合富辉煌_西安高新区中建八局科技路项目整体发展策划_149PPT

中建八局科技路项目初探合富辉煌房地产（陕西）2007年10月29日项目整体发展策划工作计划市场调研关键参数研究及项目初步定位第一阶段第二阶段第三阶段项目规划设计建议项目整体发展定位市场关键参数研究地块价值各类物业发展分析项目物业组合方式研讨规划的相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议商业布局及面积确定商业业态布局建议项目整体开发策略项目整体发展定位项目初步规划要素11月5日提交第一阶段报告双方沟通探讨，选择适合企业发展的物业组合形态11月23日提交第二阶段报告期间双方密切沟通交流12月7日提交第三阶段报告期间双方密切沟通交流项目整体工作思路资源挖掘机会分析形象定位价格定位客户定位产品定位案例研究模式借鉴项目初步定位项目资源市场现状客户喜好项目规划建议项目发展定位西安宏观经济背景西安城市规划背景研究项目区域发展研究区域房地产市场分析市场研究项目界定项目价值挖掘物业组合探讨选择适合企业发展的物业组合形态初步定位规模相关经济技术指标外部规划设计建议内部规划设计建议功能区规划设计建议商业布局及面积确定商业业态布局建议项目整体开发策略项目整体发展定位第一阶段重点解决第二阶段重点解决第三阶段重点解决第一阶段报告目录一｜市场二｜项目价值研究三｜分业态分析四｜客群分析五｜业态组合思辨六｜规划设计原则市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况宏观经济环境2006年西安市的基本经济概况为：城市人口:2006年末西安常住人口823万人，比上年增长2.0％。其中男性425.38万人，女性397.62万人，性别比106.98（以女性为100）。全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5％。土地面积：-------西安市国土总面积9983平方公里，其中城区面积1066平方公里。项目效益收入比去年增长百分比西安市生产总值（GDP）1450.02亿元13.0％人均GDP17794元11.0％完成全社会固定资产投资1066.62亿元27.7％城镇固定资产投资971.84亿元25.2％全年新增固定资产455.69亿元11.2％全年完成城市建设投资181.91亿元24.9％城镇居民人均可支配收入10905元13.3%城镇居民人均生活消费支出8987元13.8%年末城乡居民储蓄存款余额1950.53亿元13.6％2006年西安各项经济指标的增长率均超过11%产业支撑清晰资料来源：西安市统计年鉴二三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰投资陕西世界500强企业有90%在西安五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右•高新技术产业•现代装备制造业•文化产业•旅游产业•现代服务业第三产业49.4%49.0%49.3%49.0%50.5%49.3%52.5%52.7%第二产业42.7%44.0%44.5%45.2%44.1%45.2%42.5%42.4%第一产业7.9%6.9%6.3%5.8%5.4%5.5%5.0%4.9%19992000200120022003200420052006西安市经济活跃西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源：西安市统计年鉴进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13％的高增长率固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长西安历年GDP增长情况02004006008001000120014000%5%10%15%20%GDP（亿元）57664373482494210961270同比增长率9.60%11.6013.1013.5013.5013.3013.1019992000200120022003200420052006145013伴随西安市经济持续发展，西安城市居民人均可支配收入得以较大幅度的提高。与此相对应的是，城市居民人均消费性支出在逐年上升的同时，其与人均可支配收入地比值亦一直处于高水位的比值。西安市民在购买力提升的同时，其消费理念现代，消费强劲。6704.97184774885449628641968057428790010905898760007000800090001000011000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年城镇居民人均可支配收入城镇居民人均生活消费支出城市人均收入持续增长,消费力强劲城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%60504030最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）246520406000-700030000第三产业52.7%39.5%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京、上海东京、纽约西安进入高速城市化发展阶段市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况•近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期•相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体上体现“产出大于投入”，其总体发展非常健康．45.667.982.9124.4172.0186.2252.3106.984.279.361.437.429.123.80501001502002503002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房投资（亿元）销售金额（亿元）西安房地产市场开发投资收支良好西安市商品房投资情况良好，竣工面积稳步提升。随着人均收入的提高，西安房屋销售逐年稳步提升。西安普通住宅价格一路上扬西安2000-2006年商品房供应情况01002003004005006007008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房投资（亿元）商品房竣工（万㎡）西安2000-2006年商品房销售情况01002003004005006007008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年销售面积（万㎡）销售金额（亿元）西安市房地产持续稳定发展西安市普通住宅价格走势图2682274928362975309832583540200022002400260028003000320034003600380001年02年03年04年05年06年07上半年人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型大于8%小于4%4-5%5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期西安房地产市场正步入快速发展阶段市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划发展特征高新区域发展情况西安市城市发展进程第一阶段：以皇权为中心的规划发展格局第二阶段：初级城市化阶段同心圆模式，以开发二环为标志三环二环内环西安市城市发展进程同心圆＋扇形模式，城市功能区沿着交通线呈扇形向外拓展经开区政府北迁曲江三环二环内环西高新西安市城市发展进程城市格局良性扩张高新技术产业开发区经济技术开发区曲江新区浐灞生态区阎良国家航空高技术产业基地西安航天科技产业基地城内传统商业旅游区往阎良往咸阳城北整体形象较差；但近期区域价值提升迅速，吸引了房地产业不断进入城东集中了大量企事业单位和批发市场；浐灞河生态区的建立，城东开发建设力度加大城南传统居住区，高校聚集地城西区域整体形象比较陈旧，建设力度不大，但交通较便捷西高新高新产业为依托，发展最迅速、形象最好的城市新区曲江旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快西安航天科技产业基地旅游和文化带动区域发展，成为新的旅游亮点，起点高，发展快九宫格局中以“四区二基地”为重点发展区域。经开区政府北迁西高新曲江三环二环内环目前已经形成同心圆、扇形、次中心三个模式叠加的模式受城市发展影响，房地产开发的板块特征明显城北板块城内城西板块城东板块中档楼盘为主，吸引区域客户及西高新中端客户价格区间：3940元/m2整体区域形象差，楼盘相对集中，中档楼盘为主，城北及外来客户为主成交均价：3230元/m2老工业区形象，有大量企事业单位聚集；楼盘不多，中档为主，本区域客户为主成交均价：3150元/m2可用地少，主要发展商务商业成交价格：4270元/m2高新板块中高档楼盘为主，整体销售情况好，吸引全市客户成交价格：4090元/m2形象、配套好，高端物业集中成交均价：4190元/m2(含曲江)城南板块形象、人文底蕴好，高端物业集中成交均价：4740元/m2曲江板块以上数据为2007年9月份成交数据格局变化趋势结论：西高新、曲江形成高地；东部和北部房地产将逐渐升温中海国际社区富力城：670亩，总建113万m2和记黄埔：773亩珠江新城：2400亩，总建240万m2绿地世纪城阳光集团金地1500亩沁水新城恒基项目中新浐灞半岛，3800亩，总建320万m2水岸东方：1200亩，西高新二次创业用地绿地：城北400亩浐灞规划用地本岸新鸿基3700亩大华989亩，总建102万m2待售、待开发楼盘在售楼盘市场西安宏观经济发展背景西安房地产发展情况西安城市规划特征高新区域发展情况□积累的高地16年的发展积累，带动高新区地产市场的全速提升，为目前西安市场的发展高地俨然为西安市除钟楼商圈外的城市副中心7年国家级北经开区2000年2月正式批准16年国家级西高新区1991年3月4年曲江新区2003年7月3年浐灞生态区2004年9月1年政府北迁确定2006年6月注：初创于1993年9月科技产业集群西高新区东方文化旅游集群曲江新区现代制造业基地政府政务集合区北经开区浐灞生态区滨河生态走廊国际会展集合区□发展的高地产业化思路、创业园模式与二次创业的发展机遇引领高新区的发展方向并稳固定占据着地产市场的制高点。高新区1991-2006年企业营业收入与工业产值递增表16年惊人的发展速度2006年全区企业实现营业收入1355.9亿元，同比增长30.13%；实现工业总产值870.43亿元，同比增长30.8%；全区企业实现利润总额50.8亿元，同比增长31%；全区企业实缴税金总额46.58亿元，同比增长30.6%；2.14.4111.9725.1650.3876.95102.98141.6201.67274.2358.2481.17615.56800.941042.31355.90200400600800100012001400单位：亿元1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年高新区经济发展趋势营业收入工业总产值地产发展的高地供销量对比城南（含曲江）、城北、高新是供销量的老三强板块；城东位居第四。2006年西安各城区供销情况0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000城东城南城西城北城内西高新竣工面积销售面积2007年上半年西安各城区供销情况0200000400000600000800000100000012000001400000城东城南城西城北城内西高新竣工面积销售面积价格对比高新的价格仅次于城内;2006年西安各城区住宅价格30323452306428503692352105001000150020002500300035004000城东城南城西城北城内西高新2007年上半年西安各城区住宅价格3190365036403190442038800500100015002000250030003500400045005000城东城南城西城北城内西高新从供销量及价格对比的情况来看，高新是西安地产发展的高地西高新房地产供应情况02000004000006000008000001000000