蚌埠怀远毅德城项目定位策划报告

蚌埠怀远毅德城项目定位策划初探Page研究提纲1宏观经济研究场地分析商业市场分析消费者调研可比案例分析2345项目开发结论6•目标市场•总体定位•物业功能•商业主题•业态及产品•财务分析Page目录3NO.3市场分析MarketAnalysisNO.5可比案例CaseStudyNO.6初步结论PreliminaryConclusionNO.2场地分析SiteAnalysisNO.1宏观经济MacroEconomyNO.4消调分析ConsumerResearchPage城市概况4蚌埠•区位：安徽省中北部，淮河中游南岸，京沪、淮南等多条铁路交汇，有皖北中心、淮畔明珠之称。•行政：下设蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区四个市辖区，管辖怀远县、固镇县、五河县三个县。•人口：目前户籍总人口371.10万，常住人口325.80万人。•经济：埠拥有机械、化工、医药、电子、建材等齐备的工业体系，市辖三县均为全国商品粮大县。Page5皖北中心|交通枢纽蚌埠【历史溯源】京沪铁路和淮南铁路交汇点，同时也是京沪、京福、哈武、哈沪高铁的停靠点，交通优越。Page6淮畔新秀|珍珠之城蚌埠【历史溯源】安徽省第一个设市的地级市，史载蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美誉。Page生产总值7亿元数据来源：各城市统计局及政府工作报告亿元2014年蚌埠市GDP总量达到了1108.44亿元，2008至2014年间GDP总量稳步增长，年增长率均保持在10%以上，于2010年达到最大增幅14.5%，之后增长率逐年降低。目前蚌埠市生产总量在安徽省内处于中游，2014年增长率处于上游位置，显示蚌埠活跃的经济发展态势及未来较强的发展潜力。近年，蚌埠市GDP稳定增长，处于安徽省中游水平。蚌埠：NO.8Page人均总值8数据来源：各城市统计局及政府工作报告元自2010年以来，蚌埠市人均GDP呈稳步上升态势，但增速由2011年的22.25下降至2014年的8.7%，增速有所放缓。2014年其人均GDP（按常住人口计算）为34222元，在安徽省处于中游水平，略低于全省平均值34427元及全国平均值46531元，表明与安徽其他城市及全国其他城市相比，蚌埠的经济发展较为滞后，未来还有较大的提升空间。元安徽省平均值34427元全国平均值：46531元蚌埠：全省NO.9人均GDP低于全国及全省均值，且增速大幅减缓，经济面临滞后压力。Page蚌埠社零总额增长态势良好，餐饮、装潢消费增长迅猛。社零总额9数据来源：各城市统计局及政府工作报告亿元各类别零售额增长涨幅比上年提高（+），下降（-）百分点，单位：%粮油类11.5肉禽蛋类47.4服装类15化妆品类-12金银珠宝类11.4日用品类10.5中西药品类27.2文化办公用品类25.5通讯器材类16.7家用电器和音像器材类9.1建筑及装潢材料类40.6汽车类20.7石油及制品类22.4自2008年以来蚌埠市社会消费品零售总额呈增长态势，自2010年以来增速逐年下降，但总量在2014年仍达到482亿元；蚌埠社会消费品零售总额排在安徽省第六位。其2014年增速为13.7%，高于安徽13%的增速和全国12%的增速，保持了较好的增长态势，社会消费潜力较高；在各类别消费中肉禽蛋类和建筑装潢材料类占据前两位，表明蚌埠居民热衷于餐饮消费，且当地房地产市场的迅速发展，使建筑装潢材料类消费增幅较大。亿元安徽省增速13%全国增速13%蚌埠：全省NO.6Page收支水平10元元数据来源：各城市统计局及政府工作报告2014年蚌埠城镇居民人均可支配收入为24127元，滞后于安徽省均值24839元，人均消费性支出为13656元，低于安徽16107元的平均水平，在安徽省处于中下游水平，消费倾向性（支出/收入）为57%，也低于安徽省64.8%平均水平，居民整体消费意愿下滑；自2008年以来，由于收入的增长幅度大于支出的增幅，导致消费倾向性的降低，2014年降至57%，消费支出“缩水”，亟需新的消费增长刺激点。收支水平滞后于全省均值，消费倾向下滑，亟需新的消费刺激点。Page产业结构11数据来源：安徽省级蚌埠市2014年政府工作报告、《蚌埠市十二五规划、《蚌埠城市总体规划》2014年蚌埠三产比例为16.4：51.6：32，以二产为支柱产业，拥有机械、化工、医药、电子、建材等行业齐备的工业体系，且市辖三县均为全国商品粮大县，是传统的工业农业强市；自2008年以来，蚌埠的一产占比主将降低，而二产占比逐年升高，由2008年的39.6%提高到2014年的51.6%，第三产业由2008年的39.6%下降至2014年的32%，表明过去几年中带动蚌埠经济发展的的以二产为主。十二五规划至2015年产业占比为14：50：36，着力提高第三产业占比，状态与规划目标有实现差距。2014年安徽省产业结构比：11.5:53.7:34.82014年蚌埠市产业结构比：16.4:51.6:32.0“十二五末”蚌埠市产业结构比：14:50:36蚌埠工农业发展较强；规划着力于三产的提升，但现实相对滞后。Page人口状况12蚌埠城镇化率约为51%，低于全国水平（54.77%），这与安徽省（49.2%）总体城镇化水平偏低有关。数据来源：各城市统计局及政府工作报告全国：54.77%全省：49.2%多年来，蚌埠户籍人口一直多于常住人口，说明外出务工人员比例较大，呈人口流出型城市特征。蚌埠为人口流出型城市；城市总体城镇化水平偏低。Page蚌埠市城市规划13空间结构：“一带两轴，一区一环”•一带：沿淮发展带。•两轴：蚌埠-固镇和蚌-怀-凤发展轴。•一区：蚌埠都市区。包括蚌埠市区；怀远的县城、马城镇、魏庄镇、古城乡、荆芡乡等。•一环：中小城镇发展环。城市规模：•大城市1个：蚌埠市中心城区，人口规模为220万人；•中等城市3个：即怀远、固镇、五河三县县城，到规划期末城市人口规模20--50万人，进入中等城市行列。数据来源：蚌埠市城市总体规划（2012-2030年）怀远县隶属规划中的“蚌埠大都市区”范畴，将跨入中等城市行列。Page蚌埠市交通规划14市域将形成“五纵两横”的铁路网格局：•五纵：京沪铁路、水蚌铁路、京沪高速铁路、京福高铁、徐-蚌-宁城际铁路；•两横：淮海铁路、沿淮铁路；市域高速公路网形成“三纵三横”格局:•三纵：京台高速至泗永高速联络线、京台高速、徐明高速；•三横：宁洛高速、蚌五泗高速、蚌淮高速;市域建成以淮河为干线，以怀洪新河、涡河、浍河、茨淮新河为支线的“一干四支”的内河航道骨架体系。规划期内积极谋划蚌埠民用机场，在怀远县鲍集镇境内预留机场建设用地。对外交通总体目标远期（2030年）实现区域交通一体化，综合交通一体化、城乡交通一体化，建成“骨架清晰、层次分明、功能明确、衔接顺畅”的综合交通基础设施网络。数据来源：蚌埠市城市总体规划（2012-2030年）蚌埠具有良好的内外交通体系，未来民用机场也有望落户怀远。Page蚌埠房地产发展现状15亿元2014年蚌埠房地产投资总额为407亿元，较2013年上涨25.1%，处于安徽省中上游水平（2014年安徽省房地产投资增速为10%）。自2008年以来，蚌埠房地产投资波动较大，2009年受经济危机影响为负增长，之后一直保持高速增长，源于蚌埠房地产投资起步比较晚，房地产市场发展滞后于一二线城市，因此增速较高，2014年随着房地产市场发展的饱和，投资增速降低，回落至25%，但增速仍远远领先于安徽平均水平。亿元数据来源：各城市统计局及政府工作报告蚌埠为省内房地产投资热门城市，但总体形势将趋于谨慎、理性。安徽省总体增速10%Page蚌埠城区土地价值分区16用途单位一级二级三级四级商业元/㎡5180315021301390万元/亩345.3321014292.67住宅元/㎡285019401275870万元/亩190.00129.3385.0058.00工业元/㎡380330285252万元/亩25.3322.0019.0016.80用途单位五级六级七级商业元/㎡910600380万元/亩60.6740.0025.33住宅元/㎡580350——万元/亩38.6723.33——蚌埠城区现行基准地价一级商业土地5180万元，二级土地与一级土地准地价相差较大，表明蚌埠市目前房地产市场仍处于快速发展阶段，各地区地价均有较大增长空间。一级土地二级土地三级土地四级土地五级土地六级土地数据来源：蚌埠市国土资源局官网Page蚌埠市土地供给、成交状况17数据来源：蚌埠国土资源局2013-2015年土地出让及成交情况年份供应面积成交面积成交率2015年（1-5月）122.91公顷78.72公顷64%2014年459.84公顷236.53公顷51%2013年522.41公顷422.61公顷81%2011至2014年蚌埠国有建设用地供应计划年份控制总额商服用地工业用地住宅用地公共管理与服务用地交通运输用地水利及水利设施特殊用地2014年877公顷以内82公顷373公顷300公顷101公顷16公顷3公顷2公顷2013年867公顷以内暂无数据暂无数据暂无数据暂无数据暂无数据暂无数据暂无数据2012年737公顷以内144公顷285公顷160公顷46公顷97公顷2公顷3公顷2011年992公顷以内87公顷395公顷330公顷27公顷143公顷5公顷5公顷•自2012年蚌埠市国有建设土地供应计划逐年增加；•蚌埠实际土地供应城减少的趋势，2014年受宏观经济影响，土地成交面积和成交率大幅下滑，而2015年受降息和降准等利好因素影响，成交率有所回升。Page蚌埠市房价走势18•2014年4月-2015年3月，蚌埠市住宅价格整体下滑10%左右。•受2015年3.30政策（二套房首付比例调至四成，纯公积贷款首付仅需两成）及上半年两度降息刺激，蚌埠住宅市场4月成交量及均价有所回升，但波动不大。信息来源：吉屋网蚌埠站Page怀远县蚌埠市区怀远概况19•蚌埠都市区副中心城市，以现代制造业和特色农副产品加工、集散为主的现代化工业城市，皖北休闲度假胜地，山水宜居城市。区域定位区域概况•怀远县县域总面积为2384平方公里，2014年实现地区生产总值206.4亿元，增长9.5%，第一、二、三产业产值比重为30：42：28；•全县辖18个乡镇、2个省级经济开发区（怀远经济开发区和怀远龙亢经济开发区）1个省级农业产业化示范区。旅游资源•白乳泉，卞和洞、望淮楼等。副中心之城，现代之城，休闲之城，宜居之城。Page怀远文脉20聚焦怀远治水佳话，情系乡愁。石榴远名，果品飘香。【文化溯源】怀远石榴栽培历史悠久，品质优异久负盛誉，据传从唐代已有栽植。其色艳丽，果形端正，籽粒晶莹，风味佳美，赢得了中外人士的好评。【文化溯源】禹，因治水有方，疏导长江，被后人尊称大禹。大禹妻即是怀远人，他们新婚仅四天，大禹便继续奔走于治水，长年在外与民众一起奋战。怀远，便是大禹“三过家门而不入”的地方。文化基因一：文化基因二：Page怀远经济212014年怀远县GDP为206亿元，为蚌埠三县中第一位，其经济发展程度在蚌埠三县中最好，增占率为9.5%，低于蚌埠市10.1%的增长率；近年来，怀远GDP维持5%左右（2013年除外）温和增长（增速远低于蚌埠总体水平），预计未来仍维持在5%左右；2014年怀远县社会消费品零售总额为86亿元，增幅13.9%，为蚌埠三县中最高，表明怀远的消费水平高于蚌埠其他县，加之较高的增幅，未来消费潜力较强。数据来源：蚌埠三县政府工作报告亿元亿元亿元怀远经济居三县之魁，年均5%的温和增长，但远滞后于省市综合水平。•蚌埠市：10.1%•安徽省：9.2%Page县域规划22规划提出“一核四片，一带三轴”的城镇体系空间结构。•“一核”指怀远县城区；•“四片”为：北部传统农业片区，以鲍集镇为中心；中部现代农业片区，以龙亢农场为中心；西南特色农业片区，以常坟镇为中心；东南能源与制造业片区，以马城经济开发区为中心。•“一带”指沿淮河发展带。发展带在怀远县境内以城区、马城、常坟为主要节点，工业为主要发展