工业园区某甲级写字楼定位报告

1市场定位报告苏州工业园区某甲级写字楼Xxxxxxxx开发商xx部门本报告版权为于斯所有2008、7苏州2汇报提纲苏州写字楼市场分析一二X项目财务分析三X项目市场定位建议本报告版权为于斯所有2008、7苏州发展历程分布特征租赁市场园区项目目录目录一、苏州写字楼市场分析在售市场业态结构主力面积1234685入驻率分析7本报告版权为于斯所有2008、7苏州.市场供大于求,该阶段主要是消化市场中现有写字楼的存量，新开发量体很小，市场处于低迷期。中小面积低总价投资回报率高的写字楼受市场青睐,但9.27新政后市场冷清，再次陷入困境。2000-2002年2003-2006年90年代后期1、发展历程主要集中在中心城区，大多为品质较差的多层建筑。出现现代意义的写字楼项目,使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期。2007年至今年本报告版权为于斯所有2008、7苏州2、分布特征整体分布特征“一心两翼六板块”，即“一心”为中心城区，“二翼”为新区、园区，“六板块”是指观前、石路及南门三个商业区、新区狮山路商务区、园区湖西中央商贸区、湖东中心商务区。12345678相城区聚集效应：各区域核心的商业中心（CBD）周边本报告版权为于斯所有2008、7苏州3、在售市场分析投资：70%、自用：30%1000080-100④东环时代广场投资：85%、自用：15%12000106①石路金座中心城区投资自用各50%8800120-127②佳福国际投资自用各50%13500100-150③和基广场投资：75%、自用：25%1300080-274⑤新天翔广场园区投资：30%、自用：70%750094-131⑥创世纪大厦相城区投资自用各50%900040-50⑧印象19吴中区投资：20%、自用：80%750060-130⑦德城嘉元广场客源分析销售价格（元/㎡）主力面积（㎡）案名区域目前苏州在售写字楼中高档主要集中在中心城区和园区,中低档写字楼主要分布在相城和吴中，投资的比例高于自用。本报告版权为于斯所有2008、7苏州园区写字楼产品价格呈“阶梯上升”，2004年—2007年，价格年增长在500-1000元/㎡之间,受苏州宏观房产市场的影响，2008年园区写字楼价格涨幅呈趋缓趋势园区写字楼价格走势20042006200720080.920051.01.11.21.3（万元）（年度）3、在售市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州4、租赁市场分析40华亭大厦50敬业商务大厦45吴商会馆70丽景苑40-50协和大厦城区50-65华福大厦90金河国际大厦50-60新创大厦80新地中心80金狮大厦新区65加城大厦90高峰会80建屋大厦100国际大厦园区租金均价（元/㎡·月）项目名称区域中心城区的写字楼市场租金介于35-70元/月.㎡；新区狮山路高品质写字楼租金水平达到80元/月.㎡，其他写字楼项目的租金水平在50-65元/月.㎡；园区高品质产品租金在90-100元/月.㎡，中低档项目租金约50元/月.㎡。高品质写字楼的租金在80元/月·平米以上，中低档次写字楼租金约50元/月·平米，二者租金差距明显。本报告版权为于斯所有2008、7苏州80-150㎡250-320㎡出租率90％面积区间70％租金90元/㎡80元/㎡极低空置率较高回报率偏高空置率较低回报率结论4、租赁市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州宁波建国物业管理有限公司建屋物业工业园区新通物业管理有限公司深圳福田物业管理公司--第一太平戴维斯物业公司06.1105.900.1105.1--05.2开盘时间1年半1年半，剩余出租大部分采取出租方式2年,售罄售罄1年半，剩余出租销售周期18元/㎡70％120-180㎡600元/月6.5％-8.5％65-7510000-11000湖东行政中心建屋大厦3元/㎡10%80-105㎡300元/月6％-7％407500-8000湖东雅戈尔国际中心20元/㎡80％80-200㎡800元/月6％-9.5％9010000-16000湖西CBD世纪金融大厦18元/㎡90%90-160㎡320㎡800元/月9％-10％85-9510000-12000湖西CBD高峰会18元/㎡80%80-180㎡800元/月11％808500湖西CBD星海国际广场22元/㎡85%85-294㎡900元/月9.5％-10.5％90-10010000-11000湖西CBD国际大厦物业费出租率面积区间车位回报率租金元/㎡.月原始售价（元/㎡)区域项目名称5、园区主要项目情况本报告版权为于斯所有2008、7苏州75-95%80-100%75-100%园区80-82%90-100%80-100%新区65-97%10-80%10-97%金阊区90-100%75-100%75-100%沧浪区80-90%30-85%30-90%平江区中心城区中高档项目出租率中低项目出租率出租率范围6、入驻率统计分析写字楼总出租率在75%以上，存在巨大的市场空间；市场上中高档写字楼入住率明显高于低档写字楼，且需求呈现明显上升趋势。新区、园区的整体出租率在80-90%之间，中心城区出租率在70-80%之间，存在较大差距。本报告版权为于斯所有2008、7苏州7、业态结构分析¾由于苏州第三产业正处于一个发展阶段，现代服务行业对写字楼的需求会增加。¾随着大量外资银行和金融机构的涌入，使得高档写字楼需求旺盛。苏州写字楼入住行业比例统计金融23%其他5%政府机构5%IT5%贸易15%房地产21%生产制造,11%现代服务业,15%金融房地产贸易现代服务业生产制造IT¾近年房地产行业发展迅速，大量实力型房地产开发商进驻，对写字楼需求增加。本报告版权为于斯所有2008、7苏州70高峰会Ｍ２8090100110120130140150160250300建屋大厦雅戈尔国际中心新天翔广场国际大厦东环时代广场8、写字楼主力面积主力面积段本报告版权为于斯所有2008、7苏州119、写字楼市场小结2233不管是在售市场还是租赁市场，园区具有较为突出的优势，租赁市场可选择性较大。本区域写字楼市场无论租赁还是出售，都有着良好的市场发展空间。租金水平随着写字楼产品的档次而提高，主要表现在园区和新区两个区域；市区虽然有良好的区位优势，但品质不高，租金水平相对较低；各区域写字楼的出租率在80%以上，整体情况良好。目前在售写字楼项目并不多，各个区域水平不一样。园区档次较高，价格也较高，吸引了不少投资客户；相城区和吴中区也有了较为长足的发展。本报告版权为于斯所有2008、7苏州技术指标档次定位客户定位业态建议目录目录二、X项目市场定位市场分析户型建议价格预测12345687运营模式本报告版权为于斯所有2008、7苏州112017808.215851总计48083070303.74.48469XXX640950100304.56.17382XXX机动车非机动车停车位（辆）高度（m）建筑密度建筑面积万m2容积率用地面积m2地块编号2.5㎡3.8万㎡1724701001.9万㎡3-4万㎡8.2万㎡11-12万㎡南北南北南北塔楼面积塔楼层数塔楼高度(米)1-4层商业裙房面积地下面积地上面积总建筑面积建筑面积构成规划建筑指标1、技术指标本报告版权为于斯所有2008、7苏州五A甲级写字楼建设成区域商务商业中心，打造成地标性商务形象，营造成一个多功能的大商务空间，作为区域的外观形象和地标物业。品质服务式写字楼酒店式大堂、洽谈室、会议室、休闲等设施，租户只需租用办公室，就能享受一条龙的配套服务。2、档次定位本报告版权为于斯所有2008、7苏州长三角未来几年对写字楼的需求量将继续加大，租金水平稳中见涨。继上海之后苏州写字楼市场需求将呈现旺盛局面，成为整个长三角又一新起的写字楼高地。苏州轻轨的开工和城际轨道交通的建设，将长三角城市的距离进一步拉近，苏州东部新城将建设苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。湖东将成为苏州未来CBD商务中心，将发展成一个以服务业为龙头、多元产业结构共同发展的新兴区域，重点发展金融、证券、中介机构、地区销售总部、商务楼、宾馆、大型百货超市等商业形态。xxx向集产学研于一体的现代园区转变，随着园区产业升级和区内高校科研成果产业化趋势增强，区内商务写字楼市场需求将得到快速增长。3、市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州SWOTSWOT分分析析优势劣势机遇挑战区域功能升级；科研氛围浓厚；政府支持;规划井然有序；环境优美；交通便利；不是传统的商务办公区，商务配套尚不健全；园区产业进一步升级；区内科研成果产业化趋势增强；园区同类写字楼产品供应加大，竞争激烈；3、市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州¾航运物流船务类客户更强调周边区域同行集中程度、交通便利程度¾金融证券客户注重档次形象、价格；¾贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；¾咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；¾科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。不同行业对于写字楼品质的注重因素侧重点不同不同行业对于写字楼品质的注重因素侧重点不同¾一般来说，在苏州市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，园区注册的企业喜欢选择园区的写字楼。¾而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。企业注册区域不同客户的需求特征也不同企业注册区域不同客户的需求特征也不同3、市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州从企业实力和规模不同，客户的需求特征也不同从企业实力和规模不同，客户的需求特征也不同¾外资企业、规模大、实力雄厚；国内企业集团，其资金充足；他们选择写字楼更看中区域与档次，一般偏好选择中央商务区的高档甲级写字楼。外资企业除对区域和档次有很高的要求外，对写字楼的环境、配套、个性化也有较高要求。¾处于发展中、转型中的企业，偏好选择有利于提高企业形象的写字楼，但对租金、售价又比较敏感，因此中央商务区的高档写字楼对其来说难以接受，而非CBD区域的中高档、配套好的写字楼则更受欢迎。¾小型企业、资金实力薄弱，选择写字楼最看重的是价格，对写字楼的档次和地段要求都比较低，但如果提供外观不错写字楼则很受欢迎。同时，此部分客户对商住两用楼、商务公寓、SOHO等办公物业也比较青睐。3、市场分析本报告版权为于斯所有2008、7苏州1高端科技研发企业、大型服务型企业、外资企业，其中以咨询、贸易类企业为主。2外资、外省市企业驻苏办事机构，创业期的中小型企业（区内研发机构及企业），其中以IT、文化、创意产业为主。3投资者可以作为本项目补充的客户群体。4、客户定位本报告版权为于斯所有2008、7苏州5、业态建议预留约1万㎡公司自用；1-4层裙房1.9万㎡作为商业用房，因此现代服务业比重较大；结合区域特点，科技研发、咨询培训需求较大。园区南部建设力度加大，房地产行业对高档写字楼需求增加;金融和贸易行业是写字楼项目传统的优质客户。教育发展大厦入驻业态预测自用12%金融10%咨询培训10%贸易10%房地产8%现代服务业35%科技研发15%现代服务业科技研发自用金融咨询培训贸易房地产本报告版权为于斯所有2008、7苏州40%30%20%10%休闲娱乐业商务配套餐饮业零售业5、业态建议—裙楼商业裙楼作为塔楼功能的补充，优先弥补自身配套和周边配套的不足，为商务写字楼的销售或招租服务，成为提升其附加值的卖点，同时承担为区内教研人员、学生、居民生活服务的功能。大中型购物超市、电子专业市场、服饰店、专卖店等；餐饮业商务快餐、休闲餐饮、咖啡厅、西餐等；休闲娱乐酒吧、健身按摩、美容美体、商务会所；商务配套银行、邮政、票务、商务中心,、多功能厅等；零售业本报告版权为于斯所有2008、7苏州2007~20082006~20072005~20062004~200560708085租金元/月.㎡9000100001100012000售价元/㎡园区甲级写字楼平均租金在80—90元/㎡.月，平均售价在10000~