宁乡灰汤温泉高尔夫项目前期策划报告

合富辉煌房地产(湖南）2008年2月16日目录前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位项目毗邻长常高速，紧邻宁乡大道。距宁乡县城中心约5公里，距离长沙约30公里，距益阳约36公里，距宁乡灰汤镇约50公里，项目地块自然较好。项目位于宁乡经济开发区，毗邻长常高速和宁乡大道，自然环境较好本案项目区位基地属于典型的丘陵地形，地块内山体较多，但山体自然形态较好，坡势较为平缓，利于别墅产品的规划布置；项目地块内分布着大大小小的水池和鱼塘，拥有非常好的水系资源，景观设计过程中可以适当保留利用；项目地块绿化覆盖率高，拥有较为丰富的植被资源，建议在规划设计中对原生植被加以保留，保证项目原生态资源。项目环境项目基地面积3826亩左右，已经办理土地转让手续的约1300亩左右。商业配套区、居住组团、场地要划分分块界线，并分组团计算经济技术指标。体育运动公园应预留高尔夫球场规划，其专项设计单独报相关专业职能部门审查。商业配套区1、建筑层数：以多层为主2、建筑密度：不大于30％3、容积率：不大于2.04、绿地率：不小于40％5、交通出入口：临宁乡大道考虑两个交通出入口，考虑入口广场的建设，建筑退后道路红线50米以上。居住区1、建筑层数以低、多层为主，局部地区可考虑高层2、建筑密度：不大于35％3、容积率：不大于1.2（低层居住组团容积率不大于1.0）4、绿地率：大于45％（以分块面积为标准计算）项目地块条件本案位于宁乡北部新城区，长常高速与宁乡大道；项目所在地块周边远景规划为居民居住区，随着城市的扩张，该区域也将成为新的开发热点区域。县城的定位，从长株潭城市群核心乃至全省“一点一线”，长沙市域及宁乡县县域三种空间尺度全面分析衡量。确定县城性质为“四城一心”：①集商贸、休闲于一体的长沙市卫星城；②具有山水城市风光的生态城市；③宁乡县的政治、经济、文化、科技、信息中心。目前宁乡的行政规划发展向西北进行拓展，新县政府等政府机关的搬迁带动了周边房产项目的开发；老城区开发主要集中在沩水风光带，城区开发量较少；老城区新城区城市向西、北拓展，新行政中心所在地成为目前开发热点区域宁乡县县城远景规划（2000－2020）项目地块分析项目区域发展方向本案项目地块东边用地基本为工业用地本案所在区域为城市向北扩张第一站目前项目地块东边地块的远景规划基本以二类工业用地为主，表明将来项目周边还将有大量的企事业单位入驻经济开发区；项目地块西侧目前规划的为一类居住用地、商业金融用地以及娱乐休闲用地，预示该区域将成为一个城市新兴的居住区域。项目所在地块不属于政府重点规划区域，但从目前远景规划来看，地块所在区域将成为城市向北扩张的第一站。项目地块分析本案所在区域情况本项目处于新区发展的质变阶段－由居住氛围的形成转向生活氛围的形成新城区发展历程的4个阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段与城市间交通网络的形成开始形成居住氛围生活配套的完善进一步提升生活氛围对周边进行辐射，形成区域中心项目区域现处阶段项目地块分析本案所在区域情况宁乡房地产市场背景2007年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达52家，06-07年进入市场运作并进行了备案登记的入市企业共48家，其中本地企业31家，外来企业17家。06年至今，开发运作房地产项目共计51个，其中已竣工项目9个，在建20个，待建22个。07年1-9月，全县投入资金13.5亿，拉动GDP增长6%，同比增长50%，房地产业开始成为宁乡县经济的支柱性产业；1-9月，商品房已竣工面积48.1万平米，同比增长204%，其中多层房屋竣工30.2万平米。商品房在建面积82.8万平米，同比增长47.9%，其中多层为51万平米，占61.6%，小高层在建31.8万平米，占38.4%，后续开发待建面积约371万平米，同比增长94.6%。1-9月，全县共销售3095套房屋，销售总面积39.8万平米，其中多层1841套，21.2万平米，占53.3%，同比增长41.3%，小高层销售1254套，18.6万平米，占46.7%，同比增长143.5%。目前宁乡普遍均价在2000元/平米左右，最高房价已经突破3000元/平米宁乡07年房地产随着全国地产一片大好形势下也在快速的发展，随着外来企业的进驻，开发水平不断提升，房价水涨船高。宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。区域评价区域交通条件较好；由于缺乏生活配套，区域缺乏发展原动力，造成区域发展缓慢；对于大多数人而言，该项目所在区域处于城市边缘，心理距离较远；自然环境较好，为人们认可的健康绿色居住环境。区域未来展望区域将是宁乡县城城市外扩的第一站，也是长沙城市拓展的后花园；产业园区、生态旅游、休闲产业将成为本区域的主导；当前的规划格局，使得本区域将成为宁乡未来的中高端居住区。宁乡房地产市场背景随着宁乡经济发展，房地产开发水平不断提升，房价水涨船高；宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。项目区域分析前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位整体定位结论1整体物业定位酒店、18洞标准高尔夫、高尔夫练习场会所、住宅、商业、温泉度假村、学校幼儿园。2项目属性定位中南地区旅游休闲商务住区3产品发展理念创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产4案名建议建议1：圣塔菲国际风情小镇（重点推介）建议2：豪斯登堡国际风情小镇建议3：尚峰尚水（开发商品牌案名）住宅高尔夫酒店温泉度假村商业整体物业定位形象定位——中南地区旅游休闲商务住区差异性分析：别的商业特色是：消费购物为主，旅游休闲为辅本案商业特色是：旅游休闲为主，消费购物为辅项目属性定位定位理念休闲地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的“旅游生活时代”已被都市概念延伸的“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等复合形态的“休闲度假生活时代”所替代。在本项目中，以“居住＋休闲”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。文化：高尔夫是一种独特的文化资源，在很多人心目中高尔夫不是简单的运动，更是代表着身份的象征。休闲：社区内的高尔夫球推杆练习场、标准18洞高尔夫球场、星级酒店、温泉度假村等高档配套将休闲度假的情趣自然引入居住中。生活：完美的户型设计、周到的物业服务、优美的自然风光构成了一个具有生态功能的生活殿堂。确定“居住+休闲”的核心价值必将成为都市生活方式的延伸和补充，将“5＋2”现代模式的生活方式和现代人文资源、自然资源深度结合，并赋予国际的、时代的休闲度假观念的理念，倡导一种“在家度假”的概念。创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产全方位打造本项目与湖南现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。使项目成为展示湖南旅游城市新形象的名片，实现开发公司整合社会众多产业资源合作发展，持续发展、品牌提升的战略目标。产品发展理念内部有机关系和价值平台建立循环流动，彼此相互依存,在一个复合产业空间项目价值温泉渡假五星酒店休闲商业休闲居住高尔夫有机关系项目各个子项在功能上的互补性和互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。价值平台自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、度假流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。效应关键点各功能须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是高尔夫。案名建议1案名释义：圣塔费小镇，被誉为美国最富裕的小镇之一，该镇拥有底蕴丰厚的历史文化，治安非常良好，当地全年阳光普照，环境优美，居民甚至专享现代国际大都市的高尔夫球和网球俱乐部会籍，当地选民经常驾驶高尔夫球车前往票站投票，生活异常闲适。镇上建筑风格典雅古朴，分为传统西班牙、地中海式、日式等，如此悠闲的生活境地，成为了美国一大批城市中坚的理想居住地。本项目以美国南加州”圣塔菲”小镇生活为蓝本，以南加州西班牙风格为主体，结合西班牙风格和地中海等建筑风格，将充满激情和异域风情的世界经典建筑再现长沙。与项目整体定位风格比较吻合。圣塔菲国际风情小镇(SantaFeTown)重点推介案名建议2豪斯登堡国际风情小镇案名释义：“豪斯登堡”是荷兰女王位于海牙的宫殿，整个宫殿建筑风格具有浓郁的欧洲风情。日本九州长崎的“豪斯登堡主题乐园”是亚洲最大的休闲主题乐园，占地152公顷，集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性度假城市。以“开发建设与环境保护相辅相成”为标准，豪斯登堡公园的每个角落都体现出自然与人类共生存的设计建设理念。在本项目中，国际学校、高尔夫球场、温泉度假村、大型商业配套融合各国的建筑精粹与文化精粹，以“豪斯登堡主题公园”作为本项目的创作蓝本，使人们在居住空间感受各个国度风情的同时，实现居住、商务、休闲、教育的和谐统一。前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位1住宅客户定位2住宅定位思路3湖南高尔夫别墅开发分析4湖南度假区别墅开发分析5长沙别墅开发态势6开发依据总结7目前住宅价格建议住宅定位客户定位项目首期的主力客户将是周边企事业单位的中高管、专业技术人员以及私营业主。该客户群体为或者拥有财富，或者拥有智慧，或者财智并重的人士，将该批人士定位为“财智阶层”。目前“财智阶层”为整个社会的中流砥柱，是推动和改变社会的群体。购买项目首期的客户自然将以周边市场客户为主，然后随着时间的推移，项目配套等资源成熟后，项目知名度逐渐提升，影响力的不断扩大，购买客户的辐射半径才会逐渐扩散至长沙市区乃至省内或省外其他城市。中南地区/湖南/长沙上层中产以及财富阶层客户定位类别0区域分布行业分布占有型顶端富豪没有明显的区域特性，覆盖全省以及周边地市没有明显的行业分布，多为大型私营业主，企业高管，政府及事业单位高官改变生活方式的富裕阶层城市内居多项目区域内城区：高收入的卫生、信息IT、金融、教育、机关事业单位中高层管理者区域内：经济开发区内各企业高收入的中高管理者，园区管委会等机关事业单位中高层管理者追求文化和品味的泛公务员区域附近的白领，普通职员靠近项目区域的城区及周边区域项目所在区域城区：高收入的卫生、信息IT、金融、教育、机关事业单位职员区域内：经济开发区内各企业高级白领地州县客户周边地市私营业主，地市的政府官员核心客户主力客户主力客户核心客户随区域成熟，项目逐步配套完善项目前期项目后期演变其他客户其他客户客户定位核心客户群拓展客户群主力客户群偶得客户群宁乡县城、玉潭镇以及项目周边其他乡镇客户：1、政府公务员；2、项目周边工业园企业中高层管理人员及专业人员；3、私营业主；4、企业高级白领。长沙市、长沙县、望城县以及浏阳市等项目周边市县客户：1、各市县政府高官；2、各市县知名企业中高层管理人员以及高校教授；3、各市县私营企业私营业主；4、各市县知名企业高级白领。湘潭、株洲、常德、益阳以及娄底等项目周边县市客户：1、各地市政府高官；2、各地市知名企业中高层管理人员；3、各地市私营企业私营业主；4、其他投资客户。湖南省其他地州市以及湖南周边省市：1、高尔夫物业爱好者；2、省内投资者；3、省外投资者；4、其他城市有灰色收入的相关人士。客户定位依据1交通枢纽四通八达。宁乡是省会长沙的卫星城，扼湘中、湘西北之咽喉，是沟通长沙、益阳、娄底、湘潭几大城市的交通枢钮，历来为战略要塞、商贾重镇。国道319线、省道宁涟线、宁娄线、宁韶线，石长铁路和长常高速公路以及正在筹建的洛湛铁路贯穿县境。沩、乌、楚、靳四水流入湘江，在地理交通