产品户型_怎样利用赠送空间提升产品的附加值_35PPT

怎样利用赠送空间提升产品的附加值大华集团大连公司营销部2010年3月序在户型设计中赠送空间作为一个提升户型附加值的重要因素，已被广大房地产开发企业广泛使用。“赠送空间”还有一个代名词，即“偷面积”。目前市面上的两房变三房、三房变四房，入户花园实现的室外空间被利用、挑高空间释放的现代气息、赠送的大露台等对吸引购房者的购买欲望有极大的促进作用。在赠送空间的范围中，从最初的入户花园、露台、大阳台，发展到送独立卧室、独立书房等，赠送的面积越来越大。从建安成本控制、保证户型中各功能空间尺度以及利于报批通过等角度分析，通常中小户型设计中的赠送面积占到户型总面积的10%-15%左右较为适宜；而大户型的赠送面积在5%-8%左右比较合理。在目前的户型设计中，赠送空间特征通常表现在以下几个方面：一是增加空间的层次；二是界定﹑改变空间的比例；三是弥补建筑户型设计的不足，丰富室内空间。在目前的住宅市场中，这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥。这种可变空间的户型一方面体现了开发商在设计上的创新，另一方面，也很受购房者喜爱。一、赠送空间产生的背景1、国六条的出台自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策，悄然改变着户型设计乃至居住习惯结构的因子，同时也改变着商品房产品供应结构体系。“赠送空间”产品由此被发挥得淋漓尽致。为最大限度实现产品的个性化开发，在面积受限的前提下，如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间，从而促进楼盘去化，使得开发企业自然的加强了对产品的研究与创新。尤其是90㎡以下的户型，为了满足以前90-110㎡的户型对功能性的要求，因此，各开发企业在90㎡以下的户型赠送空间这一环做足了文章。2、开发成本的不断上升现阶段由于部分大中城市土地价格的不断上升，使得项目的开发成本也随之增加，相应的分摊到每平米的建筑面积的成本要成倍增长。为了降低开发成本，怎样变相降低销售单价从而增加项目的市场竞争力、怎样变相增加容积率就成为开发企业的一个新课题。而户型中的赠送空间便是变相增加项目容积率的最好方法。户型中赠送空间只记一半建筑面积或者不计建筑面积，则实际提升了项目的容积率，变相增加容积率，通过提升销售价格的方式，能较高幅度的增加项目开发利润。3、房价的不断提升正因为土地价格的不断提升，造成了房价的快速上涨，普通消费者为了购置物业，已不断降低了对户型面积的需求，通过要求功能性来牺牲舒适性。因此，赠送空间的产生能直接增加户型的功能性，使广大购房者真正得到实惠，也变相分摊降低了房价。二、赠送空间设计的具体运用手法1、依据《建筑工程建筑面积计算规范》。把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊增加实惠，促进销售。凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)可达到空间的延伸可局部拆卸内部假凸窗增加一些储物空间不计面积的层高小于2.2米的地下室，半地下室空间增加辅助使用空间一楼庭院和楼顶的使用面积增加辅助使用空间超高内挑空，可变现为实用面积2、设计中的常用方法一层普通大阳台，未封闭的阳台与房屋相连有上盖无柱的走廊计一半面积的可以变房间的内阳台有顶盖不封闭的永久性的架空通廊为一层和二层做配套地下室，层高可以达到3米不计算面积增加使用面积利用层高的尺度，作为LOFT户型处理，一层作为二层用利用凸窗偷面积的常用手法技巧：带窗外墙外移、窗台放低，层高不超过2.2米案例一：创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。案例二：附加值赠送：A1建筑面积：87㎡南北阳台：7.5㎡（半送）南北凸窗：3㎡（全送）设备平台：7.4㎡（全送）总附赠面积：14㎡附赠比率：16%A2建筑面积：61㎡南向阳台：5㎡（全送）工作阳台：2㎡（半送）总附赠面积：3.5㎡附赠比率：6%2房2厅1卫建筑面积：87㎡1房2厅1卫建筑面积：61㎡通过大进深阳台、设备平台、挑空等设计，增大产品附加值。可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁的常用手法开发商为了偷面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为打掉设计的横梁便可拆卸掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种偷面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。2房2厅2卫建筑面积：89㎡北向入户花园＋设备平台，附加值高，实用性强；南向超大面宽阳台＋工作阳台，连通卧室与阳台，观景性强，舒适实用。附加值赠送：建筑面积：89㎡南北阳台：22㎡（半送）工作阳台：2.7㎡（全送）南北凸窗：3.6㎡（全送）设备平台：3.3㎡（全送）总附赠面积：20.6㎡附赠比率：23%利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。利用隐藏式衣柜，落地衣柜的常用手法隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了衣橱。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。利用超大空中花园和大阳台的常用手法附加值赠送：A建筑面积：68㎡露台：7.6㎡（全送）花园：7.5㎡（半送）凸窗：2.6㎡（全送）总附赠面积：13.9㎡附赠比率：20.5%ABC露台花池花池花园露台阳台花园B建筑面积：50㎡花园：14㎡（半送）花池：7.8㎡（全送）总附赠面积：15㎡附赠比率：30%C建筑面积：77㎡花园：22㎡（半送）总附赠面积：11㎡附赠比率：14%附加值赠送：A建筑面积：87㎡阳台：24㎡（半送）凸窗：1.6㎡（全送）总附赠面积：13.6㎡附赠比率：16%ABCB建筑面积：89㎡阳台：20㎡（半送）凸窗：3㎡（全送）总附赠面积：14.6㎡附赠比率：15%C建筑面积：89㎡阳台：18㎡（半送）凸窗：3㎡（全送）总附赠面积：12㎡附赠比率：13%2房2厅1卫建筑面积：87㎡－89㎡北阳台与空中花园可自由转换多功能空间，舒适实用，功能性强。由于空中花园和阳台只计一半建筑面积，因此通过做大空中花园和阳台也属偷面积之举。产品特色：以大花架形式与空中露台等形式，进行大面积附加值赠送。建筑面积：88.52㎡附加值赠送：南北花架：约48㎡（全送）露台＋走廊：约20㎡（半送）南向凸窗：约3㎡（全送）总附赠面积：约61㎡附赠比率：68.9%花架花架露台露台入户走廊全赠送面积半赠送面积从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。利用错层双层高露台的常用手法双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。利用错层露台的常用手法政策依据：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度，该阳台不计算建筑面积（根据各地区的规范，计算面积的方式有所差异）。实施措施：空中庭院两层通高，不计算建筑面积。从以上案例可以看出,露台、花台得到广泛应用主要基于下面几个理由：对业主：“获赠面积”的诱惑更大；让小区景致和房间形成有机的结合，成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；灵活多变的赠送空间设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了项目的销售压力。赠送面积的出现，在买房者求实惠的心理与高房价之间，找到了一个很好的平衡点。利用阳光房的常用手法上图红色部分的层高为2.1米，可以算“偷面积”的新做法，不计建筑面积。“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。利用地下室和半地下室的常用手法◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米（有些地区对地下室层高没有硬性要求，可以做到3米左右）的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题。集团外地项目户型赠送空间设计剖析常州新闸项目B地块小高层户型一梯三户小高层标准层以上空中花园均可封闭成独立房间花池全面积赠送空中花园宽景凸窗宽景凸窗西安曲江公园世家项目7、8号地块高层和花园洋房户型空中花园空中过道花池全面积赠送花池全面积赠送空中花园花池全面积赠送花池全面积赠送二梯四户高层标准层以上空中花园均可封闭成独立房间地下室采光井地下室采光井一层附送庭院一层附送庭院二层附送庭院二层附送庭院一层边套户型附送庭院露台全面积赠送露台全面积赠送露台全面积赠送露台全面积赠送超大露台全面积赠送超大露台全面积赠送南京锦绣华城项目J地块小高层户型宽景凸窗宽景凸窗宽景凸窗宽景凸窗宽景凸窗大阳台大阳台大阳台大阳台大阳台南京锦绣华城项目J地块小高层户型赠送空间设计分析小户型两侧房型均考虑10％的附加值；南端户型采用了空中复式等创新户型或单层小户型，有10％的附加值；顶层户型采用复式房型，以总面积小，露台面积大为原则；地下室的南向空间作为一层住户的赠送空间。•周边代表项目华业·玫瑰东方（一）户型设计解析（96平）两房产品轻松拥有三房功能餐厅部分的赠送扩大餐厅空间凸窗设计增加卧室采光面与空间延伸粉色区域均为挑空华业·玫瑰东方（二）华业·玫瑰东方（二）户型设计解析（87平）两房产品附赠书房功能餐厅厨房部分赠送生活空间利用凸窗设计增加卧室的空间粉色区域均为挑空赠送空间润德·北京公园润德·北京公园（一）户型设计解析（132~142平）三房产品附赠书房空间赠送部分算该空间1/4面积验收时便已完成空间分隔空调机位可改为生活阳台润德·北京公园（二）户型设计解析（89.8~94.7平）两房产品附赠书房空间赠送部分算该空间1/4面积验收时便已完成空间分隔空调机位增加生活阳台可用面积THEAND