总部大厦地下停车场经营管理方案(20160422)

横琴总部大厦停车场经营管理方案珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司2016-4-191目录一、地下停车场概况及使用情况分析...........................................................................................................................................................................1二、地下停车场物业管理成本分析..............................................................................................................................................................................4三、地下停车场收费方案.............................................................................................................................................................................................9四、停车场经营合作模式...........................................................................................................................................................................................152一、地下停车场概况及使用情况分析1、地下停车场概况（1）车场位置总部大厦（一期）地下停车场共分三层，位于大厦楼宇的负一、二、三层。共有2组进出口。分别位于大厦的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一个。（2）车位分布地下停车场共配置车位489个，其中中型车位18个，子母车位15个。大厦户数与车位配比率为1：1.5，车位分布情况如下：B1层：小型车位：60个，中型车位18个，无障碍车位6个，B2层：小型车位195个，B3层：小型车位210个，合计共489个车位。（3）车场配套设施设备情况a.停车场收费系统b.停车场消防系统c.停车场智能巡车系统d.停车场照明系统e.停车场通风系统f.停车场监控系统2地下停车场车位使用情况分析（1）车场用户分析3a.办公用户：即大厦办公楼各公司员工b.商业用户：即商场消费的客人c.其他用户：即口岸综合体内有停车需求的客户（2）车场使用分析横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析：a.工作日（周一至周五）使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00---PM18:0045%商业用户AM10:00---PM10:0035%其他用户不固定时间20%b.节假日（周六、日及国假）使用情况分析如下：用户类别使用时间使用比例备注办公用户AM8:00---PM18:005%商业用户AM10:00---PM10:0060%其他用户不固定时间35%4二、地下停车场物业管理成本分析1、地下停车场物业管理成本测算横琴总部大厦（一期）地下停车场物业成本测算序号成本月支出车位数量（个）按车位分摊成本（元/个/月）停车场面积（m2）按面积分摊成本（元/平方/月）备注199946.86489204.3930029.373.33不含能耗2139739.26489285.7730029.374.65含能耗注明：1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能耗费用。地下停车场成本支出总预算（不含能耗）序号项目月度年度备注1人工成本23,800.53285,606.342单项业务外包62,000.00744,000.003其他费用支出1,500.0018,000.004公共设施设备维护费用10,600.00127,200.0055营业税金2,046.3324,555.96合计99,946.861,199,362.31地下停车场成本支出总预算（含能耗）序号项目月度年度备注1人工成本23,800.53285,606.342单项业务外包62,000.00744,000.003其他费用支出1,500.0018,000.004公共设施设备维护费用10,600.00127,200.005公共能耗41,838.73502,064.806营业税金4,431.1453,173.66合计139,739.261,730,044.80（一）人工成本费用测算项目子项职位人数工资（元/人/月）月成本年成本（按13个月计）备注停车场收费员4380015,200.00197,600.00两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员小计4380015,200.00197,600.006福利养老、医疗、工商、失业保、生育险工资总额*15%2,280.0027,360.00高温费150/人*月250.003,000.00法定五个月节日加班费节日加班按实结算：人均日工资×300%×11天×人数×75%625.867,510.34平时加班依法按实结算教育培训经费工资总额*1.5%228.002,736.00劳保费含服装、劳保用品等2500元/人，两年折旧416.675,000.00食宿费1200元/人/月4,800.0057,600.00小计8,600.53103,206.34合计23,800.53285,606.34（二）单项业务外包报价职位人数工资（元/人/月）月成本年成本备注车场管理员8580046,400.00556,800.00早、中、晚三班及轮休人员保洁技工240008,000.0096,000.00熟练操作清洁车，晚班机动组，轮休人员保洁员238007,600.0091,200.00早、中班日常班组及轮休人员小计121360062,000.00744,000.007（三）其他费用支出项测算表序号项目测算方法月度年度备注1灭火器材更新综合测算1000120002交通标志更新综合测算5006000总计150018000（四）设施设备维修保养费用预算序号项目分项月度年度备注1停车场智能化维保道闸系统200024000安防智能化系统（监控系统）1500180002照明系统车场照明及指示灯材料更换1500180003给排水系统排污泵等及相关闸阀维修更换18002160084土建维修车道路面及附属设施维修3000360005消防系统烟感器、温感器、消防卷帘门等8009600总计10600127200（五）公共能耗费用测算序号项目分项月度年度备注1地下车库照明停车库37152.00445824.00车场照明总功率为86KW,按60%运行2地下车库新风系统停车场送排风1865.0022380.00车场送排风机总功率373KW，日常50%运行，每月累计运行10小时车场诱导风机1328.4015940.80总功率14.76KW,每天运行3小时4停车场积水井排污系统电费1493.3317920.00排污量按90%计算，排污泵平均流量25m³/小时合计41838.73502064.809三、地下停车场收费方案（一）周边地区地下停车场收费情况分析1、广州地区同类型项目收费情况项目名称物业类型车位收费定价24小时最高上限备注临时卡月租正佳广场商业10元/小时，5元/半小时1600元/月80元/辆珠江新城CBD保利中心甲级写字楼8元/小时，4元/半小时1500元/月80元/辆体育中心CBD中信广场甲级写字楼10元/小时，5元/半小时2000元/月80元/辆2、珠海本地同类型项目收费情况项目名称物业类型车位收费定价24小时最高上限备注临时卡月租华发商都商业5元/小时，2.5元/半小时无100暂行富华里中海大厦写字楼5元/小时，2.5元/半小时300元/月60元粤海环球写字楼6元/小时，3元/半小时周一至五：500元不限时：600元拱北口岸口岸综合体6元/小时，3元/半小时1200元/月120元横琴临时口岸口岸综合体6元/小时，3元/半小时无60元该定价为地面停车价格分析：1、根据广州等一线城市商业及甲级写字楼临时停车位每小时价格平均在8至10元之间，停车月卡价格不低于1500元。102、珠海商业、写字楼及口岸综合体临时停车位每小时价格平均在5至6元之前，停车月卡价格不低于300元。（二）总部大厦地下停车场收费方案1、收费方式a.临时卡人工收费：停车场设有两个人工收费处，分别设在一楼商场大厅和负一楼电梯厅，方便客户交费。自助收费：每个电梯厅首层设有自助缴费机，客户可以通过微信、支付宝、网银进行自助缴费。b.固定卡固定卡（如月卡、年卡）的办理需持相关手续到物业服务中心前台办理缴费。2、费用单价（1）临时停车时段车型单价1天（24小时）最高限额免费时限（小时）免费要求备注8：01-22：00及节假日全天时段小型车61002凭购物小票50元以上15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，中型车81202凭购物小票50元以上15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，22:01-8:00小型车3按时计费无免费15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，中型车4按时计费无免费15分钟后开始计费，超过15分钟按半小时计费，11（2）年卡时段车型单价备注周一至周五小型车6500不提供固定车位（月卡9折优惠）中型车8600不提供固定车位（月卡9折优惠）子母车位9700提供固定车位（月卡9折优惠）（3）月卡时段车型单价备注周一至周五小型车600不提供固定车位中型车800不提供固定车位子母车位900提供固定车位说明：以上费用参考广州、珠海等同级别物业项目收费单价，结合横琴岛自贸区周边大型物业收费情况及本项目物业成本支出计算得出。2、横琴总部大厦停车收入预算横琴总部大厦停车收入预算类别月度收入（元）年度收入（元）备注临时卡7727049272448月卡63540762480年卡20628247536合计8568721028246412临时卡收入预算时段类别车型单价（元）时间（小时）天数计算比率车位数月度年度备注8：01—22：00（周一至五）临时卡小型车6142235%456294940.83539289.6中型车8142235%1815523.2186278.422：01—8：00（周一至五）临时卡小型车3102215%45645144541728中型车4102215%182376285120：01—24：00（即周六、日及法定节假日）临时卡小型车624875%4563939844727808中型车824875%1820736248832小计7727049272448月卡收入预算时段类别车型单价（元）户数开卡占比月度年度备注周一至周五月卡小型车60032030%57600691200中型车8001810%144017280子母车10001530%450054000小计6354076248013年卡收入预算时段类别车型单价（元户数开卡占比月度年度备注周一至周五年卡小型车648032010%17280207360中型车8640185%6487776子母车108001520%270032400小计206282475363、停车卡办理权限及办理流程（1）停车卡办理权限及流程类别办理权限每户办卡数量办理流程备注年卡仅限业主或业户办理不限数量业主或业户凭房产证（或购房合同）原件、身份证、汽车行驶证、驾驶证到物业办理年卡甲方因特殊情况，需要一铺发放超过规定限量年卡的，甲方必须给出相关证明，业主凭证明方可发卡月卡权限办公楼及商铺业户主办理不限数