和记黄埔北京逸翠园推广报告_59页

HWPGChinaMarketingManagementForum2005TheGreenwich逸翠園-BeijingBy:TinaKanHWPGChinaMarketingManagementForum2005目錄北京住宅市场概况逸翠园项目最新状况2004年工作回顾2005年工作计划HWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅠBeijingResidentialMarketReview北京住宅市场概况•2004MarketOverview2004年市场回顾•SupplyInformation供应资讯•SuccessfulCases成功楼盘BeijingResidentialMarketReview2004MarketOverview重大事件8.31土地大限政策供应量下降，价格上涨，在售楼盘热销288块土地过关，朝阳最多占89个加息0.27个百分点对京城购房者决策影响较小负面影响尚未真正体现121文件开发商完成大洗牌杂牌军将清洗出局对房地产投机行为有所抑制对北京房地产的影响奥运地产新格局两轴-两带-多中心调整城市空间布局大力发展公共交通，房地产升值增契机2004年市场回顾BeijingResidentialMarketReviewSupplyInformation2004年商品住宅销售额达1,085亿元▲+37%2004年别墅与高档公寓均价为10,900元/平米▲+10%2004年新开楼盘项目达180个▼-10%▲+29%住宅销售面积达2,286万平米▲+28%04年1-9月别墅与高档公寓预售总额达104亿元供应资讯BeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases运河岸上的院子——2004年度设计最前卫的楼盘列鼎运河，大匠之院，与整个运河浑然一体；总建筑面积：10万平米容积率：0.33户型面积：373-499平方米售价：16,500/平方米改变北京别墅分布格局，营造回归自然及现代生活的氛围。引领别墅设计的回归风潮,12连院汇集了知名大师的设计风格；成功楼盘BeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t世纪城——2004年度销售额最高的楼盘总建筑面积：251万平米（三期）容积率：1.7户型面积：113-210平方米售价：7,100/平方米04年销售额达45亿元左右，01-03年已连续3年获北京销售额冠军，总销售额达78亿元以上；拥有九年一贯制学校、大型金源运动休闲公园，有含9个洞、6.7万平米的GOLF练习场。拥有亚洲最大的购物中心——金源时代购物中心，总建筑面积达68万平米；BeijingResidentialMarketReviewSuccessfulCases-Con’t乐成国际——2004年度泛CBD地区的黑马楼盘总建筑面积：50万平米容积率：2.54户型面积：100-140平米售价：10,000/平方米04年底正式开盘兩周，當即创造1.2亿的的骄人业绩；舍弃10万平米的住宅利益，投资4亿元，同期建设市区最大的一流国际学校——占地5万平米，总建筑面积4万平米。HWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅡTheGreenwichProjectUpdate逸翠园项目最新状况•ProjectFacts项目资讯•ProjectProgress项目进展•ConceptDevelopment概念推广LocationTheGreenwichCBDPhaseIPhaseIIProjectFacts姚家园公园IAIBICSiteArea:264,658sqmTotalSaleableResidentialGFA:364,700sqmPlotRatio:1.46TotalUnits:2432Product:4/sduplex6.5/sapt9.5/saptAveragePrice:RMB7500/sqm项目资讯ProjectFacts-Con’t分期主力户型面积平均户型面积1A,1B160sqm160sqm1C180sqm203sqm逸翠园1期整体平均户型面积：177sqm1C120~140sqm14%160~180sqm53%200~230sqm33%1A,1B84~100sqm6%100~130sqm12%130~160sqm38%160~200sqm19%200sqm25%户型面积分配比例ProjectProgress-BuildingSite工地现状平房新村东路（从北向南看）项目进展东方基业汽车城姚家园公园姚家园中街ProjectProgress-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1A期（东视）ProjectProgress-BuildingSite照片位置：从姚家园公园看1B期（南视）CBDProjectProgress-SalesOffice售楼处正面CBDProjectProgress-SalesOffice售楼处中庭玻璃幕墙CBD施工状况：售楼处北侧、西侧立面外墙铝板已基本施工完成ProjectProgress-SalesOffice售楼处西北侧CoreTheme:BoutiqueResidence“新生活文化”---ANewConceptofLivingSupportingTheme:TheGreenwich---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhoodConceptDevelopment概念推广CoreTheme:BoutiqueResidence1.DesignerDetails细致品味设计2.Individuality&Uniqueness个性化风格3.PersonalizedService周到贴心服务4.FullRangeofFacilities全面完善设施BoutiqueResidenceBoutiqueResidence-DesignerDetailsModernElevationClubhouseCourtyardCommercialArcadeBoutiqueResidence-DesignerDetailsLobbyShowFlatFloorLobbyGardenBoutiqueResidence-Individuality&Uniqueness多種外立面BoutiqueResidence-Individuality&UniquenessGravelRoomMapleGardenFountainRoomSculptureRoom多個主題園林BoutiqueResidence-Individuality&Uniqueness1,200元/平米2,000元/平米800元/平米毛坯+三種裝修套餐BoutiqueResidence-Individuality&UniquenessFloor6ColorTheme&FeatureWallFloor5ColorTheme&FeatureWallFloor4ColorTheme&FeatureWallFloor3ColorTheme&FeatureWallFloor2ColorTheme&FeatureWallTypicalFloorLobbiesVariousLobbiesC4空间蒙太奇CreativeUnitBoutiqueResidence-Individuality&Uniqueness3+2=2+1“新三代同堂”=BoutiqueResidence-PersonalizedServiceBoutiqueResidence-FullRangeofFacilitiesBoutiqueResidence-FullRangeofFacilitiesGolfPuttingGreenChildren’sPlaygroundGreenFitnessTrailChaoyangStadium-nearbyBoutiqueResidence-FullRangeofFacilitiesAstronomyClubBandRoomWinterIceSkatingOutdoorSwimmingPoolOutdoorHotSpringDistinctiveFacilitiesSupportingTheme:TheGreenwich---AnArtisticCommunity---AVibrantNeighborhoodTheGreenwichTheGreenwich-AnArtisticCommunityMusicSchoolMiniConcertPerformancePlazaCeramicClubGalleryTheGreenwich-AnArtisticCommunityBoutiqueShopsBarStreetArtisticSculptureTheGreenwich-AVibrantNeighborhoodThemeCafe/PubsMiniConcertBBQTerraceBreakfastClubWeekendFleaMarketHWPGChinaMarketingManagementForum2005PartⅢ2004MarketingReview2004年工作回顾•MarketStudy市场研究•ProjectDesign项目设计•Promotion宣传推广•ProjectDevelopment项目发展项目设计户型会所商业街园林停车场销售中心示范单位宣传推广和记尊贵会主题实施LOGO樓書設計廣告牌围档客户通讯市场研究2004年北京住宅市場整体楼价分析竞争对手狀況分析竞争樓盤相關法律文件的對比與分析毛坯VS.精装分析报告工程机电需求分析IC户型及比例建议2004年工作回顾项目发展北京（日坛、红领巾、通州等）天津（营口道、塘沽等）西安（芙蓉园、大明宫等）武汉（汉江北岸、江汉路）2004WorkReview2004WorkReview-MarketStudy市场研究2.46容积率2.983.52.9313.52.82.022.963.22.728层精裝28层精裝28层精裝6层精裝12层毛坯毛坯+精装+中央空调20层毛坯26层毛坯31层精裝20层精裝9至22层精裝32层精裝四环五环CBD现房三环估计1.46逸翠園在朝陽東區五環定價甚高PricingStrategy2003年逸翠园“毛坯+精装+中央空调”定价7500元/平米逸翠園选择毛坯+菜单式避免直接竞争2004年东部及东北部区域新开项目装修标准对比DecorationStrategy三环五环CBD四环精裝平均水平1500元/平米外企中高层主管保险、金融业中高层主管广告、传媒业中高层主管私营企业主港台Expats其他中高收入人群年龄层：30~50岁新兴中上产阶级Upper-middleClass主流目标客户TheGreenwich-Phase1平均户型面积：177平米平均毛坯总价：120万/套平均装修费用：20万/套平均总价：140万/套平均家庭收入￥20,000以上/月TargetCustomerHorizontalCompetition总价150万元/套可选楼盘三环-四环二环-三环四环-五环五环以外逸翠园140万/180sm容积率1.46NNNNNNNNN总价150万元/套可选楼盘1.富力城147万/160sm容积率:2.7逸翠园140万/180sm容积率1.4611718193.太阳星城118万/164sm容积率:3.22.UHN145万/160sm容积率:2.974.时间国际153万/160sm容积率:2.67.乐成国际134万/144sm容积率:2.5411.晶城秀府110万/160sm容积率:2.138.苹果社区132万/171sm容积率:3.56.东区国际151万/182sm容积率:3.610.山水文园166万/180sm容积率:1.59.珠江帝景160万/166sm容积