金洋澜湾营销推广方案2018.3.2

京唐港·金洋澜湾营销推广方案机密文件·请勿外泄2018政策解读竞品分布竞品分析总结项目概述品牌价值项目SWOT分析价值梳理总结客群定位价格定位总体策略销售策略总结推广策略推广计划推广主题客户维护活动展示微信营销PART01市场分析目录CONTENTSPART02本体分析PART03营销策略PART04推广策略PART05微信运营及推广PART06VI及物料展示01市场分析地理区位乐亭县唐山市曹妃甸区海港开发区位于唐山市东南80公里处的渤海岸边，界定范围147.47平方公里。背靠北京、天津、唐山、承德、张家口等20座工业城市，占据华北与东北的交通咽喉地带。发展优势：京津冀和环渤海经济圈中心地带，前景广阔；滦港铁路、京哈、津唐、唐港公路，港口等海陆运输交通便利；地域广阔且不受国家耕地审批限制。经济条件：伴随煤化工、精品钢材、电力能源等支柱产业的进驻，经济增长稳步提高。优越的地理区位，便利的交通条件，良好的生态环境奠定区域经济的飞速发展，发展空间势不可挡截止到2017年12月，唐山常住总人口达789.70万人，比上年增加5.34万人，增长0.7%。城镇化率逐年提升，提升幅度连续4年超过1.2个百分点，增势强劲。本案隶属的海港开发区常驻人口基数小，仅为8.31万人，其中城镇人口4.65万人，增长比例为0.45%，可增长空间相对较大；周边紧邻乐亭县王滩镇。乐亭县人口基数大，全县人口总量为45.43万人，城镇化率51.66%，增长比例为2.06%，全市城镇化增长比例排行第三，拓展空间巨大。王滩镇人口约为4.77万（2002年统计），辖54个行政村，进城改善类需求明显。人口概况基于本区域刚需销售，外拓周边村镇进城改善和刚需。区位概况竞品分布竞品概况京唐港区域内在售项目略少，其中3个主要竞品均已进入尾盘销售状态，销售周期均以达到10年左右，多在08/09年建设销售，市场剩余总量在百余套，且均为普通住宅项目，不注重品质和服务，共享区域资源配套。臻稀台地洋房领袖生活华章盛世景苑建筑规划基本信息建筑面积370000㎡开发商唐山昌盛房地产开发有限公司占地面积137636㎡建筑类别板楼塔楼多层高层装修状况毛坯楼盘地址昌盛国际酒店南侧容积率2.15主力户型二居(1)三居(1)绿化率37%户型面积90-142平米楼栋总数10栋工程状态现房销售总户数499户销售均价均价3500元/平米车位地下停车库物业公司唐山昌盛物业管理有限公司位于唐山海港区中心地带，紧邻开发区管委会与海港区新地标昌盛国际酒店，周边配套齐全，交通便利，仅剩余30套现房，尾盘销售状态，零首付销售政策促销中。在售楼栋205#-210#，户型面积90-142平米。30套现房尾盘销售，零首付促销竞品分布竞品概况竞品分析竞品分析B户型两室两厅一卫86㎡205-210#标层三室两厅两卫142㎡C户型三室两厅两卫137㎡205-210#标层两室两厅一卫90㎡VSVS竞品两居户型设计在使用感上略差，与本案南北通两居没有可比性。三居主卫镶嵌在书房内生活质量受限，整体户型存在一定的浪费面积，规划性差。鸿福嘉苑建筑规划基本信息建筑面积252490㎡开发商唐山海港晨晖房地产开发有限公司占地面积126325㎡建筑类别板楼多层小高层装修状况毛坯楼盘地址港盛街与海城路交汇处容积率1.7主力户型二居(5)三居(3)绿化率36%户型面积95-130平米楼栋总数36栋楼层状况11栋小高层11层、25栋多层6层总户数1094户销售均价均价4300元/㎡车位免费停车位物业公司唐山海港晨晖物业管理公司鸿福嘉苑分两期建设销售，一期294套于2009年入住，二期800套，于2010年8月陆续交房入住，目前现房销售，尾盘状态，剩余产品买房送地下室，户型以95-130平米为主，在售楼栋为114#、117#、118#，主推118#。竞品分布竞品概况竞品分析规模大，少量现房尾盘，以两居为主，买房送地下室竞品分析B户型两室两厅一卫86㎡A3户型三室两厅两卫100㎡D户型三室两厅一卫99㎡B2户型两室两厅一卫91㎡VSVS竞品两居户型设计虽是全明户型但是次卧居住感差，南北双阳台是竞品产品一大买点。本案典型南北通透户型，利用率高，规划合理，迎合客户心里，便于销售。三居厨房紧邻主卧，舒适度略差，规划不合理。馨港郦景建筑规划基本信息建筑面积35304㎡开发商唐山海港开发区丞起房地产开发有限公司占地面积10340㎡建筑类别板楼多层高层装修状况毛坯楼盘地址海港开发区3号路北容积率3主力户型二居(3)三居(4)绿化率32.2%户型面积98-135平米楼栋总数4栋楼层状况1号、2号楼17层，139号、140号楼6层总户数429户销售均价均价3100元/㎡车位--物业公司唐山天泽物业服务有限公司馨港郦景住宅建筑面积，23230.98平米；公建、商业建筑面积6382.21平米；地下车库面积3173.84平。1、2层为商业，3层以上为住宅，尾盘销售状态，剩余产品约为40套。竞品分布竞品概况竞品分析小规模项目，现房尾盘销售，仅剩40套B户型两室两厅一卫86㎡A户型三室两厅一卫105㎡D户型三室两厅一卫99㎡C户型两室两厅一卫89㎡VSVS竞品虽为南北通户型，但居室都在阳面，厨房与居室门相对，规划性略差。南北双阳台设计增加了户型使用率，以及全明户型是产品的两大买点，本案规划性强利用率高，更易销售。竞品三居户型不方正，产品利用率低，功能性差与本案南北通没有可比性。竞品分析竞品概况分析名称均价总户数房型面积容积率绿化率物业类别销售状况销售政策盛世景苑3500元/㎡4992/3居90-142㎡2.1537%住宅现房尾盘销售剩余30套，零首付政策鸿福嘉苑4300元/㎡10942/3居95-130㎡1.736%住宅现房尾房销售买房送地下室馨港郦景3100元/㎡4292/3居98-135㎡332.2%住宅现房尾房销售剩余40套本案--15092/3居65-137㎡1.835%花园洋房待售状态——竞品数据汇总2018年京唐港区域住宅项目多为现房尾盘销售，剩余量较少，价格偏低，品质略差；市场以90-110平米两居和紧凑三居，刚需性住宅产品为主，缺少高舒适度的产品类型，本案弥补了市场空白；总结2017年是高效去库存的一年，随着炒房团的加入，唐山市10年库存一朝去化，大量房源进入二手房市场，房地产市场销售热度空前绝后，市场商机使得一线开发商蜂拥而至，品牌优势将被削弱；在环渤海经济圈协同发展趋势下，2018年伴随一线品牌开发商大量储备土地进入曹妃甸，实现快速发展，带动住宅产品品牌化、舒适化、高端化；京唐港地区也将迎来高端改善类住宅的新时代；2018年开年房地产政策及金融政策便不断施压，伴随河北省首套房贷款利率的上调，房地产市场价格将进一步趋稳，抑制投机炒房，异地投资将有效减少。引领进入住宅新时代02本体分析项目概述项目技术指标开发商唐山市金洋恒泰房地产开发有限公司项目地址繁荣大路与港民街交汇处占地面积90147平方米建筑面积207762平方米容积率1.8绿化率35%楼栋总数24栋总户数1509户户型面积65-137平米2居、3居装修状况毛坯楼层状况1-5#、8-10#为十一层建筑，6-7#为五层建筑；11#为七层建筑区位分析京津冀经济圈距北京2.5小时距天津1.5小时距唐山40分钟80分钟滨海生态旅游圈5分钟抵达京曹城际铁路项目四至东临繁华大路北至兴业大街南至港民街西邻正兴小区交通便利链接京哈高速直达唐港高速紧邻滨海大道100%完善配套5分钟尽享核心配套完善教育资源高端内部配套（2000㎡国际双语幼儿园、16000㎡配套底商，7万㎡商业中心）规划分析绿化率容积率台地花园总户数35%1.82.7米1509户高绿化率充分体现了小区园林规划的先进理念——绿色健康的生活方式。绝版台地花园洋房产品，低容积率提高居住舒适度，奠定生活高度，彰显身份地位。全封闭式小区管理，安全无忧，24小时管家服务，生活无忧，完善配套奢享品质生活。层次错落的台地花园，人文与建筑向自然的延伸，揽藏自然美景，多层次体验欧式贵族慢生活产品分析南北通透|高得房率雍容三居，户型方正实用，功能设计合理；清新明厨，尽享阳光美食，展现完美居家品质；气派客厅搭配大尺度景观阳台，7重台地美景尽收眼底，空间层次更丰富；干湿、动静分离，流线清晰，充分体现人性化设计。南北通透，双阳台，通风，采光、赏景如您所想。稀缺台地洋房尽显身份地位A户型98.15㎡C户型136.5㎡D户型99.35㎡F户型126.95㎡86㎡两居、99㎡三居为主力户型主力户型配套分析交通2购物4毗邻唐港二中、海港中学金蓓蕾双语幼儿园大东方幼儿园海港第一小学紧邻繁荣大路咫尺京唐港高铁站毗邻海港大路海港医院万达百货、夏日购物中心家佳旺超市佳惠超市海港百隆购物广场海港和泰购物商城1教育3医院SWOT分析紧邻繁荣大路、毗邻海港大路城市主干道，交通便利；5分钟尽享城中心完善配套；唐港二中、海港中学、金蓓蕾双语幼儿园、大东方幼儿园、海港第一小学名校林立，教育资源丰富；海港地区生态环境俱佳；绝版台地花园洋房设计从规划到产品绝无仅有。京津冀经济城市群重点发展方向，规划及前景利好。区域内洋房产品稀缺，绝版台地洋房梳理产品标杆。区域内城镇化水平较低，可发展空间大，周边地区拓客空间良好。2018年伴随周边区域，如曹妃甸等区域一线开发商的进驻，高端产品将快速冲击市场，产品卖点将被削弱。客户区域性较强，外部客户迁移相对困难。2018房产政策和金融政策调控越发紧张，重点打击投机客，对刚需和改善稍有影响。人口基数较少，需要周边地区拓客销售。区域认可度相对较低，空间发展认可度差。SWOTSTRENGTHWEAKNESSOPPORTUNITIESTHREATS价值梳理圈定繁华人生引领时代格调——1小时经济圈，半小时生活圈，奠定人生格调，5分钟奢享一城繁华20万平米大盘绝版台地洋房——城市中央，便捷交通，完善配套，2.7米台地洋房，独享轻奢领地2.7米台地花园畅享欧式情怀——“七重立体园林景观”欧式文化和建筑的结合，建筑向自然的延伸低密花园洋房典藏私密境界——2.7米台地、七重园林景观将自然融入建筑，卓尔不凡，尽显品质65-137㎡墅境洋宅藏峰纳景观城——朗阔通透空间，低密台地洋房，私享自然景观，独揽一城风彩完善生活配套启幕尊享人生——2000平米国际双语幼儿园、7万平米商业中心配套，便捷让生活更从容新型宜居社区品质构筑生活——人车分流系统、可视对讲、人性化设计，无干扰环境，尽享欢乐时光贴心星级服务极致生活礼遇——24小时管家理念，全天候一站式服务、跟进式管理，细心呵护生活八大价值体系总结京唐港区域房地产市场发展空间大，区位优势明显，经济发展稳进；本案产品价值优势显著，立足产品、炒热区域价值，获得项目认可，达到销售目标；全配套欧式台地式花园洋房，缔造全新生活方式。城市标榜生活典范03营销策略思路阐述010203对产品的深度洞悉对客群的深度解读对生活方式的深度提炼营销解决之道做一个项目，首先对产品，客群和区域特有的生活方式有深入了解，解读和提炼其中的价值，才能完善推广思路，解决营销问题延时符总体策略先推圈层，再推盘，最后推产品确立项目站位，缔造高端形象实现名利双收炒热区域价值，奏响项目名气，引发全城关注，顺势销售，缔造稀缺产品策略导入01市场定位根据市场分析，确定项目市场占位，从而制定价格策略0２产品定位根据户型配比和主力面积区间，确定客户群体，制定销售价格0３客户定位根据客户区位，年龄等要素分析，确定推广策略0４销售策略根据项目体量，市场情况，确定销售策略，便于定价准确性0５定价策略根据市场核心竞品及市场占位，比较后确定项目入市销售价格区间。0６推广策略根据项目体量和销售节奏，确立推广策略营销策略延时符市场定位身未动，名已远基于良好的地理位置，和项目价值及资源特色，形成市场知名度项目的使命必达——双重标杆效应品牌目标：无可争议的区域领跑者，璀璨瞩目的城市名片销售目标：价值标杆，热销名盘富贵型富豪型主力客群收入