广州市基准地价通告--2015年基准地价修正体系-齐全

1附件一：基准地价修正体系一、商业用地宗地地价修正体系1、容积率（楼层）修正（1）容积率修正（适用于待开发项目）表1—1商业用地容积率修正系数容积率≤0.40.4r2.4≥2.4修正系数1.00.78×（1/r）0.30.6注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。表1—2商业用地容积率修正系数表容积率≤0.40.50.60.70.80.91.0修正系数10.96030.90920.86810.83400.80500.7800容积率1.11.21.31.41.51.61.7修正系数0.75800.73850.72100.70510.69070.67740.6652容积率1.81.92.02.12.22.3≥2.4修正系数0.65390.64340.63360.62440.61570.60750.600注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。（2）楼层修正（仅适用于已建成项目）表1—3商业用地楼层修正系数表楼层首层第二层，地下负一层第三层，地下负二层第四层及以上，地下负三层及以下修正系数平均值1.00.60.480.35修正范围1.00.50～0.650.35～0.550.25～0.40注：（1）当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时，取其所在地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—4商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）临街深度（米）d≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤88＜d≤1010＜d≤1212＜d≤15修正系数1.701.561.451.321.211.121.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。表1—5商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米）深度（米）0≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤88＜d≤10修正系数1.501.381.251.131.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。2表1—6商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米）深度（米）0≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤8修正系数1.401.281.151.0注：设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段）表1—7商业用地路线价宽深比修正系数表宽深比w≤0.10.1＜w≤0.30.3＜w≤0.70.7＜w≤0.90.9＜w≤1.11.1＜w≤1.2w＞1.2修正系数0.880.951.001.041.081.121.15注：（1）宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地；（2）深度在标准深度以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。4、街角地修正表1—8街角地修正系数表临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数1.001.081.131.155、商业集聚度修正系数进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。6、其他个别因素修正系数表1—9其他个别因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）3.01.50-1.5-3.0地形地质指标说明地形地质状况好地形地质状况良好地形地质状况适宜地形地质状况状况较差地形地质状况差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指标说明宗地面积大，利于开发利用宗地面积较大，较利于开发利用宗地面积适中，开发利用情况一般宗地面积偏小，较不利于开发利用宗地面积过小，不利于开发利用修正系数（%）3.01.50-1.5-3.07、土地剩余使用年期修正系数表1—10商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%）剩余使用年限12345678910修正系数0.08590.16460.23680.30300.36370.41930.47030.51710.55990.59923剩余使用年限11121314151617181920修正系数0.63520.66820.69850.72630.75170.77500.79640.81600.83400.8505剩余使用年限21222324252627282930修正系数0.86560.87940.89210.90370.91440.92420.93320.94140.94890.9558剩余使用年限31323334353637383940修正系数0.96220.96800.97330.97820.98260.98670.99050.99390.99711.008、土地开发程度修正值表1—11广州市十区土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/m2）合计（元/m2）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10～305～2050～906～2050～9020～4020～50106～335一级区建成区平均数30209020904040330二级区建成区平均数25208020803535295三级区建成区平均数20157015703030250除以上一、二、三级区建成区以外的区域平均数15105512552525197一级区：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区；二级区：白云区、黄埔区、萝岗区；三级区：花都区、番禺区、南沙区。注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。表1—12从化市土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/㎡）合计（元/㎡）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10～305～2020～606～2025～8020～4020～50106～300一级镇建成区平均数25155015703540250二级镇建成区平均数20124012453038197三级镇建成区平均数15103010302536156除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数126208252035126一级镇：街口街、江埔街、城郊街二级镇：太平镇、温泉镇、鳌头镇三级镇：良口镇、吕田镇注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。4表1—13增城市土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元/m2）合计（元/m2）通上水通下水通电通讯通路通气土地平整数据统计范围10～305～2020～906～2025～8020～4520～50106～335一级镇建成区平均数25157015704040275二级镇建成区平均数20125512553535224三级镇建成区平均数15104010403030175除以上一、二、三级镇建成区以外的区域平均数126208252525121一级镇：荔城街、增江街、新塘镇；二级镇：朱村街、石滩镇、中新镇、永宁街、仙村镇；三级镇：小楼镇、派潭镇、正果镇。注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗的具体开发状况，参照上表进行修正。二、住宅用地宗地地价修正体系1、容积率修正系数表1—14广州市十区住宅用地容积率修正系数表容积率≤1.0别墅≤1.0低密度住宅1.0＜r＜2.72.7≤r＜7.0≥7.0修正系数3.0（2.7/r）0.25（2.7/r）0.3（2.7/r）0.1650.85表1—15增城及从化市住宅用地容积率修正系数表容积率≤1.0别墅≤1.0低密度住宅1.0＜r＜2.12.1≤r＜7.0r≥7.0修正系数3.0（2.1/r）0.3（2.1/r）0.45（2.1/r）0.1250.86注：（1）上表所述的“别墅”是指用于开发独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅等独立住宅建筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时，宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价×住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。2、住宅用地楼层修正系数表1—16多层住宅楼层修正系数总楼层所在楼层1234567891110.99330.98250.97110.96440.96020.95730.952120.99231.01240.98471.00830.98320.98360.97760.984730.98731.02621.03341.04171.02981.02421.032140.98361.01351.03081.04241.04911.048250.98561.00431.01061.01051.008260.97380.98520.98130.981870.96530.96450.971180.95440.962290.94535表1—17高层住宅楼层修正系数总楼层所在楼层1011121314151617181920212223242510.9810.9810.9750.9740.9680.9680.9610.9610.9550.9550.9530.9530.9520.9520.9460.94520.9890.9890.9830.9830.9770.9780.9720.9720.9670.9670.9650.9650.9650.9650.9600.96030.9960.9960.9900.9900.9840.9840.9780.9780.9730.9730.9710.9710.9710.9710.9660.96641.0031.0030.9960.9960.9900.9910.9840.9850.9790.9790.9780.9770.9770.9770.9720.97251.0101.0101.0031.0030.9970.9970.9910.9910.9850.9850.9840.9830.9830.9830.9780.97861.0171.0171.0101.0101.0031.0040.9970.9970.9910.9910.9900.9900.9890.9890.9840.98471.0241.0241.0171.0161.0101.0101.0031.0040.9980.9980.9960.9960.9950.9950.9900.99081.0311.0311.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0041.0041.0021.0021.0011.0010.9960.99591.0381.0381.0301.0301.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0031.0031.0051.0020.9921.001101.0401.0451.0371.0361.0291.0291.0221.0221.0161.0161.0101.0101.0071.0081.0021.003111.0471.0441.0431.0361.0361.0291.0291.0221.0221.0201.0201.0101.0101.0041.007121.0471.0501.0431.0421.0351.0351.0291.0281.0261.0261.0251.0251.0101.010131.0521.0491.0491.0411.0411.03