大理城投“兴盛时光”二期项目前期策划方案

大理城投“兴盛时光”二期项目中国房地产策略网策略地产顾问机构(昆明)2012年6月1日前期策划方案认识的差异就是效益2目录第一部分房地产市场环境调查与研究一、宏观市场环境调查与研究二、区域市场环境调查与研究三、房地产产品调查四、市场需求和消费行为调查第二部分项目产品研发一、项目条件分析二、项目SWOT分析三、项目产品定位第三部分项目规划设计建议一、产品规划建议二、建筑设计建议第四部分项目开发投资估算一、经济技术指标二、项目开发成本三、项目开发收益认识的差异就是效益3第一部分房地产市场环境调查与研究认识的差异就是效益4一、宏观市场环境调查与研究通胀压力加大从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。自2009年11月开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。全国各月CPI、PPI走势认识的差异就是效益5货币供应市场流动性过剩的情况依然没有缓解截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。认识的差异就是效益6信贷收紧，住房开发回款的难度增大3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。认识的差异就是效益7房地产开发景气指数回落从2010年３月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业。认识的差异就是效益8房地产宏观调控政策密集出台国家2010.1.10“国十一条”《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险。2010.3.10“国十九条”《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。2010.4.14“新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010.9.29“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2010.4.17“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。“新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。2011.1.26国家2011.1.27个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.3.22发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。2011.2.24中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达19.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。2011.2.26国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务。2010.5.5国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。2011.3.14认识的差异就是效益9房价调控三管齐下要控制货币的流动性，对物价来说比较重要，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。抑制需求实施问责制收紧流动性从10年10月来，央行已经多次加息；提高准备金率，银行准备金率高达20%以上。财政、行政手段---限购令税收手段---房产税、营业税金融手段---限贷令问责---各地方公布年度房价控制目标，明确公布的年度房价控制目标。认识的差异就是效益10小结国家整体宏观政策使得首置需求趋于谨慎，对于二次及多次置业者通过提高首付、提高利率方式进行限制，部分城市直接限制购买，旨在遏制投资客户；CPI持续上涨，从市场流动性过剩的情况来看依然没有缓解，因此全国大环境依然不明朗；政策打压主要对象为商品房投资客户，同时也对自住及刚性需求消费信心有所影响，致使市场上多数客户处于观望态度；保障性及廉租房的大力度建设会对市场客户群进行争夺，导致客户分流，城中村改造土地集中放量过大，势必会造成产品同质化竞争等一系列恶性竞争出现；认识的差异就是效益11二、区域市场环境调查与研究1、区域城市经济环境分析2、区域城市规划分析3、区域房地产市场现状分析认识的差异就是效益12“文献名邦”之称；国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；苍山、洱海——国家级自然保护区。十大古都之一最适宜居住的城市之一大理——旅游城市二、区域市场环境调查与研究1、区域城市经济环境分析认识的差异就是效益13城市经济呈现平稳、持续向上发展趋势2010年大理州国民生产总值为462.11亿元，比上年增长11.9%。认识的差异就是效益14城市人均GDP上涨2009年城镇居民人均收入为14180元，2010年城镇居民人均收入为17044元，年度增长率为16.8%；2009年农村居民人均收入为3482元，2010年农村居民人均收入为17044元，年度增长率为13.09%.大理州人均收入走势图认识的差异就是效益15城市化水平--随着大理城市化水平提高，房地产销售量以及消费能力将逐步提高2010年大理州城市化水平为33.20%，比2009年提高2.2个百分点。根据《大理市城市发展规划》：到2020年，城市建成区面积达100平方公里以上。认识的差异就是效益16城市魅力凸现，外资看好大理发展，纷纷入驻当地市场2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。认识的差异就是效益17旅游产业发展势头良好，游客数和总收入逐年提高2011年大理州接待游客数为1545.03万人次，比2010年增长209.43万人次，增长率为15.6%；2011年旅游业总收入为138.41亿元，比2010年增长24.89亿元，增长率为21.9%。认识的差异就是效益18产业结构——第三产业比重逐步提高，旅游产业发展迅速旅游产业的发展对第三产业比重的提升，起到积极推动作用。认识的差异就是效益19人口环境——人口数量稳步提升保证房地产市场需求水平2010年大理州人口数为351.5万，其中城镇人口114.8万，城市化率32.6%；人口数量的稳步增长，保证对房地产市场的需求水平。根据《大理市城市发展规划》：到2020年，城市人口达70万人以上。认识的差异就是效益20大理城市发展脚步逐渐加快，城市经济发展明显，滇西中心城市价值凸现；外商投资明显增加，未来城市发展前景空间较大；旅游产业发展良好，积极推动第三产业发展；小结认识的差异就是效益21大理州各县市发展及功能定位大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古城注重保护与旅游开发的协调。祥云：进一步发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形成。巍山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。宾川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动大营镇的发展。洱源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态城市的发展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，农副产品加工和综合服务区的发展框架。2、区域城市规划分析认识的差异就是效益22大理未来规划发展方向——以大理为城市群核心，向外辐射周边多个县城的发展方式“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局；单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈；三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线。此规划主要是以大理为核心，外围四县为副中心，整体构成核心发展区接轨“都市区经济”，符合城市与区域发展的趋势集约发展，层次分明，尺度合理；认识的差异就是效益23主城区空间发展战略——东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。认识的差异就是效益24大理市将成为滇西中心城市的核心区，其中的各个组团承担不同功能。行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。下关主城区是区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；古城组团以保护与提升为主，形成以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城；海东组团是具有国际水准的高品质中心城区，具有卓越品质、厚重文化、精致空间、人性交通的生态教育休闲商务中心。城市未来发展区域规划区域概况认识的差异就是效益25辖区内建有大理机场、机场高速公路、东环海路、凤太路、滇环路、玉塔路，已实现村村通公路。辖区将建成以行政办公、旅游接待、文化休闲、新型创意产业为主，集工业、集居住、物流、休闲娱乐为一体的综合性、创新型城市新片区，是洱海东岸发展的黄金节点，规划建设用地30平方公里。随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差。海东区城市未来发展区域规划认识的差异就是效益26目前