三线城市项目公寓房源精装修可行性报告

方圆国际项目LOFT公寓精装修可行性建议**房地产咨询有限公司2014年9月15日目录1精装房的发展总体分析2方圆国际项目公寓精装修实施条件3方圆国际项目精装修工作实施建议前言随着房地产行业的发展水平越来越高，消费观念的逐步提高，人们对于居住的舒适性有了更高标准的要求。精装房产品应势而生。在政策的指引下，全国精装房产品在近几年得到广泛的发展，已经成为今后房地产市场发展的主要方向。在一线城市，精装房住宅得到了快速发展，部分隐性问题也逐渐显露出来，无论是成功还是失败方面，都为其他城市提供了良好的借鉴作用。在**，精装住宅的开发尚处于起步阶段，与发达城市有相当的距离，但是随着成熟开发商的进驻，消费市场接受度的提高，**的精装房市场将会得到快速发展，越发精彩。精装房的发展总体分析精装房的发展总体分析从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。精装房的发展总体分析精装房市场发展过程简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上。从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修未代表行使的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。90年代初1997年2000年2005年2008年至今精装房的发展总体分析精装房的工程流程分析装修住宅施工过程1、收集基础信息需要收集的信息主要有：房型图纸（一般是设计单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位的面积房型（暂测）、小区平面图、周边竞争个案资料等相关资料2、确定装修房定位对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格，最后确定装修数量、位置、设计风格及材料配置、制作工艺等。精装房的发展总体分析3、列出材料配置清单在装修房定位确定之后，需要到市场上需找价格和材料的支撑，这2个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中。4、样板房装修样板房的设计标准及总价确定后，装修公司与开发商签订正式装修样板间合同，开始进行样板房装修。作为装修标准的唯一依据，样板房在今后的销售中非常重要，它的装修风格、用料、效果、施工质量将直接影响购房者心态，因此在其设计时就要不断推敲，直至最佳方案出台才可施工，以免为今后带来麻烦。精装房的发展总体分析5、全装修阶段在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工。在此之前业主与装修公司签订了装修合同，业主对装修图纸进行了确认，若有不同于样板间的地方需要改动也要在合同中反应出来。如果更改时在样板房基础上作“减法”则总价不变，如增加插座等则总价增加。6、交房与售后服务装修房的售后服务也由装修公司负责，在实践当中装修公司总结出一套较为专业的服务工作流程，参照下图，通常由客服部经理直接向项目总协调人负责。房屋验收单复印留底确认装修事宜确认后两天内客户提供材料送装修方仓库隐蔽工程验收签字客户附加服务精装房的营销方式分析买房送装修由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房，此类装修房装修品种单一，大多只有一种设计方案，或同种方案中有２－３种颜色可以选择。虽然“买房送装修”实际此类装修房的装修成本已计入房价之中，但其总价并未与周边市场超出很多，从而体现其“送”的优势，为控制成本，开发商要求装修公司在保证一定的质量要求的前提下尽量压缩费用，装修公司在操作时也将通过批量采购等手段来满足开发商的要求。在销售中，开发商报给客户中的房价中已包含了装修的价格，由于使用“买房送装修”的营销手段，开发商通常拒绝向客户提供装修部分的价格，客户通过参加样板房对装修的价格进行估计。在签订合同时，客户通常需要与开发商与装修公司分别签订合同，与开发商签订的是毛坯房购房合同，其中对装修部分不作规定；与装修公司签订的是装修及售后服务合同，但此合同无标的，客户在交房后若发现装修质量问题直接由装修公司负责。操作方式精装房的发展总体分析优势分析◆模糊总价、创造利润由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，同时又具备省时省力等优势，加快了销售速度，因此比较“全装修、菜单装修”，“买房送装修”不仅为楼盘创造了一个卖点，更可为开发商创造额外的利润。◆规避装修质量风险在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，在涉及延期交房等赔偿问题时都去处了装修部分的价值，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。精装房的发展总体分析菜单式装修操作方式菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考；户主挑选装修方案，并在结构完全允许和管线布局合理的前提下，对方案做局部修改或另提供装饰方案，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样，汇成一份装饰订单；由开发商或物业公司，代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工，以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法，但开发商承担主要责任。精装房的发展总体分析优势分析◆客户选择余地大，市场接受程度高客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。精装房的发展总体分析劣势分析◆增加装修成本对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。全装修操作方式由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。精装房的发展总体分析优势分析◆装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。◆模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。精装房的发展总体分析全国精装房市场发展研究及预测精装房的发展总体分析经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开，一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接受度也快速提高。据统计数据显示，2006年上海80％以上的新建高档楼盘都是精装修，广州约为60％，北京也达到50％以上，而且精装房在这些城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的幅度递增。数据说明，精装房在这些房地产市场发展较为成熟的城市，已经显示出其优越型和广泛的市场接受度。精装房的发展总体分析发达城市成品房发展研究分析北京：精装房迈入快速发展通道北京是较早出现精装房的城市之一。2001年1月北京市首先提出要逐步取消毛坯房新建商品房，将实行装修一次到位。2003年，北京精装房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推全装修。比如北京CBD周边扎堆的建外SOHO、富力城、苹果社区、乐成国际等项目，都是整盘推出精装修作为重要卖点之一。朝阳板块的棕榈泉国际花园、阳光上东、星河湾等豪宅价位的公寓，高价位支撑下的高档次精装修对物业品质的提升增色不少。每平方米数千元标准的豪华装修，个性化。海尔家居北京公司启动仅两年多时间，就参与并见证了北京奥林匹克花园、苏荷雅居、金海国际、加州小镇、山水奥园等项目的精装修实践。可以看出，经过近6年的发展，北京精装房开发已经正走在从小户型向其他类型产品过渡的快速通道上。尽管当前北京精装房尚未成为主流，但增速明显加快，越来越多的楼盘选择了精装房开发模式。随着北京地产化水平的拔高，政策的完善、城市国际化程度的加深和国际客户对成品房的高度认可，北京市毛坯房将逐渐淘汰，精装房必然成为市场主流产品。精装房的发展总体分析上海：进入“全装时代”2002年，上海市全装修房3.2万套，在在售住宅中，比例为20％。2003年，上海十五规划中明确要求全装修房在2003年发展到10万套。2005年，上海市全装修住宅实际达2200万平方米，销售量占新增建设量的100%，全装修试点项目入住率、业主总体满意率都在90%以上。2006年，上海市新建住宅中，全装修房比例达到50％。在徐家汇等地带，全装修住宅比例高达80%，中心城区的全装修住宅比例也基本超过40%，市中心的公寓与高档物业基本上都实现全装修。从上述数据中，我们可以看出，上海市全装修房发展起步较早，在2002年，市政府将全装修房的发展纳入了城市规划，大力发展精装房。精装房市场在政府的引领下，大力发展。在2005年，进入了高速发展阶段。在2006年，已经进入了全装时代，成为当前精装房发展最为发达普遍的城市。进入2007年，上海市精装房体量逐步放大，成为区域价格的晴雨表。精装房从中心区域向外扩散，充分体现出了从一个中心向多个中心，再发展为多元“泛中心”的成熟城市发展规律。精装房的发展总体分析深圳、广州：全装修呈现专业化竞争趋势早在九年前，广州就出现许多全装修住宅。2002年，深圳市专门成立了由主管副市长任组长，各相关职能单位为成员的市住宅产业化领导小组，并成立了深圳市住宅产业协会，作为推进住宅产业化的决策层和推进层，提出了《深圳市住宅产业现代化促进方案》，同时还在一些地产项目进行了住宅菜单式装修试点，起到了良好的市场引导作用。截至2002年年底，深圳精装房开发量还不到商品房开发总量的三成。2004年，素以毛坯房为主导的深圳地产市场今年出现新格局，一次性装修到位的精装房持续热销，市场需求呈上升态势。精装房边缘利润凸显，楼市以精装房出售的风潮渐起。精装房提升楼市均价约10％，并促进楼盘形象提升和销售。率先在深圳推出1300余套纯高档豪华精装修房的红树西岸大有斩获，以每平方米2.5万元的均价劲销100多套单位，创下了深圳高层住宅房价最高纪录，共有6亿元的