同策_上海松江华汇产业园产品策划方案_76P_XXXX年

1松江华汇产业园产品策划方案(50亩+75亩)咨询与研究发展中心2010年01月28日2壹、市场回顾1.1上海市产业园特征解读1.2松江区域重点个案剖析贰、案例解析2.1总部型商务花园案例2.2低密度商务别墅案例叁、产品方案3.1方案一：总部型商务花园3.2方案二：商务别墅+总部花园3.3其他相关建议肆、经济测算4.1项目投资成本初步测算4.2项目销售收入初步测算目录31.1上海市产业园特征解读1.5128.0万㎡278亩财富兴园1.6018.0万㎡240亩金桥OfficePark1.4528.0万㎡272亩名企公馆1.159.0万㎡165亩医谷现代商务园0.93420.0万㎡6746亩慧创国际北区0.5921.0万㎡765亩张江集电港浦东0.9840.0万㎡600亩印象钢谷0.607.2万㎡180亩中邦MOHO西区区域漕河泾松江高科技园大业领地盛创企业家园钢领东方慧谷项目名称837亩1800亩150亩347亩600亩占地面积100.0万㎡60.0万㎡16.0万㎡32.0万㎡50.0万㎡总建筑面积1.581.301.971.401.20容积率中区区域2.141.801.200.721.900.950.900.800.70容积率80.0万㎡560亩多媒体谷21.0万㎡135亩东方环球中心70.0万㎡890亩科技绿洲35.0万㎡1890亩上海市北工业园16.5万㎡75亩张江创新园8.0万㎡123亩润和国际总部园150.0万㎡1394亩总部湾30.0万㎡500亩浦庆国际机电园3.8万㎡63亩半岛科技园建筑面积占地面积项目名称表1.全市主要产业园建筑指标汇总浦东容积率集中在0.60-1.15之间,中区在0.72-2.14之间,北区在0.93-1.97之间,西区在1.30-1.58之间。（主体容积率集中在0.8-1.2之间）1市场回顾41.1上海市产业园特征解读表2.全市主要产业园面积段汇总1217-1600㎡独栋高层多媒体谷1160-2144㎡独栋多层小高层上海市北工业园中区1300-20000㎡独栋多层高层东方环球企业934-2600㎡独栋双拼三联名企公馆西区1500-3000㎡独栋双拼小高层总部湾1100-1500㎡独栋、厂房漕河泾松江高科园1596-3455㎡双拼小高层厂房张江集电港1300-4000㎡独栋、双拼大业领地2000㎡叠加多层厂房金桥OfficePark650-2800㎡独栋双拼三联财富兴园1300-2400㎡独栋、小高层半岛科技园3500-20000㎡独栋多层厂房科技绿洲900-3200㎡独栋、小高层钢领1189-4752㎡独栋多层小高层张江创新园286㎡双拼、小高层印象钢谷北区196-2223㎡独栋多层厂房浦庆国际机电园浦东200-1000㎡双拼、高层盛创企业家园296-2000㎡独栋、多层中邦MOHO280-3300㎡双拼联排小高层慧创国际623-1972㎡独栋双拼小高层润和国际总部园东方慧谷项目名称庭院式产品类型*面积段医谷现代商务园项目名称独栋、高层产品类型1000-2000㎡面积段区域区域1各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在650-1,200平方米之间，大面积段产品集中在1,500-3,000平方米之间。市场回顾5市场回顾1.2松江区域重点个案剖析119户128户88户物业单元1.101.601.30容积率一期总体事项2.201.831.54物业单元/栋54栋70栋57栋建筑单体697㎡8.3万㎡112亩1.4028万㎡280亩财富兴园1250㎡2000㎡平均单套面积16.0万㎡16.0万㎡建筑面积150亩178亩占地面积1.451.30容积率28万㎡60万㎡建筑面积265亩1800亩占地面积名企公馆大业领地具体指标表3.区域重点个案相关指标汇总区域各主要项目的总体容积率在1.30-1.45之间,财富兴园(一期)的容积率仅为1.10；平均单套面积在697㎡-2,000㎡。161.2松江区域重点个案剖析3.4%3套3栋42009D142009D242009D3100%87套45栋**合计20套34套30套套数23.0%39.1%35.5%套型比10栋25119C221928C117栋15栋栋数189616802079167314591346单套建筑面积7B26B37B46B15A24A1建筑层数户型类别表4.大业领地户型特点大业领地主力面积段集中在1,346-1,896㎡。1市场回顾71.2松江区域重点个案剖析C区9F\8FA区5F\4FB区7F\6F中心绿地天然水系写字楼商务管理中心图1.大业领地户型平面布局大业领地双拼类产品主打，楼层为4-9层。1市场回顾81.2松江区域重点个案剖析表5.财富兴园户型特点13003600-65002800-50001800-450026001300组团面积1套4-6套3-6套3套4套2套套数444444层数3321329独栋型162646弧线型95-145400-600展示型213850围合型163650风车型162646双拼型标准层面积单体建筑面积产品形态财富兴园主力面积段集中在646-850㎡之间。1市场回顾91.2松江区域重点个案剖析风车型（650*4）展示型（2800-5000）围合型（1800-4500）弧线型（3600-6500）双拼型（650+650）独栋型（1300）图2.财富兴园户型平面布局财富兴园户型丰富，但楼层都控制在4层左右。1市场回顾101.2松江区域重点个案剖析合计独立双拼三联排产品形态累计销售批准预售432121415套数100.00%4.65%27.91%32.56%34.88%配比100.00%84*2.40%21750-200036.90%311250-150035.70%301000-125025.00%21750-1000配比套数面积段表6.名企公馆户型特点名企公馆主力面积段集中在1,000-1,500㎡之间。1市场回顾111.2松江区域重点个案剖析图3.名企公馆户型平面布局双拼别墅区（小面积）双拼别墅区（大面积）双拼、联排混合区独栋别墅区商业综合配套区1市场回顾121市场回顾1）浦东容积率集中在0.60-1.15之间,中区在0.72-2.14之间,北区在0.93-1.97,西区在1.30-1.58（容积率集中在0.8-1.2间）2）各产品面积段差异较大，各项目的小面积段产品集中在650-1，200㎡之间，大面积段产品集中在1，500-3，000㎡之间。3）区域各主要项目的总体容积率在1.30-1.45之间,财富兴园(一期)的容积率仅为1.10；平均单套面积在697㎡-2000㎡。4）大业领地主力面积段集中在1,346-1,896㎡。双拼类产品主打，楼层为4-9层。财富兴园面积段集中在646-850㎡。户型丰富，但楼层都控制在4层左右。名企公馆面积段集中在1,000-1,500㎡。小结：132.1总部型商务花园案例案例1.总部国际雄踞科技总部新区西部，与总部基地仅一路之隔。项目总建筑面积22万平米，总计110余栋多功能、复合式独栋总部楼。目前在北京类似的项目有BDA国际企业大道、非中心等。¾物业地址：丰台区西南四环科丰桥总部基地西侧¾交通状况：毗邻西南四环快速路与城铁9号线¾租售动态：出售¾装修状况：毛坯¾开发周期：两期¾投资商：北京景枫立嘉置业北京横泰隆兴置业¾物业管理公司：北京英印威尔¾建筑单位：中国航空港建设总公司¾景观设计单位：北京新纪元¾占地面积：118432.59平方米¾建筑面积：212880平方米¾容积率：1.50¾停车位：400个¾绿化率：39.40%¾楼层状况：4-8层独栋¾开工日期：2005-12-02¾开盘时间：2006-12-01¾开盘价格：6860元/平方米¾目前价格：11000元/平方米A.项目概况2案例解析142.1总部型商务花园案例精致花园型—小体量总部机构B.平面布局此区域由总部楼与市政交通干道有机排列形成，其最大特色为“临街”。整体建筑集群东侧依邻区域内市政主干道，西侧紧邻园区内集中景观绿地。此区域楼型均设前后双出入口，形成园区内街区式、可分可合的总部组团。此区域于项目北部，由6栋独立总部楼围合构成。东侧毗邻近大面积市政绿化带，中央围合形成绿荫停车场，成为真正的绿荫广场区低密度总部单元，尊荣地位，不言而喻。绿荫广场型—低密度总部围合城市大道型—街区式总部组团此区域位于项目南端，由数十座精致、小体量总部楼围合而成。该区域中心地段由两大花园广场与一条景观通廊组成。通透的景观视野，大面积的集中花园绿地与围合而成的私密专属庭院共同形成了园区内独具特色的花园型、小体量总部组团。2案例解析152.1总部型商务花园案例1.5容积率4—8层楼层数地下一层，地上五层，各户型面积约2628--3537平米D、E型楼地下一层，地上4-5层，各户型面积约1127--2256平米(A型楼可竖向分割成约1127平方米和约1129平方米各一栋)A、B型楼(绿荫广场型)地下一层，地上5-8层，各户型面积约1820--4270平米Ca、Cb型楼(城市大道型)181929502911322163233.00二期35082177798212880118432.59合计首层4.5—5.8米；标准层3.4—3.5米层高16890地下建筑面积110余栋独立产权、独立冠名、独体独栋项目楼座项目户型面积为1000--5000平米户型区划39.4%绿化率82769地上建筑面积99659总建筑面积55199.59占地面积一期指标表7.总部国际经济技术指标C、建筑参数2案例解析162.1总部型商务花园案例¾低密度庭院办公：独立冠名，私密与开放共生的专属庭院，营造和谐氛围，提高工作效率。¾企业级活性空间：局部楼层预留上下水及天然气管道，方便未来企业功能空间的灵活布局。¾可塑性独立大堂：层高4.5米—5.8米的首层接待空间，为企业进行形象展示、成果展览、产品陈列、商铺经营等预留充裕空间。D、产品特色各栋总部楼的功能将涵盖：低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。2案例解析172.1总部型商务花园案例首层4.5米/东206.66/西208.35㎡地下一层3米/东213.92/西225.40㎡A型楼—精致花园型：1127+1129㎡二三层3.5米/东226.16/西227.85㎡四层3.5米/东226.16/西227.85㎡顶层3.9米/东28.35/西11.28㎡2案例解析E、户型展示.双拼型182.1总部型商务花园案例220.31㎡220.59㎡199.34㎡\223.87㎡219.64㎡34.72㎡总部国际Ⅱ期/南区C型6号/1118.47㎡2案例解析F、户型展示.独立型192.1总部型商务花园案例联东U谷总占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平米，分为五个区域：办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业定制区、综合服务区。¾项目位置：通州金桥科技产业基地¾交通位置：五环以外¾租售状态：出售¾开发商：北京联东投资（集团）¾项目投资：25亿元¾占地：960亩¾建筑面积：100万平米¾平均售价：5900-6500元/平米¾楼内配套：商务酒店、企业会所、公寓、宿舍、餐厅、果岭、体育中心、运动休闲中心和园区综合服务中心，金融、律师、邮政、工商、税务等服务机构，充分满足企业会展、培训、咨询、餐饮休闲娱乐等需求A、项目概况2案例解析案例2.联东U谷202.1总部型商务花园案例研创企业园规划占地200亩，建筑面积18万平米，为研创类企业量身打造了生态型、低密度、智能化花园独栋写字楼。配备独立地上停车位，集中式地下车库，人车分流，360度环绕景观，40米宽景观中轴带向外辐射。果岭、景观花园，共享园区20万平米绿化，为企业员工提供花园式办公环境。B、产品特征2案例解析212.1总部型商务花园案例C户型:双拼3层/1863㎡（7栋）D户型:独立3层/1557㎡（4栋）F户型:双拼3层/2326㎡（3栋）E户型:双拼3层/3403㎡（4栋）B户型:双拼3层/2042㎡