未来中心个案2015.1.7

未来中心个案分析世家机构2014/07——世家机构2015年1月7日目录项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势项目概括项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势二单元酒店在售一单元Loft已售罄项目区位项目名称未来中心开发商成都市水碾河商场有限责任公司地址蜀都大道和一环路内侧交汇处总占地面积约15亩总建筑面积约8万㎡容积率6建筑密度55%绿化率25%物业形态Loft+酒店+综合体商业面积约3.1万㎡酒店面积约3万㎡总层数28层；地上：25层；地下：3层层高loft:4.9米；SOHO:3.6米；酒店：3.2米开盘时间2014年1月交房时间2016年6月30日项目区位未来中心位于成华一环路内侧与蜀都大道交界处，距离地铁2号线约800米。北临一环路，南靠东风路北二巷，东接东风路。项目周边未来中心成都饭店项目娇子音乐厅项目周边区位&交通分析未来中心项目位于一环路市中心，地段价值不言而喻；所处区域发展较为缓慢，周边以老居住区为主；项目临地铁2号线较近，公共交通齐备，交通便捷；未来直接竞品项目为成都饭店项目；项目周边主要以老旧住宅小区为主，居住人群较多，写字楼较少，商务办公人群较少，对于项目酒店入驻率可能有一定影响；项目临近东大街CBD板块，目前东大街CBD写字楼众多，供不应求，项目办公属性体现价值与意义较弱项目售楼部东风路北二巷，无任何昭示性，达到性较差，后期将售楼部搬迁至水碾河十字路口底商。区位&交通分析：未来中心由成都水碾河商场有限责任公司开发。成都水碾河商场有限责任公司注册资本1500万，在职员工196人。主营：日用百货,针纺织品,五金交电,自行车,电讯器材等。投资及运营商为香港大未来。香港大未来源于英国萨摩亚商业运营公司。开发商分析通过网上搜寻，不论成都水碾河商场有限责任公司或是香港大未来均无完整信息。透过侧面了解，开发商应为首次开发，具有一定经济实力与背景。开发背景分析2010年7月10日报道地处东风路与水碾河交汇处的水碾河商场股权易主，据介绍，接手的是一家温州投资型企业。昨日，成都市水碾河商场有限责任公司（以下简称“水碾河商场”）发布公告称，根据股东会决议，受让方将整体收购26名自然人股东持有的100%股权。……2008年底，成华区曾与香港星群国际有限公司签订了合作框架协议，当时计划在原水碾河商场位置规划建设两栋150米高、37层、以超5A级写字楼及星级酒店为主要业态的城市标志性项目———成都帝星大厦。那么此次股权易主，是否与该大厦修建有关？接手人将对此商场做出什么改变？……记者随后联系到水碾河商场公司的法定代表人夏旭，“我们现在是议价完成之后，按照程序在走流程。”夏旭表示，此次转让是26个自然人手中100%股权的整体转让。对于接手人的信息，夏旭表示接受方并非香港企业，“原来确实曾有设立标志性建筑这个想法，但后来香港方面没有了消息。”夏旭表示，受让方是一家温州的企业，主要从事投资性行业，不过对于此次转让的具体成交价格以及接手方对商场的打算，他表示不方便透露。开发背景分析根据2010年资料调查：项目宗地原地表建筑面积1.63万平方米，主体为“富士大厦”和“水碾河家具商城”。开发背景分析2010年初始经济指标总占地面积：15亩容积率：8.5土地性质：商业用地可开发，也可做项目扩容开发，市规划局已有初步方案，如扩容约达到50~90亩的开发面积开发背景分析2010年项目成本测算：预计投入10.8亿元开发背景分析2010年项目净利润测算：预计3.15亿元配套分析自身配套周边配套商场银行邮局医院学校农贸商场轨道交通公交交通北京华联家乐福工商银行、建设银行、民生银行双桥子邮政营业厅新华医院娇子小学、锦官驿小学东风路菜市场地铁2、4、6号线3路、4路、27路、34路、58路等20条线路未来中心自身商业配套较为完善，-1F—5F为集中式购物中心，-2F、-3F为地下停车场，同时拥有酒店及loft和soho，即可满足自住，同时满足办公。未来中心自身配套较为完善，满足居住、办公、购物需求，同时加之周边完善的生活和交通配套，进一步提升项目价值。签约酒店未来中心签约桔子水晶酒店——中国形象店，另类五星级桔子水晶酒店在北京、上海、杭州等地运营较出色，它提倡简约而富有现代化感觉，被很多年轻群体接受，在全国大概有26家店，酒店价格在500-800元/晚。招商情况建筑风格未来中心由2栋塔楼和裙楼组成，外立面玻璃设计，较为时尚、大气。签约的桔子水晶酒店，富有独有的创意文化，推崇简约而富有现代化感觉。销售分析项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势loft开盘2013.12.159月11.612月loft售罄推出酒店soho一批次酒店开盘二批次酒店开盘未来中心2013年12月loft开盘，经过接近约10个月销售，loft基本去化完毕；酒店及soho于2014年9月正式推出，主推酒店，经过约2个月的蓄客期，排号约60组；11月6日，酒店小型开盘，开盘当天认购约30套；12月，酒店二批次开盘。推盘节奏购物中心酒店+SOHOLOFT集中商业共6层，其中地下一层，地上五层，自持不售。集中商业上方由２栋塔楼组成，2栋塔楼涵盖酒店、LOFT，目前LOFT已售罄，在售为酒店。产品信息产品信息商业商业单层面积（㎡）地上商业（五层）5000地下商业（一层）7500合计32500未来中心商业共6层，地上五层，地下一层。商业定位家庭体验式中心，主要业态偏重于儿童主题；商业全部自持，项目招商于2014年4月份开始，委托香港大未来商业公司进行招商及商管运营。购物中心部分产品信息LOFT部分LOFTSOHO酒店栋号1单元楼层6~18FLOFT均价15200元/㎡层高4.9米面积区间50-74㎡Loft总面积12000㎡户数197物业费6元/㎡/月装修标准清水53-55㎡56-59㎡61-63㎡74㎡套数65803913占比33%41%20%7%33%41%20%7%0%10%20%30%40%50%020406080100户型配比未来中心loft产品以中小户型为主，50-60㎡户型占总套数的74%。单套产品总价控制在90-130万；项目于2013年9月开始蓄客，14年1月开盘，月均去化约1000㎡。后剩余部分被客户整购。产品信息LOFT前期产品主要依靠散卖，后期由私人整端；后期销售除之前散售部分外，均由单一私人全部购买，其购买目的不明；该名客户为开发商老总在朋友聚会上结识；目前暂未完全办理销售手续，客户已支付首付款，合同由总公司直接对接，现场未见认购合同；因只付了首付部分，目前抵押部分并未解除。产品信息LOFT销售信息：产品信息酒店+SOHO部分LOFTSOHO酒店栋号2单元楼层6~16F桔子酒店17~24FSOHO25F待定均价19000元/㎡层高3.6米面积区间45-69㎡总面积24420㎡户数442物业费6元/㎡/月装修标准精装/清水标准层户型图面积区间：49-69平米进深比：1:2过道长度：2.05米（实际可用1.8米）在售产品户型在售销售模式在售产品销售模式在售产品销售策略推行全民营销，推荐客户成交可获得1万元奖励。产品装修/清水方式优惠方式报价成交均价总套数备注酒店5000元/㎡精装标准产权销售售后包租+回购一次性付款优惠5.5%按揭付款优惠4.5%2万/㎡1.9万/㎡287套包租15年SOHO清水裸卖1.7万/㎡1.6万/㎡144套不单套出售，需整层购买酒店包租回购销售价格返租年限面积区间总价区间返租回报回购政策星级酒店平均年回报率月均去化量2万/㎡15年41㎡-65㎡82-130万1-5年7%6-10年9%11-15年11%第5年/10年每年+1%第15年每年+2%桔子水晶酒店9%201.产权销售，包租15年。回报率：1-5年7%；6-10年9%；11-15年11%，年回报率9%。2.支持回购，每五年回购一次，第5年/第10年按每年增值1%，第15年按每年增值2%，最高回购增幅达130%。销售情况未来中心一批次推出酒店9F、10F，共计46套。开盘当天销控表显示共计认购：40套，成交均价2万左右，其中9F认购18套；10F认购22套，转化率约为66%，转化率较高。截至目前，第一批次共销售45套，仅有一套10F16号未售。第一批次销售情况：销售情况未来中心二批次推出酒店11F，共计23套。截至目前，销控表显示已签约14套，认购未签约3套，未售6套。第二批次销售情况：整体销售情况loft情况：开盘至今600套已基本售罄，现主推售酒店和soho。酒店情况：于11月6日，小型开盘，转化前期约2个月蓄客60多组诚意金客户，截止1月5日，共计去化约62套。soho情况：由于soho产品定位正在做调整，虽有客户意向该类产品线，但倾向于整层购买，且购买要求优惠幅度大，因此暂未见成交。推广分析项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势案场包装案场包装案场包装阵地包装阵地包装推广分析因前期方圆代理期间，因投入大量推广费用，而效果较差，导致开发商的不满，因此后期停止了所有线上推广投放；目前项目主要推广依靠项目围挡，昭示性极强，辅以现场活动，吸引人气；根据现场了解，每期更换围挡的三天时段，来电来访将会明显提高，每日到访约20组左右，之后每日到访1~2组；目前，项目推广少，到访量低。推广分析：诉求：1、项目地段性；2、区域产权酒店稀缺性；3、酒店品牌及品牌保障；4、项目投资回报；客户分析项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势区域来源：成都本地客户为主约占50%，省内二级城市客户约占30%，省外客户约占20%。年龄：以70后、80后客户为主，年龄集中在36-45岁比例约60%，以投资客为主。看重因素：1、项目地段；2、项目回报率；3、信任桔子水晶酒店运营。客户分析根据现场置业顾问进行了解，反馈得到：项目的客户主要以投资型客户为主；投资型客户为散户型投资，看中项目地段与酒店品牌、运营能力，以及完善的投资回报、回购政策；自用型客户购买主要选择17~24F清水SOHO，依托桔子酒店的品牌，自行经营酒店；项目无推广，到达性差，来访量少，因此到访项目客户普遍对项目提前有一定的认知，意向高，因此转化率较高，约在20%。客户分析项目优劣势项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势优势-S位于一环路内侧，地段较为优越；项目投资回报率较高，年平均回报率达到9%，略高于市场水平；桔子水晶酒店在北京、上海、杭州等沿海城市运营得较为出色，沿海城市客户较为相信项目；从一批次酒店开盘认购情况看，项目走量较好，为后续销售形成热卖气氛；由香港大未来运营项目，拥有多年商业运营经验，确保项目持续经营。劣势-W项目周边商务人群不集中，对于酒店入住率有影响；交房时间较晚（预计2016年6月），客户购买后一年半才会有收益，客户等待时间太长；项目只接通水电，未接通气。项目优劣势总结该项目地处蜀都大道与一环路黄金口岸，地理位置十分优越；该项目周边配套完善，人流、车流量大，价值大；该项目LOFT产品已售罄，仅剩产权式酒店与SOHO产品销售，其单价与总价较高，销售有一定的难度；该项目酒店已引入“桔子酒店”品牌，与同类产权式酒店形成差异化优势。该项目打出投资属性，用“产权酒店+精装+返租+回购”模式，对散户投资具有一定吸引力；该项目售楼部位置较差，且推广不足，是项目来访较低的主要原因；该项目客户主要渠道来源为自然到访客户，在渠道拓展上较为薄弱；该项目客户转化率较高，表明产品定位与销售模式对客户是具有一定吸引力，主要在于来访量较低，导致销售情况不理想，如能在渠道上有所拓宽，将有助于项目销售。总结：