对融资租赁法规中不动产租赁物范围的理解

龙源期刊网对融资租赁法规中不动产租赁物范围的理解作者：刘佳来源：《中国房地产·学术版》2016年第07期摘要：近几年融资租赁行业发展迅猛，随着租赁公司数量大幅增长，交易形式不断创新，交易领域也不断扩大。2014年3月1日起执行的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》为融资租赁行业的健康发展提供了必要的法律保障。融资租赁交易的载体是其租赁物，而不动产作为租赁物却一直存在争议。但是作为体量巨大、领域广泛的不动产又是融资租赁交易不可回避的问题。拟根据《物权法》的相关规定结合实务中的交易实践，在当前法律法规及税收政策的框架下，对不动产租赁物范围进行探讨。关键词：融资租赁，不动产，基础设施中图分类号：D923.2文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2016）07-0043-50收稿日期：2016-05-101融资租赁概述融资租赁起源于20世纪50年代的美国，随后被许多国家接受并运用，并很快发展成为与银行、信贷和证券并驾齐驱的三大金融工具之一。我国自1981年首次引入融资租赁以来，已经走过了30多年的历史。由于受我国计划经济体制及金融环境的多重因素影响，融资租赁在我国经历了曲折的发展历程。但是融资租赁作为一种金融创新品，其灵活的融资方式，广泛的适用领域，融物与融资合二为一的模式，为国内金融市场引入了新的竞争机制，增添了市场活力，推动金融产品的多元化发展。据相关统计，2007年全国共有租赁公司93家，2012年达到560家，到2013年底已达到1026家，截止到2014年6月，全国租赁公司已达1350家。随着租赁公司数量的快速增长，租赁合同数额由2007年的240亿元增长到2012年的15500亿元，2013年达到21000亿元，截至2014年底合同余额32000亿元。由此可知，融资租赁是对我国正处于转型期市场体制的重大有益补充。融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物的选择，购买承租人指定的租赁物，并将租赁物出租给承租人使用，出租人保留所有权，承租人享有占有、使用和收益的权利，并定期向出租人支付租金的行为。融资租赁是一种特殊的金融业务，其将资金、贸易和工业三者结合，将使用权和所有权分离以达到“融资”和“融物”的双重功能。在融资租赁法律关系中，承租人是通过以租金换取租赁物使用权的方式实现其融资的目的，承租人表面上获得了租赁物的使用权，实际则是取得了为生产所需的资金，承租人支付租金并不是其获取租赁物使用权的对价，而是以支付租金的方式承担出租人购买出租设备的资金成本并支付其应得的合理利润。从出租人的角度看，出租人获得的租金实际上体现的是投资成本的回收。因此，融资租赁实际上是通过融物的手段达到了融资的目的。龙源期刊网在融资租赁法律关系中，一般存在着出租人、承租人和供应商三方当事人，买卖协议和租赁协议两项交易。其中出租人提供给承租人的租赁物具有一定的特殊性，该租赁物既是租赁协议中的客体，也是买卖协议中的客体。租赁物作为融资租赁关系中的重要的组成部分，承载着出租人与承租人双方当事人的权利义务关系，是融资租赁法律关系中的重要组成部分。我国一直没有专门的融资租赁法律出台，实务中最早的法律依据是最高人民法院1996年5月公布的《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》。随后1999年的《合同法》中设有专门的融资租赁合同的规定，但具体条文相对原则，过于笼统，从而导致在实践中指导性不强。此后，在经过2013年最高人民法院就融资租赁合同司法解释广泛征求社会各界意见后，于2014年3月1日开始执行的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定：“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”可见租赁标的物的选择与界定是对是否构成融资租赁关系的重要认定之一。我国自引进融资租赁以来，虽然对租赁标的物已经有了一定程度的认定和理解，但由于受国家相关政策及经济环境的影响以及多头管理模式的制约，租赁物还存在着一些模糊不清。当前对租赁物的认定程度、范围与高速发展的行业实践相比，已不能满足融资交易及审判实践的需要。因此本文试图在当前我国国内融资租赁“四大支柱”（通常认为法律、监管、会计准则和税收是支持融资租赁的四大支柱。）政策范围内，通过与国外的法律政策比较，对租赁标的物的范围做出合理的界定。2租赁物的界定法律法规、会计准则、行业监管及税收政策，是支持融资租赁的四大支柱，实际上也就是支持融资租赁交易的最低限度的法律法规。从法律规则来看，我国《合同法》第二百三十七条规定融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。《民用航空法》第二十七条民用航空器的融资租赁，是指出租人按照承租人对供货方和民用航空器的选择，购得民用航空器，出租给承租人使用，由承租人定期交纳租金。从《合同法》的定义来看，融资租赁是一个包括了三方当事人，两份合同的交易结构，但并没有对租赁物做出明确的界定。而《民用航空法》则只是对民用航空器作为适格租赁物做出了肯定，对于民用航空器以外的租赁物，由于不属于其调整范围故没有提及。按照行业监督的不同，我国租赁公司的分类，大体上分为金融系租赁公司、外商系租赁公司和内资试点租赁公司，三类租赁公司分别由银监会和商务部负责监管审批。根据《金融租赁公司管理办法》第四条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外”。由此可以看出《管理办法》仅是将租赁物限定为固定资产。然而固定资产并不是一个法律定义，只是一个会计学的概念。法学上将物分为动产、不动产和无形资产，其中动产和不动产合称固定资产并与无形资产相对应。因此可以说《金融租赁公司管理办法》仅仅是排除了无形资产。龙源期刊网《外商租赁公司管理办法》在对融资租赁定义相似情况下，采取了列举的方式对租赁物范围进行了界定。其中第六条规定本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的1/2。在最新的《外商租赁公司管理办法》的补充规定的征求意见稿中又增加列举规定了“工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产”可以作为租赁物。由此可以得知其是将租赁物的范围界定为动产与不动产，不认可无形资产单独作为租赁物而存在。由此可见，目前针对金融租赁公司与外资融资租赁公司对租赁物范围规定所采取的方法是略有不同的。金融租赁公司采取了相对笼统概括方法，而外资融资租赁公司采取的是列举式规定，将符合租赁物进行罗列。但两者都排除了无形资产作为租赁物的可行性，而对动产和不动产做租赁物都采取了相对开放的态度。根据《会计准则第4号——固定资产》第三条的规定，判断是否属于固定资产的标准有三点。第一，固定资产为有形物。因此无论是银监会还是商务部出台的管理办法都将租赁物设定为有形物，排除了无形资产。第二，固定资产为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有。即企业持有的固定资产是企业的劳动工具或生产手段，并不用于直接销售。第三，使用寿命超过一个会计年度。因此，凡符合上述条件的固定资产只要权属清晰、法律不予禁止或限制均可作为融资租赁的租赁物。由此可见，从财务会计角度，固定资产是符合融资租赁交易中的租赁物要求且并不与监管机构认定原则相违背。但是，固定资产作为租赁物在会计学上的范围相对广泛，在会计科目中有数千项。是否能一概认定符合要求还需要结合实际情况去分析租赁物的性质等条件。根据财政部和国家税务总局联合下发的财税〔2009〕128号第三条规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。财税〔2012〕82号第一条规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。天津市国土资源和房屋管理局也曾下发《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》指出，凡是融资租赁售后回租回购业务涉及房屋出售和回购的，房地产登记部门凭双方签订的融资租赁合同，办理权属转移登记手续，免除交易手续费。而在我国全面实行“营改增”后，在最新的财税〔2016〕36号文件中，明确规定不动产租赁服务与不动产销售的税率均是11%。上述文件的规定其实是承认了以房屋、土地权属作为租赁物进行售后回租业务的可行性。这表明我国明确认可房地产融资租赁交易的存在。因此，占不动产较大范围的房地产是可以作为租赁物的。3关于不动产作为适格租赁物的国内外比较龙源期刊网在我国融资租赁行业，关于不动产是否可以作为标的物，一直存在争议。一种观点认为，融资租赁交易的标的物仅限于动产，不动产融资完全可以借助其他制度来达致；另一种观点认为，融资租赁交易的标的物既可以是动产，也可以是不动产，融资租赁的交易结构不同于信贷担保等其他类似交易，不动产信贷担保制度并不能取代不动产融资租赁交易。本文原则上赞同第二种观点，其理由如下：首先，由于融资租赁交易兼具“融资”和“融物”的双重特性，因此该租赁物应该同时具备交换价值与使用价值的财产，既然具备使用价值，则该物必然可以交换，即是说可以转让。另外，由于融资租赁一般是三方或多方的金融安排，周期从3年到10年不等，但都相对较长，这就要求租赁物的使用寿命也必须具有一定的年限才可实现交易目的。因此，高价值、长寿命的不动产非常适于融资租赁的标的物。其次，审视当前的法律、法规及相关规定，其中没有禁止不动产作为租赁物的规定。我国《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。而第二百三十七条规定融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。上述规定里均没有将不动产排除于“租赁物”之外。《外商租赁公司管理办法》以列举的方式规定了租赁物范围，并没有禁止不动产做租赁物的规定。而《外商租赁公司管理办法》的补充规定更是将工业厂房、商业地产等不动产列入了租赁物范围。鉴于其他法律、行政法规也没有对不动产做租赁物有任何禁止性规定。根据私法“法无禁止即为允许”的原则，理应允许不动产作为融资租赁的标的物。最后，从租赁物的国际范围来看，并没有明确禁止不动产作为融资租赁物的规定。如美国《统一商法典》对融资租赁中的货物作出了界定，即是指符合合同要求的一切可移动的物，或不动产附着物，但不包括货币、资料、票据、账簿、动产契据、一般无体物、及包括未分离的石油、天然气在内的矿产等。租赁标的物就是指有体物，包括不动产附着物，但不包括无体物。《国际统一私法协会租赁示范法》一体调整租赁和融资租赁，在其第二条“定义”中明确将“租赁物”界定为：“承租人用于生产、贸易及经营活动的所有财产，包括不动产、固定资产、动产设备、未来资产、特制资产、植物和活的以及未出生的动物。”德国、西班牙、日本等国虽对融资租赁物的范围没有作出具体规定，但不动产作为租赁物在法律上并没有障碍。综合分析比较国内外相关法律政策的规定，可以认为各国在租赁物上认定虽有不同，但动产作为租赁物均是一致认可的，没有否定或限制性规定的，而关于不动产能否作为租赁物，虽然规定各有不同，但并无否定性规定。结合国内“四大支柱”相关法律法规政策可以得出结论：权利、知识产权等无形资产是可以通过特许使用等其他方式进行使用，并不适用