现代化的成都城市分中心。因此，随着双流两大分区建设的强势推进，将会给双流房地产业创造全新的发展机遇。②突出的科教优势为房地产业发展提供了优良的人文环境双流科教事业发达，文化氛围浓厚。境内有四川大学、西南民族大学、信息工程学院等高等院校7所，中小学230所，国家级示范中学3所，省级重点中学2所。目前，双流已形成大学、中学、小学，普教、职教、成教完备的教育体系。优质的教育增强了双流的吸引力，仅棠湖中学就已吸引全国13个省、市、自治区的学生前来就读，为此购房者络绎不绝。双流还拥有博士后流动站4个，拥有中国科学院光电研究所等各类科研单位35个。科研院所的聚集，优质教育的普及，对周边形成强有力的吸纳作用，使双流成为居家置业投资的首选。③双流未来发展蓝图将为房地产业的持续快速发展提供新的商机成都市的迅速扩张，城市发展沿南北轴向延伸，双流正处于南向发展的轴心，是成都城市扩张的核心区域。随着全国第五大国际机场——双流国际机场第二跑道的建设，双流国际机场将成为欧亚大陆桥重要的航空枢纽。新一轮规划中，双流全部进入了成都市3681平方公里的规划，双流迎来了千载难逢的大好发展时期。为此，政府审时度势，创造性地提出了“35223”发展思路。通过统筹推进“三个集中”，全面融入成都，加速城乡融合，大力实施“项目带动”、“工业强县”、“三产富县”、“都市农业”、“人才兴县”五大战略，倾力打造西部一流、全国知名的西航港经济开发区，全国一流、世界知名的航空物流园区，突出建设东升现代空港园林城市、华阳成都城市分中心，加快建设东山快速通道生态观光走廊、双黄路文化旅游走廊、麓山大道国际社区三条走廊，给广大的房地产投资商创造了无限的发展空间。３、房地产市场容量分析双流不仅拥有优越的居住自然环境要求，而且由于交通、区域规划、人文环境、政府环境等因素，进一步导致了楼市升温，大量吸引了外地客户入住，从而保障了市场购买量。同时，地方良好的经济增长也扩大了房地产市场容量。双流作为全国经济综合实力“百强县”，城市拥有较好的经济基础。2004年，全县完成地区生产总值174亿元，全口径财政收入13.5亿元。今年，双流加大了投资力度，县域经济保持了良好的发展态势，1—8月，完成地区生产总值127.75亿元，全社会固定资产投资59.89亿元，全口径财政收入11.4亿元，截止8月份，全县金融机构存款余额达186亿元，城镇居民收入稳步上升，购房能力进一步增强。随着成都市项目年的推进，双流招商引资势头强劲，今年1—8月，引进项目405个，到位资金41.5亿元，新签约上亿元项目32个，协议资金5亿元以上的项目有8个，合同外资500万美元以上的项目1个。目前，双流境内的上市公司（包括上市公司子公司）已达6家，一批大型企业的引进，带来了资金流、人才流、物流的聚集，为房地产业的发展提供了巨大的增长空间。４、双流房地产整体定位分析①双流的角色定位：双流作为成都主城次中心、成都南部新城发展的最前沿阵地，其房产开发和居住品位的变革必将迎来新的历史契机。新修编的《成都市总体规划》明确了成都市向南向东的发展方向，而双流位居成都南面近郊。双流县城未来20年的角色定位是：建成一流的空港园林城市，到2020年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右、城市人口近100万的中等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年均新增人口4万。②新区定位：双流规划中的“新区”，地处双流北部地区，紧邻成都，东起双流万安镇，西至双流彭镇，总面积达163.5平方公里，辖双流东升、华阳、中和、白家、文星、公兴、万安、黄水、九江、彭镇、胜利、黄甲等12个镇。新区规划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应，对接成都，错位发展的城市发展新格局。③双流房地产推广定位：种种分析表明，双流的房地产必将迎来一个新的高度。但是双流房产的知名度、市场认可度等，与双流日益腾飞的形象还不完全符合。那么如何进一步提升双流房产开发的形象，明晰双流房产开发的优势，更好地打造适合人们居住的“第一居所”呢？现在成都周边的几个城镇都有自己房产推广定位，如：龙泉定位为“山水城市”、温江定位为“最适合成都人居住的城市”等。分析表明：双流的城市定位应是：成熟并享受。成熟，是指双流的城市形态，比如配套设施、子女教育、经济环境等；享受，是指双流的生活氛围，写意自在。三、本案基本资源分析大体说来，双流房产分为四大板块，华阳可以说先行一步，是城南房产的领头羊，东升正在努力追赶，牧马山的别墅优势众所周知，西南航空港由于一些大盘的拉动，有些项目已经达到均价３０００元／平方米。本案位于东升板块，按照国外十五分钟车程居住概念，本案在交通＼教育＼人文环境等方面都具有相当大的优势．尤其是在教育＼文化底蕴以及将来的配套发展趋势等方面，都是其它三大板块无法与之比拟的优势，这是本案的综合卖相之一．１、本案区域描述本案位于东升板块的中心位置，紧邻白衣中街，对靠国家级重点中学“双中”，南为迎春路，西侧是规划中的高档住宅项目区域，北依规划中的白河绿化带；距离双流新市政府中心不过千米之遥。随着双流政府的西迁，不论在经济、文化还是社区配套等各个方面，都会提升到一个新的高度，从而带动本区域的物业价值。绝对的升值概念肯定会带来大量的客源流。２、动、静线描述分析本案动线区域优越，迎春路和白衣街可以通往市内各处，而且随着政府西迁，本区域不难成为新城中心，交通配套会得到进一步完善。而白衣街随着政府规划直接就可以实现与成都外双楠的高速对接，驱车时间不过１０分钟。按照新的居住理念，这是最佳的都市一族居住首选。从静线上说，本案北面直接对靠白河绿化带，再过去就是白河，西侧过去２００米左右也是白河环绕，政府将大手笔打造双流的河居文化，我们很容易在河居文化方面大做文章，另外与本案相融的还直接有一个政府规划主题公园，无疑，这都是本案不可再生的优势。四、本案区域楼市分析本案区域正成为高品质居住社区，不仅提升了居住本区的高尚感，同时炒热了区域市场，提高了区域竞争力。目前，东升板块的房产开发正如火如荼，特别是随着一些体量大、品质高的项目的出现，已经完全改变了从前的居住格局，楼盘的品质在不断提升。随着“宗申·流溪别院”、“水云华都”、“欧城花园”、“纬度18”、“富豪时代”、“天府景秀”、“锦绣华都”等高品质楼盘的出现，从整体上提升了东升的房产开发和居住环境。如锦绣华都，以其生态型的小区环境、低密度的花园洋房和成熟的周边配套设施将为东升的未来居住生活做一个完美的诠释，成为双流最具适居性的高品质楼盘之一。１、区域内价格分析①蛟龙明珠：建筑面积为９.３万㎡，主力面积１１７㎡，销售均价１３００元左右；②富豪时代：建筑面积为１３.５万㎡，主力面积１２０㎡左右，均价２０００元左右；③纬度１８：建筑面积为４.２万㎡，主力面积１２２㎡，销售均价２１００元左右；④锦绣华都：物业类型为别墅、花园洋房和多层，一期建面为２０万平米左右，多层面积在８０～１４０㎡之间，均价为２２００元，洋房面积在１４０㎡以上，均价在３０００元左右；总结分析：从上面所列数据我们可以看出楼盘价格在区域内悬殊比较大，其中原因除