大荔项目前期策划提报（PPT117页)

本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予我方的大力协助表示诚挚的感谢！西安壹代策略广告有限责任公司2013年10月前言项目环境及区域研究Part1一、房地产宏观政策及发展分析国家房地产宏观政策走势从方向性政策向执行性目标政策发展“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”调控措施表述调控措施表述国十条表述首套房首付比例----------------------------不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地住房贷款未做明确限制。限购城市各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。增加首付款，抬高购房门槛减少贷款率，抬高贷款门槛减少购房者，制约投资需求增加限购区，强制执行限购扩大问责范围，强化责任制房地产近两年调控思考十八大后——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”调控措施表述调控措施表述调控措施表述土地11月：大型标杆房企全年销售无忧、资金充裕，纷纷抢地补仓。万科、绿城、绿地、富力等连续上演多场抢地对决。11月13日至15日，万科、保利5家大开发商斥资110.49亿元在全国圈地，地价出现明显上涨，短期内房价不可能下调。一线城市可出让土地愈来愈少，土地财政不可持续。金融目前已经有14个城市开始上调首套房贷款利率。部分城市银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，甚至还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。四季度全国房贷优惠政策收紧。商业银行信贷投放再度收紧，贷款审批及发放速度将减速。首套房贷利率的提高，将打击首次置业者购房积极性，导致成交量下滑。一线城市首套房贷利率普遍呈现温和上浮趋势，但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠。西安首次贷款利率基本上都是基准利率，一线城市的变化并没有影响西安楼市。市场2010年，万科就成为首家年销售业绩千亿的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科再次成为首家销售额破千亿房企。不过今年“追赶者”们离得更近，后来居上者如保利、中海、恒大等均有可能首次晋级千亿“俱乐部”。金融风暴对资本市场带来的负面影响至今依旧未全部消散。而在过去几年里，大陆房地产市场持续的房地产调控已经让投资者充分认识到了大陆市场上的政策风险，因此投资较以往更为谨慎。首批房奴集中“解套”，当时住房贷款期限以10—15年，今年迎来第一波房贷解套高潮。首批房奴的幸运难以复制，今年房价最低“窗口期”已过，且未来银行宽松政策不再现，“国内房地产投资的黄金时代也已告终”。政策十八大新闻中心举办的记者招待会上，十八大代表、住建部部长姜伟新说：楼市调控政策走向，长期来看，信贷、税收等市场化调控手段将成为楼市调控的主体，行政干预措施将逐渐退出，目前政策不会有松动。人民日报13日报道，对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要就出手。如果交易量增加、交易价格上涨，就会出台相应政策进行调控。“2012企业家论坛年会”上，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。年底各地供地计划近尾声大房企多城上演抢地战多个城市收紧房贷优惠金融干预已为房价施压限购两年房企业绩两极分化引发业界大鳄垄断猜想十八大重申房产调控不放松楼市迷局依旧房地产调控发展方向•加大保障房供应•加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量•不断加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺•全国要求执行限购令•二套房首付比例提高•购房不足5年转手按售价全额征收营业税为继续巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，强制手段促使房价下降增加市场供应量增加保障房增加开发商库存量增加开发商资金需求减少市场需求量遏制投资需求遏制改善型需求改向刚性需求保持供大于求、市场房价稳定保障1：建立约谈问责机制•保障2•地方政府确定控制目标•坚持和强化舆论引导调控政策分析影响购房者预期的政策直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）间接影响政策保障房政策限价政策从两头堵需求效果立竿见影行政干预市场改变买方预期限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%0%10%20%30%40%50%60%70%07.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.911.111.5中央规定的二套房首付比例世联全国代理项目一次性付款比例银行信贷政策与一次性付清比例关系0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%07.107.607.1108.408.909.209.709.1210.510.1011.32011年上半年购房者投资比例走势一次性付清比例创今年新高投资比例明显下降5%24%58%6%16%33%13%11%16%9%16%37%41%31%10%43%22%4%三成以内三至六成六成以上一次性付清非常小比较小不好说比较大非常大信贷政策对不同首付能力购房者的影响限购政策对不同置业目的购房者的影响40%15%13%25%24%23%11%12%10%13%27%27%10%22%27%首次置业改善性需求投资需求非常小比较小不好说比较大非常大从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。房地产业进入平稳发展期宏观政策预判二、大荔社会经济现状及发展大荔县位于关中平原东部，是黄、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农业产业园、机械电子园、纺织工业园及综合服务区。旅游遗址辅助发展经济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗址。八鱼清代望族石墓群，魏长城，文殊新塔。大荔基本概括大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的“硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。大荔工业发展天下第一仓丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇南寨子村。该仓在建成以后的１10多年里，历次大灾难中救活的关中百姓不计其数，它是我国现存惟一还在使用的古代粮仓。丰图义仓建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６—８米的土垣，内城为主体建筑，青砖打，局部已开始裂开缝隙。城墙下排列仓廒５８洞，仓顶四周顶面共筑Ｕ我国同期建筑中非常罕见。一百多年的“天下第一仓”无论是在历史上抑或今天，无论是在军事、建筑艺术方面的研究价值，还是在旅游储粮赈灾的实用价值上都在发挥着不可估量的作用。大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出“亦动亦静、宜商宜居”特色。洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市“五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全县社会消费品零售总额达36.5亿元。现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、省级园林县城称号。大荔县城环境资源大荔2012经济发展目标收入（投资）增长率生产总值71（亿元）16%社会固定资产投资57.6（亿元）20%地方财政收入0.9（亿元）24.3%农民人均收入5180（元）16%城镇居民收入17480（元）15%大荔县2011年经济数据产业链完成额度增长率第一产业1.8（亿元）4.4%第二产业1.6（亿元）21.8%第三产业10.6（亿元）11.4%注：大荔GDP增长速度加快是第三产业的带动，第三产业数据大部分来自交通、邮电、财政、税务、金融、保险等相关部门GDP完成额度比重乘着新一轮西部大开发、关天经济区、晋陕豫承接产业转移示范区和陕西东大门建设的强劲东风，大荔县正坚定不移地推进先工战略，科学发展，富民强县，以打造西部最佳县域工业园区、秦东商贸名城和现代农业看大荔品牌为目标，突出项目建设，注重城乡统筹，全面加速工业化、城镇化、农业现代化进程。大荔未来优势结构直观大荔一个标准的刚刚渡过经济发展初期将迎来未来十年快速发展期的县级四线城市如2000年的西安三、大荔房地产发展特点及趋势三四线城市地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业氛围有着巨大的差异，往往一二线城市屡试不爽的操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙。即使对于西安这样的准二线城市，它的发展即价格的浮动也和其它准二线城市有些巨大的差别，因为西安地产的价格浮动一直处在“稳重求进”的地步，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏