宁波科技园区香溢软件园全程策划提案(推荐DOC60)

电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.1宁波科技园区香溢软件园全程策划提案第一部分公司介绍..........................................................................................................................................3第二部分宁波房市整体市场分析...........................................................................................................5第三部分江东区及科技园区房市分析......................................................................................................13第四部分江东区、科技园区、鄞州中心区三大房市板块竞争分析.....................................................15第五部分科技园区地产板块优劣势分析..................................................................................................17第六部分项目周边新近已售楼盘分析.............................................................................................19第七部分科技园区香溢软件园公寓住宅楼部分项目策划建议....................................................25电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.2第八部分俱乐部项目策划建议......................................................................................................................44第九部分科研楼部分项目策划建议..............................................................................................................47第十部分香溢软件园项目市场行情价格评析.......................................................................................57第十一部分香溢软件园项目销售及资金回笼计划.....................................................................................58电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.3第一部分公司介绍上海古北房产代理销售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合资房地产专业销售公司，已累积代理销售商品房面积120万平米、销售额过百亿元。十余年的风雨征战，今天的古北销售公司已成为，围绕房地产投资、开发、策划、推广、代理、中介、咨询、物业服务等业务的综合房产代理销售公司，古北销售公司善于把握市场先机，勇于挑战，敢于进取，用智慧浇灌未来，努力向国际型、综合型的专业房产代理公司进取。电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.4主要代理案例：古北中央花园黄金豪园佘山银湖别墅古北新区二期苏州西山别墅古北虹苑古北公寓永嘉路古嘉公寓虹桥路三期高标准内销售房碧玉公寓明珠大厦广场大厦钻石公寓万科园别墅雅典花园维多利亚大厦巴黎花园金狮大厦金象公寓电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.5第二部分宁波房市整体市场分析这两年宁波房市供不应求，房价水平上涨很快，并连续两年位居全国第一。宁波老百姓对房价的呼声也越来越高，好象恨不得房价立马降下来，在“房价上涨太快，市场房源紧张，老百姓买不到合适的房子”的市场环境下，这种心情是可以理解的。然而，把目光从宁波市区放眼周边余姚、奉化、宁海郊区县市，从郊区县市又放眼到温州、台州、杭州周边城市以致整个浙江省，单就房价而言，不光是宁波市区房价涨得快，余姚、奉化、宁海等地的房价在这两年也快翻了一番，杭州2002年的房价并没有如专家的预言一样“冬天来临”而是又一个快速上涨年，整个浙江省的房价都涨得很快，不要说浙江省，以上海为龙头的整个长江三角洲如南京、苏州等城市，这两年的房价也都快速飞扬，南京的房价水平在省会城市里已排名第一，上海城区不少楼盘如上海春城等在2002年的涨幅近20%且还有上涨空间，虽说宁波房价涨幅已连续二年排居全国第一，然而，在这种大背景下，“宁波房价涨得太快的现象”也只是一百步与九十九步的差别，电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.6应该说是“见怪不怪”。房地产从来都是与宏观经济紧密联系的，宁波房价以至整个浙江省房价水平的快速上扬是有其宏观背景的。宁波房价是否过高、涨得是否过快，只有跳出宁波，置于一个宏观大背景下才能得出一个正确的结论。1、包含宁波在内的长江三角洲经济圈已逐渐成为中国经济最活跃、发展最强劲的区域。上个世纪末，中国改革开放的重点在南方，以香港、深圳、广州、佛山为代表的珠江三角洲是中国经济最活跃、发展最快的区域，也是当时中国房价上涨最快的区域，目前也是中国最富裕的区域。然而自从92年国务院把上海浦东作为经济特区列入改革开放重点发展区域后，以上海为龙头的长江三角洲，北线以南京、镇江、常州、无锡、苏州等城市为代表，南线以宁波、温州、台州、杭州、绍兴等城市为代表，已成为中国历史上继珠江三角洲经济圈之后“经济最活跃、发展最快”的区域，由于长江三角洲背靠长江领域，辐射十三省二直辖市，领域阔度远大于珠江流域，上海在解放前又是远东最大的国际城市，因此，有电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.7专家预言上海的经济地位将与香港毗美，长江三角洲将成为中国经济最强盛的区域。长江三角洲经济的繁荣反映到房价上是，这几年，这里成了中国房价上涨幅度最快的区域，宁波也自然成为其中的一员。2、浙江省民营经济发达，是一个“藏富于民”的省份，民间购买力旺盛浙江省国民生产总值虽然位据广东、山东、江苏省之后，但广东主要以外商投资拉动为主，剩余价值大多以货币形态转移到国外；山东、江苏省经济成份，国有、乡镇经济占有较大比重，个人可支配的相对财富较少；浙江省经济因历史原因，国家投资较少，主要以本地民间经济的发展带动全省经济的快速增长，形成了内地兄弟省份学习榜样的如“温州模式”、“台州模式”发达的民营经济，产生了许多大大小小的“老板”，汇集了大量的民间资本，从而也刺激了浙江省房地产业的高速发展，浙江省房价涨得快，宁波也自然成为其中的一员。3、浙江省及宁波过去的城市化程度偏低，与其经济地位不相称，浙江省及宁波城市化进程正进入一个高速发展时期。电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.8浙江省经济总量在全国居第四，人均GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平远没有达到辽宁、吉林等经济相对落后的省份，因此，原省委书记张德江提出了加速浙江省城市化进程的建设目标，这对拉动浙江省房地产业的发展是一个长期的利好，因为农村城市化、农民变城市人，需要大量的住宅满足。4、浙江省土地的规范化、透明化程度较高，刺激了房价的上涨土地价格的上涨是房地产价格上涨得重要因素，浙江省先是在杭州全面实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，推动了土地价格的一路上场；然后，温州、台州、宁波等城市也相继学习杭州的经验，实行土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，使这些城市的土地价格在短期内翻几番。广州等南方城市虽然在全国最早施行了土地的招标、拍卖、挂牌交易政策，但做得很不彻底，在2001年以前，拍卖招标的交易量不到总量的10%，房地产开发商的用地主要以协议方式出让，如华南板块的八个上千亩大盘，都是协议拿地。宁波的土地价格在两年内翻了二、三番，这与政府实施的土地拍卖、招标政策有很大关系。宁波土地价格的快速上涨必然带动房价的快速上涨。电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.95、股市低迷，投资资本涌入房地产业，刺激了房价的上涨目前，宁波的房产市场上，有大约30%以上的人购买房产主要以投资为目的，这与股市低迷、缺乏其它投资渠道有很大关系。大量投资、投机成本涌入房地产业，在一定程度上助长了房价的快速上扬。可以说，经济宏观大环境是促使宁波房价的快捷上涨的重要因素，然而，就宁波城市经济本身而言，宁波房价水平的上涨也有其合理之处，宁波作为一个港口大城市，是长江三角洲唯一一个可以在各方面与上海毗美的城市，优越的地理位置将使宁波成为带动浙江省经济发展的龙头，宁波2002年的GDP已达到1500亿元，直逼省城杭州，并有超过杭州的势头，自然对宁波过去与其经济地位严重不对称的房地产价格水平有一个重新调整认识过程，宁波的GDP总量及人均国民生产总值，均超过大连、温州、青岛等城市，但过去的房价水平远没有达到这些城市的水平，如大连6000~8000元/平方米为（中心城区）、温州4500元/平方米，青岛4200元/平方米，更没有达到省城杭州的水平（城区均价一般在5000元/平方米以上）。城市经济发达，商业机会多，工作机会多，谋生赚钱机会多，相应的商品房的价值肯定要胜过经济落后、就业谋电话：[phone]（0574）87805484上海古北房产销售代理公司宁波分公司传真：[phone]邮编：315040MarketStrategyDesignCo.，LtdPage.10生难的城市，这也是为什么纽约的房价是非洲一个落后城市房价水平数十倍的缘故。相对于其它行业而言，房地产业对政府政策的影响最大，政府通过“有形的手调控市场无形的手”，然而，在政策调控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市场”，让房地产业充分市场竞争发展，在残酷的竞争中也