土地估价报告

土地估价报告项目名称：鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格评估（石家庄市鹿泉市获鹿镇）受托估价单位：山东金诚不动产评估咨询有限公司土地估价报告编号：鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号提交估价报告日期：二○一二年五月二十五日目录土地估价报告................................1第一部分摘要............................1一、估价项目名称...................................1二、委托估价方.....................................1三、估价目的.......................................1四、估价基准日.....................................1五、估价日期.......................................1六、地价定义.......................................1七、估价结果.......................................2八、土地估价师签名.................................3九、土地估价机构...................................3第二部分估价对象界定......................6一、委托估价方.....................................6二、估价对象.......................................6三、估价对象概况...................................6四、影响地价的因素说明.............................7第三部分土地估价结果....................14一、估价依据......................................14二、土地估价......................................15三、估价结果和估价报告的说明......................18第四部分附件..........................21鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第1页共20页土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格评估（石家庄市鹿泉市获鹿镇）二、委托估价方委托单位：山东省济南市中级人民法院技术室单位地址：济南市天桥区经二路5号联系人：胡海联系电话：[phone]三、估价目的根据山东省济南市中级人民法院技术室2012年4月24日开具的《鉴定委托函》（2012）济法技委字第78号和《鉴定委托书》（2012）济法技委字第78号要求，本次评估目的是：为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格依据。四、估价基准日二○一二年五月二十日五、估价日期二○一二年五月二十日至二○一二年五月二十五日六、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘察状况，本次估价对象为鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权，估价基准日为二○一二年五月二十日，证载用途为城镇住宅用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2011年1月7日至2081年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用年期为68.63年，实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖），宗地内场地平整。鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第2页共20页考虑到本次评估目的是为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格依据，故对相关事项做以下设定：1、用途设定：根据《国有土地使用权证》（鹿国用（2011）字第02-2154号），土地证载用途为城镇住宅用地，现场勘察实际用途为住宅用地，另根据《全国土地分类标准》城镇住宅用地属于住宅用地，故本次评估设定估价对象用途为住宅用地。2、土地使用权价格类型设定：现待估宗地土地使用者为鹿泉天行健旅游开发有限公司，证载土地使用权类型为出让，考虑到本次评估目的是为山东省济南市中级人民法院技术室提供鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格，故评估时土地使用权类型设定为国有出让。3、土地开发程度设定：待估宗地实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。故评估时设定待估宗地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。4、土地使用年期设定：根据《国有土地使用权证》（鹿国用（2011）字第02-2154号），批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2011年1月7日至2081年1月6日)，截至估价基准日剩余使用年期为68.63年，故设定土地使用权年限为68.63年。5、土地现状利用设定：根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。因此根据该地块的规划要求及最有效利用原则设定待估宗地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%。七、估价结果本着公平、公正、公开的原则，在对待估宗地进行现场查勘，并对当地土地市场价格进行调查的基础上，采用市场比较法和假设开发法分别对待估宗地进行了评估。待估宗地在上述地价定义条件下，于基准日2012年5月鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第3页共20页20日的国有建设用地使用权价格为：土地单价：1024元/平方米土地面积：146667.4平方米总地价：150,187,418元人民币大写：壹亿伍仟零壹拾捌万柒仟肆佰壹拾捌元整待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。八、土地估价师签名估价师姓名资格证书号签名张凤艳2004370492徐海峰2004370297九、土地估价机构估价机构负责人签章：二○一二年五月二十五日鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第4页共20页鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第5页共32页土地估价结果一览表估价机构：山东金诚不动产评估咨询有限公司估价报告编号：鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号估价基准日：2012年5月20日估价基准日设定土地使用权性质：国有出让估价基准日的土地使用者宗地位置土地使用证号估价基准日证载用途估价设定用途容积率估价设定的土地开发程度土地使用权年限(年)面积(㎡)单位地价(元/㎡)总地价(元)备注鹿泉天行健旅游开发有限公司鹿泉市获鹿镇城北鹿国用（2011）第02-2154号城镇住宅住宅2.0宗地外“七通”宗地内场地平整68.63146667.41024150,187,418合计146667.4150,187,418一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：无影响地价的土地权利限制2.基础设施条件：场地平整状况：待估宗地内场地平整周围道路状况：宗地东临翠屏大街供水状况：宗地外已接入市政供水管网排水状况：宗地外已接入市政排水管网供电状况：宗地外已接入市政电网供热状况：宗地外已接入供暖管道电讯条件：位于营业区供气状况：宗地外已接入天然气供气管道3.规划限制条件：容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。4.影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件及具体内容。二、其他需要说明的事项：见估价报告中其他需要特殊说明的事项山东金诚不动产评估咨询有限公司二○一二年五月二十五日鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第6页共20页第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：山东省济南市中级人民法院技术室单位地址：济南市天桥区经二路5号联系人：胡海联系电话：[phone]二、估价对象待估宗地位于鹿泉市获鹿镇城北，土地使用权类型为国有出让，证载用途为城镇住宅，土地使用权年限为70年（起止时间：2011年1月7日至2081年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限68.63年，国有土地使用证编号：鹿国用（2011）字第02-2154号，本次待估宗地面积为146667.4平方米。三、估价对象概况㈠土地登记状况待估宗地位于鹿泉市获鹿镇城北，土地使用者为鹿泉天行健旅游开发有限公司，土地使用权类型为国有出让，本次待估宗地面积为146667.4平方米，证载用途为城镇住宅，土地使用权年限为70年（起止时间：2011年1月7日至2081年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限68.63年，国有土地使用证编号：鹿国用（2011）字第02-2154号。根据现场勘察资料，确定待估宗地位置为：西临山体绿地，东临翠屏大街，南临国防科技园，北临道路。㈡土地权利状况待估宗地土地使用权类型为国有出让，证载用途为城镇住宅，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2011年1月7日至2081年1月6日)，已使用年期1.37年，剩余使用年期为68.63年，现进行国有建设用地使用权价格评估。待估宗地四至清楚，面积准确，权属来源合法。根据委托方提供的资料，截止估价基准日待估宗地上有两项抵押、担保权力限制：一项为2011年1鹿泉天行健旅游开发有限公司国有建设用地使用权价格估价报告鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号第7页共20页月28日鹿泉天行健旅游开发有限公司与贾楠楠签订《抵押担保借款协议》，以该宗土地作抵押物向贾楠楠贷款6000万元，抵押土地面积146667.4平方米，抵押期限自2011年1月28日至2011年7月27日止，他项权证证号为鹿他项（2011）第15号；另一项为2012年2月9日鹿泉天行健旅游开发有限公司与张娟签订《抵押担保借款协议》，以该宗土地作抵押物向张娟贷款2500万元，抵押土地面积146667.4平方米，抵押期限自2012年2月9日至2013年2月9日止，他项权证证号为鹿他项（2012）第37号。㈢土地利用状况待估宗地内场地平整状况较好，宗地南部地区正在打造地基，地上无建筑物，宗地形状较规则有利于土地利用。根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。根据待估宗地规划条件及现状情况，结合最有效利用原则，为发挥待估宗地的最大价值，待估宗地可建造地上建筑物总面积为293335平方米，平均建筑层数8层。四、影响地价的因素说明㈠一般因素1、城市资源状况鹿泉市位于河北省中南部，处于东径114°18′，北纬38°05′，属温带半湿润大陆性季风气候，总面积603平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；东距河北省省会石家庄市15公里，并与正定县、栾城县接壤，北与灵寿县、平山县为界，南接元氏县，西临井陉县；南北长、东西窄。现辖9镇3乡和2个省级开发区，208个行政村，38万人口，发展定位是“省会西花园”，境内自然、人文、历史景观达200多处。鹿泉市距北京278公里，距天津330公里，距石家庄市火车站15公里，距石家庄民航机场20公里。有8个乡镇与石家庄直接接壤，7条铁路、4条高速公路和10条国省干道穿境而过，境内共设有6个高速上下口，石家庄铁路货运编组站也位于该市，全市与省会主城区对接的主干道达到了11条，公路密度位居全国