同策_沈阳王宝石寨村地块高端项目可研分析_172p_前期策划

王宝石寨村地块可研分析壹、项目的战略选择贰、项目的整体定位叁、物业发展建议前期顾问报告主要内容行业市场竞争1.沈阳市场分析2.区域市场分析3.细分市场分析战略选择1.大盘开发2.低端开发3.其他1.城市背景2.消费结构背景3.政策背景宏观界定自身条件解读本案发展战略发展战略选择思考路径未来1-3年市场判断宏观界定PART1一、城市宏观背景分析沈阳城市总体规划沈阳城市总体经济状况城市战略价值：2003年提出规划思路，2007年8月，《东北地区振兴规划》获得国务院批复。《东北地区振兴规划》以“一条主线”、“六个加快”为核心展开，即：以促进老工业基地振兴为主线，加快改革开放步伐、加快结构调整与升级、加快区域合作进程、加快资源枯竭型城市经济转型、加快建设资源节约型环境友好型社会、加快发展教育卫生文化体育等各项社会事业。政府期待将经过10年到15年的努力，实现东北地区的全面振兴。GDP和工业增加值由改革开放初的近15%和20%下降到现在的10%以下。2008年东北三省地区生产总值占全国的比重升至8.62%，比2007年高出0.14个百分点。珠三角长三角环渤海第四极国家将构筑一个包括内蒙古东部五盟市在内的东北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。该规划中，明确了东北地区“三纵五横”的空间发展格局，“三纵”为哈大经济带、东部通道沿线、齐齐哈尔-赤峰；“五横”为沿海经济带、绥芬河-满洲里、珲春-阿尔山、丹东-霍林河、锦州-锡林浩特，并提出优先发展哈大经济带。关键结论——战略推动城市经济进一步发展，另一方面城市吸引力不断增强，将不断吸纳大量的人流和财源。东北最大的重工业城市城市区位•东北亚经济圈•由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成的东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展。•沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿，沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。•以沈阳为中心，飞行２小时、直径1,000公里范围内，分布着天津、汉城、青岛、长春、哈尔滨等６大城市，构成了东北亚人口经济规模较大、对外贸易活跃、发展潜力大的“一日经济圈”和城市群。沈阳•渤海经济圈•由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带，拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。•渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。沈阳发展战略地位城市区位2010.4.6日沈阳经济区为国家综合配套改革试验区终获批准•沈阳经济区以沈阳为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭共８个城市，通过中心城市沈阳的经济辐射和吸引，与周围经济社会活动紧密联系的地区形成的“区域经济共同体”。•沈阳经济区是我国重要的重化工业发展基地之一，是东北地区经济发展的重要区域和辽宁省的经济核心地带。全区总面积75402平方公里，占全省的50.95%；总人口2362万人，占全省的54.9%。•实现沈阳经济区的12个一体化，·推进户籍管理一体化、推进社保一体化、推进沈抚铁电信一体化、推进工商管理一体化、推进旅游市场一体化、推进房地产市场一体化、推进商贸流通一体化、推进金融服务一体化、推进人才服务一体化、推进城乡基础教育一体化、推进交通一体化、推进生态环保一体化。沈阳经济区核心地位城市地位关键结论——对周边城市吸引力和向心力逐渐放大，未来外来人口将明显放量。•7200年前人类在此农耕渔猎，繁衍生息，创造出新乐文化•春秋战国时期燕国的重镇•公元前221年秦始皇统一中国后，分天下为36郡，沈阳隶属辽东郡•西汉时期沈阳已具有城市轮廓，称为“侯城”•唐代改称“沈州”•公元921年辽太祖移民到此，修筑土城，生产随之发展•金代时期金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名•1296年元代重建土城，改沈洲为“沈阳路”，归辽阳行省管辖。由于沈阳地处沈水（浑河）之北，以中国传统方位论，即“山北为阴，水北为阳”，故改沈洲为沈阳。从此，“沈阳”这一名称正式出现在史料上，距今已有七百余年的历史。•1386年明朝改称“沈阳路”为“沈阳中卫”•1625年清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫）。•1634年清太宗皇太极改称沈阳为“盛京”•1644年清朝迁都北京后，沈阳为陪都•1657年清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天”•1911年辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。•1923年正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制•1929年张学良在“东北易帜”后，改“奉天市”为“沈阳市”•1931年日本帝国主义发动“九·一八事变”并侵占沈阳后，改为“奉天市”•1945年抗日战争胜利，“奉天市”恢复“沈阳市”名称•1948年11月2日沈阳正式解放•1953年沈阳市改为中央直辖市•1954年沈阳市改为辽宁省辖市•1964年中共辽宁省委决定设立沈阳专区•1993年原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市“一朝发祥地，两代帝王都”历史沿革关键结论——清朝文化发祥地，人杰地灵。中文名称：沈阳外文名称：shenyang别名：盛京、奉天行政区类别：省会城市所属地区：中国东北政府驻地：沈阳市沈河区电话区号：024邮政区码：110000地理位置：位于北纬41.8度东经123.4度市辖区10区3县1县级市市五区（和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区）；郊区（于洪区，沈阳棋盘山国际风景旅游开发区，苏家屯区，沈北新区，大浑南新区）。县：辽中县，康平县，法库县；县级市：新民市面积：12948平方公里人口：居住人口1002.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口786万人，中心区常驻户籍人口600万。方言：沈阳话气候条件：温带半湿润大陆性气候著名景点：沈阳故宫、张氏帅府、北陵、世博园、棋盘山等机场：沈阳桃仙国际机场火车站：沈阳站、沈阳北站车牌代码：辽A沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。沈阳概况行政区划分关键结论——沈阳居住人口过1000万，进入千万级人口城市行列。10区3县1县级市•市辖区•市五区（和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区）；•郊区（于洪区，沈阳棋盘山国际风景旅游开发区，苏家屯区，沈北新区，大浑南新区）。•县：辽中县，康平县，法库县；•县级市：新民市沈阳市中心城区范围为1150平方公里由中部的核心区、南部苏家屯副城、东部棋盘山风景区副城、西部张士经济技术开发区副城、北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团构成松散的组团式布局形式结构。10区3县1县级市行政区划分行政区域区域政府驻地区域面积人口区域主要概况和平区十一纬路76号60平方公里70万和平区位于沈阳市的中心区域，是全市的政治、经济、科教、文化中心。沈河区盛京路25号58平方公里70万沈河区是一个具有两千多年历史的古老城区，更是一个充满活力的现代化城区。沈河区是沈阳市的政治中心、商贸中心、金融中心、文化中心，旅游胜地和开放门户，是全国城区中第一个国家级可持续发展实验区。皇姑区庐山路3号66平方公里80万皇姑区是辽宁省的行政中心区和文化教育大区。大东区津桥路20号105平方公里70万大东区是沈阳市内五区之一，是沈阳民族工业的发祥地。这里已成为全球现代制造业向东北亚地区转移的理想投资地。铁西区兴华北街34甲128平方公里110万铁西区是中华人民共和国装备制造业第一区，中国重工业的摇篮。浑南新区新隆街292平方公里40万浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地，是老城区延伸的新城区，是向“大浑南”辐射的桥头堡，即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点东陵区文化东路20号913平方公里40万近郊区之一区内有东北最大航空港—沈阳桃仙国际机场于洪区黄海路37号774平方公里60万近郊区之一沈北新区中央路64号1098平方公里60万远郊区之一苏家屯区翠柏路14号762平方公里50万远郊区之一沈阳南部副城市新民市新民市市府路12号3352.5平方公里70万沈阳所辖县级市辽中县沈阳市辽中县1460平方公里50万沈阳三县之一近海经济区康平县沈阳市康平县2175平方公里40万沈阳三县之一法库县沈阳市法库县2320平方公里50万沈阳三县之一注：2010.2月前各区面积及人口行政区划分金廊南带北带长江都市商贸中心北站都市商贸中心东城都市商贸中心皇城都市商贸中心兴工都市商贸中心太原街都市商贸中心五里河都市商贸中心浑南都市商贸中心南部：大浑南城市新中心；随空港、全运村的建设，城市重心逐步南移，带动浑南地区的稳步发展，以居住配套及商业配套为主的行政文化中心。北部：沈北农产品和食品加工区;东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,依托政府办公区,形成以生活配套及政务配套为主的商业中心。西部：沈西工业走廊;装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区,随铁西工业区的复兴，形成以兴工都市商贸中心为核心的商业区。东部：东部现代旅游休闲度假区;依托棋盘山国际风景旅游区，国内外知名的旅游度假区，结合悠久的历史文脉形成以旅游、文化为主的商业中心。沈阳城市发展空间规划城市规划关键结论——商业配套不完善，抑制了城市扩容的进程；本区域配套尚处空白，未来中海城商业配套将是区域重要配套。城区定位属性城市规划城区格局：5大核心区、4大副城区、6大新城•5大核心区：中部的5大核心城区•4大副城区南部苏家屯副城；东部棋盘山风景区副城；西部张士经济技术开发区副城；北部虎石台副城以及道义、汪家两个边缘组团•6大新城区浑南新城沈北新城长白岛新城丁香湖新城于洪新城铁西新城北李官于洪新城新兴的西部经济牵头区域教育文化区（房地产价值最为坚挺）国务院批准的中国第四个新区——沈北新区（生态城区）新型工业城区，物流产业集散地沈阳新兴居住区域工业区沈阳南部城区新城核心区，高新技术产业区，高端住宅区沈阳东部城区，风景旅游区，高档别墅密集区中心城区，沈阳最早的富人区中心城区，金融商贸中心，沈阳最早的富人区沈阳西部城区长白岛新兴高尚居住岛西部工业区铁西新城西部工业区关键结论——新城规划作为中心城区逐步外扩的重要步骤；未来1-3年房地产热点区域将是在二环三环之间。四区城市新都心区文体、展示中心区中央商务区省级行政文化中心区北陵大街—青年大街一轴九节点北陵公园滨河市府广场浑南中心区展览馆彩电塔北站北出口北站五里河体育场CAD行政文化中心CBD中央商务区CCD文体、展示中心区城市新都心区金廊是城市服务功能的载体，集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能。中央都市走廊-金廊规划城市规划关键结论——南北向空间大于东西向发展，本案距离CAD和CBD仅10-25分钟左右车程，导入此区域办公人群更加便利。九节点北陵公园滨河市府广场浑南中心区展览馆彩电塔北站北出口北站五里河体育场九节点：⑴北陵公园周边地区——为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围。⑵北站北出口地区——为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒店宾馆、商业、办公等功能。⑶北站地区——CBD的核心区段之一，重点建设金融、贸易、商务等功能，建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。⑷市府广场地区——发展商务办公、信息贸易等现代服务业。⑸彩电塔地区——重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。⑹展览馆地区——形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。⑺五里河体育场地区——文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。⑻滨河地区——重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。⑼浑南中心区——重点打造未来面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。中央都市走廊-金廊规划城市规划关键结论——北陵公园和北站区域办公人群多数为“三高”人群。沈阳将引进1000亿以上的资金，将浑