巴黎大厦商业策划报告(终稿)

巴黎大厦商业策划案成就区域社区商业典范五大条件成就伟业条件一政策利好1、住宅类产品市场成交量下滑，去化速度趋缓；2、投资性商品房置业客户投资住宅类物业开始持币观望；房地产市场住宅类物业产品受“限购令”的影响市场惨淡，而未受打压的商业、公寓及办公等类型物业产品市场成交量上升，商业地产市场潜力巨大。限购政策：自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）/能够提供在本市一年以上纳税证明或者社会保险缴纳的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）停购政策：对已拥有2套房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房二套房贷对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理限购令打压范围市场表现限购类型:写字楼和商铺不在限购范围之内（以房产证界定）本次限购的类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内未受影响产品市场表现商业地产成为投资者追捧对象，成交量和成交单价均有上升；【宏观政策解读】中央多年“积极、稳健、审慎、灵活”的宏观经济政策的基本取向指导，“稳经济，促增长”成为我国经济政策的集中体现。加之央行持续多年上调存款准备金率紧缩银根，银行信贷投放能力降低，房地产市场中小开发商资金压力明显。此次下调，缓解银行资金流动性压力，增强信贷投放能力，经济政策趋于放松，但对房地产行业影响不大。现金为王仍是行业大势。中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。下调后，大型银行存款准备金率将为21%，中小金融机构的存款准备金率为17.5%。这是2009年以来首次下调存款准备金率。中国上一次宣布下调存款准备金率是在2008年12月25日。此后，中国货币政策在2010年由“宽松”走向“稳健”，央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调存款准备金率。央行下调存款准备金率存款准备金率持续上调市场表现市场表现1、银行业信贷投放能力降低，民间信贷涌现；2、开发商资金压力剧增，现金为王成市场主流，产品价格波动；1、对房地产市场影响不大，资金压力仍未缓解；2、现金为王的趋势下，价格战可能会更加激烈；【经济政策解读】自2011年2月25日西安市实施“限购令”以来，未受限制的商业物业成为投资的首选，房企也纷纷将投资方向瞄向商业地产，西安市商业地产领域一度出现“繁荣”。但需求量增长的同时，面对市场供应量井喷似的快速增长，商办物业市场存量持续增长，去化压力持续加大。西安市商业地产领域，压力与机会并存。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，其中办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，其中办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。继2011年8月突破20000元/平米大关后，2012年1月，西安商铺用房均价再次翘首，从商铺用房成交均价及变动比率走势图上看，本月全市商铺用房类物业成交价格为20796元/平方米，环比上涨34.35%，同比上涨41.5%。从区域来看，本月，城北、城东区商铺用房均价增长较为显著，其中，城东区增幅最为显著，环比上涨191.24%。西安市商业地产市场机遇与压力并存，存量加大，去化压力增加西安市营业性商业物业成交价格攀升，商业地产成投资首选【西安市商业现状】随着政府“限购令”对房地产行业的持续打压限制，房地产全行业从2011年后半年进入“冷冬”，2012年上半年持续这种“寒冷”，商品房均价持续下行，市场成交惨淡。这股”寒流“也触及到了商业地产领域。但商办物业不在”限购令“打压范围，加之市场上”股市熊市“、”商品房不保值“、”黄金价格波动“等多方面因素影响，市场投资性闲散资金一时瞄准商业物业产品，商业地产成为房地产”寒冬“里的”一把火“，成为了市场”宠儿”！总之，当下的商业地产市场”机遇“与”挑战“并存；西安商业地产市场迎来了快速发展的”春天“。商业地产的良好市场状况为我们打造高品质商业地产项目提供了强有力的市场保证和前提。【“冷冬”里的“一把火”】条件二市场优势钟楼解放路康复路赛高高客站大明宫土门高新小寨曲江电视塔汉城路泾渭沣渭浐灞钟楼解放路康复路赛高高客站大明宫土门高新小寨曲江电视塔汉城路泾渭沣渭浐灞西安市商业布局分为七大商圈：1钟楼商圈（西安市都市级核心商业中心，城市名片）2小寨商圈（围绕大学城而形成的典型区域级商业中心，城南商业核心）3高新商圈（后起之秀，新型开发区区域级商业中心）4土门商圈（传统区域级商业中心，城西商业核心）5长乐路商圈（围绕服装批发的传统区域级商业中心，城东商业核心）6曲江商圈（旅游商业地产的典范，区域级商业中心）7经开商圈（北城商业中心，区域级商圈）【西安市商圈布局】“一城多心、环形外扩”除现有成熟商圈和商业聚集区外，将优势发展区域商业中心和卫星城市商业核心区，如：浐灞生态区、西咸新区等；西安商业规划将形成“三级商业服务网络”即“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业格局表现在：一城多心核心：钟鼓楼商圈多心：小寨、高新、土门、长乐路、解放路、电视塔、高客站等商圈环形外扩圆心：钟鼓楼外环：二环、三环钟楼商圈经开商圈康复路商圈曲江商圈小寨商圈高新商圈土门商圈中心时尚购物二环休闲购物三环增强辐射【西安市商业格局】【灞桥区商业格局】纺织城半坡席王长乐路太华路大明宫浐灞半岛世园会十里铺灞桥区商业格局主要分为五大板块：1、浐灞半岛世园会商业区；2、半坡商业区；3、席王商业区；4、十里铺商业区；5、纺织城商业区；其中纺织城、半坡和十里铺为传统区域商业中心，浐灞半岛和席王为新兴区域商业聚集区；灞桥区商业主要分布在二环和三环区域及浐河和灞河沿线；灞桥区商业中心均以社区商业为主，商业聚集地处于大型社区及老工业家属居住区，商业多为内向型社区商业。【十里铺区域商业市场格局】项目周边商业主要分为：广安路社区商业区、矿山路商业区和华清园商业区三个商业聚集区；1、广安路商业区主要由沿线恒大名都及西岸国际花园等社区商业构成；主要业态包括：餐饮、购物等社区商业；2、矿山路商业区主要由东方罗马花园和翠屏湾等社区临街商业构成；主要业态包括：餐饮、购物、休闲等；3、华清园商业区主要由华清园、青青家园、长力小区、广馨园小区等社区底商组成；主要为社区型业态构成；2、矿山路社区商业区1、广安路社区商业区3、华清园社区商业区【广安路商业区】广安路商业区主要由①西安国际花园和景观城商业区、②恒大名都商业区、③新房村商业区三个子商业区构成；三个子商业区商业均为社区临街底商，依托社区及周边消费而成，均属于社区商业；主要品牌商户包括：华润万家超市、重庆老鸭汤、世佳宾馆、汇百4S店等；业态涉及社区商业的全业态，主要包括：商超、餐饮、酒店、美容美发、烟酒店、精品店等；该商业区以西岸国际花园社区商业最具代表性。①西岸国际花园商业区②恒大名都商业区③新房村商业区【矿山路商业区】①东方罗马花园社区商业②翠屏湾社区商业矿山路商业区主要由①东方罗马花园商业区、②翠屏湾商业区、③老人头和杜家街村城中村商业区三个子商业区构成；东方罗马花园和翠屏湾依托本社区及周边辐射人群设置临矿山路底商商业，形成商业带；主要品牌商户包括：华润万家超市、怡康医药超市等，商业营销还在持续中；老人头村和杜家街村城中村商业具有地域特色，主营业态为餐饮和精品店等；该商业区以东方罗马花园和翠屏湾社区商业最具代表性。【华清园商业区】①青青家园商业区华清园商业区主要由①青青家园商业区、②华清园/听水花园商业区、③长力小区商业区三个商业聚集区构成；金裕青青家园依托临酒十路的临街优势，打造聚集度相对较高的临街社区商业，属偏外向型社区商业类型，服务消费范围扩展；华清园除一期社区商业外在临酒十路与米秦路东北角打造住宅底两层集中商业；长力小区东侧临米秦路商业以超市购物为主，临酒十路主营餐饮；该商业区依托酒十路展示面做临街底商打造社区商业带。项目名称恒大名都项目地址城东东立南路与酒十路十字的西北侧社区规模占地面积117.8979亩，总建面31万㎡，2597户商业构成住宅底商商业形态社区底商（毛坯，公共部分精装修）租金售价原一层售价2.3万元/㎡左右，转售2.6万元/㎡左右；租金：50-70元/㎡/月左右（大门口临街39㎡临街底商）面积区间11-190㎡销售动态带租约销售；现已售罄；二手市场转租及转售较多；卖点灵活的租售方式，带租约销售，即买即收益，规避较高的单价快速去化；并迅速实现良性运营；【个案研究：恒大名都】区位图效果图项目名称西岸国际花园项目地址浐灞生态区广安路（辛家庙转盘向东1500米）社区规模占地面积约200亩，总建面约40万㎡，1800户商业构成一栋33层商业公寓楼商业街和三栋商业附楼商业形态社区底商（临街底商+商业街，70年产权）租金售价售价：临街1F2.2万/㎡左右，商业街1F1.3-1.6万/㎡左右；实际租金：40-50元/㎡/月（1F）；面积区间40-200㎡左右，可分割；销售动态目前步行街商铺带租约销售，销售情况一般；二手市场商铺转售及转租较多；优劣势优势：大型社区聚集区域，商业氛围较好，充足的消费支撑，准地铁商业，经营业态不受限制；劣势：步行街商铺的销售不乐观；【个案研究：西岸国际花园】区位图效果图项目名称东方罗马花园项目地址浐灞东二环与北二环十字南200米社区规模占地面积117.8979亩，总建面31万平米，5000户商业构成商业分布在小区南大门周边一二层（两层商业独立区分）商业形态社区底商（70年产权临街现铺）租金售价一二层独立销售，售价：1F：25000元/㎡左右，2F：19000元/㎡左右；实际租金：90元/㎡/月（1F）面积区间可分割，38.22-752㎡销售动态现铺一二层分开独立销售，不能按揭，需一次性付款；最高优惠十万，交一万定金可抵两万；一层剩余商铺不多，二层基本未销售；目前华润万家已入驻；优劣势优势：大型社区充足消费保证，地铁商业人流导向，现铺销售，临街商铺展示面充足；劣势：一二层独立销售，二层销售受限，一次性付款，客群受限；【个案研究：东方罗马花园】区位图效果图项目名称听水花园项目地址东郊酒十路华清园站向东100米社区规模占地面积约40亩，一期建面约3.2万㎡，当期600户商业构成住宅一层临街底商商业形态社区底商（70年产权）租金售价售价：临街1F商铺1.2万元/㎡左右；转租租金45元/㎡/月左右（36㎡临街小铺）面积区间35-130㎡左右销售动态已售罄；优劣势优势：多层住宅底商，成本较低，销售单价较低，便于去化；成熟社区商业氛围；劣势：商铺建筑结构不利于充足业态，消费来源集中于周边社区；【个案研究：听水花园】区位图效果图项目名称金裕青青花园项目地址东郊十里铺浐河经济开发区酒十路社区规模占地面积260亩，总建面35万㎡，989户商业构成以酒十路为界分为东西两区，大部分商铺沿酒十路临街分布商业形态社区底商（70年产权临街现铺）租金售价转售一层临街门面2.1万元/㎡左右（约100㎡左右）实际租金45-80元/㎡/月面积区间35-160㎡销售动态已售罄；优劣势优势：大型社区充足消费保证，地铁商业人流导向，现铺销售，临街商铺展示面充足；劣势：一二层独立销售，二层销售受限，一次性付款，客群受限；【个案研究：金裕青青花园】区位图效果图项目名称铁锋华清园项目地址东郊十里铺酒十路与米秦路十字东北角社区规模占地面积157亩，总建面16万㎡，经适房项目商业构成社区临街底商及在售36#商住高层二层底商商业形态底商租金售价转售一层临街门面1.2-1.5万元/㎡左右（约100㎡左右）实际租金50-65元/㎡/月（