办公楼产品品质研究12-3

写字楼产品品质研究—商业楼宇项目部写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从配套设施的角度研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响从城市规划的角度项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质：项目用途与土地性质是否相符项目用地所在区域的近期、远期的发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置从城市规划的角度城市设施对项目的影响：公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力从城市规划的角度—写字楼适应规划土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道地面层与裙房布置商业服务设施办公楼出入口高层布置办公楼从城市规划的角度—写字楼适应规划交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线从城市规划的角度—写字楼适应规划城市公共空间设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关系方面：于周围建筑物的和谐统一等从城市规划的角度—小结在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地用地内部交通顺畅在高、低层配置上具有足够的科学性在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计角度研究从产品设计的角度建筑设计结构设计外里面设计首层平面设计标准层设计：平面设计、剖面设计消防设计室内设计从建筑设计的角度—结构设计从建筑设计的角度—外立面设计从建筑设计的角度—首层平面设计首层设计的重要性和要求：由于大厦功能的综合性导致首层设计复杂，要组织进出大楼的各种人流、把首层公共部分如商店、食堂和办公层合理组织起来；从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象。从建筑设计的角度—首层平面设计首层设计与总平面设计的关系首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路人口大厅设计要点首层入口大厅是重要的交通枢纽首层大厅的室内外空间渗透大厅空间的动态导向与限定从建筑设计的角度—标准层设计标准层平面的内容：办公空间楼梯电梯间、电梯前室公共走道卫生间开水间核心筒空调机房和各种管线竖井从建筑设计的角度—标准层设计标准层平面的制约因素结构布局的制约自然采光的制约：就办公室而言，单面采光的办公室进深不大于12米，面对面双面采光的对面窗间距不大于24米；防火分区的制约：•高层建筑安全疏散最大步行距离（房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离）：•位于两个安全出口之间的房间为40米•位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米从建筑设计的角度—部分尺寸参考办公空间现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米平均人员密度指标=平方米/每办公人员•欧美国家为15平方米•日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米会议室•大型会议室•中型会议室•小型会议室从建筑设计的角度—尺寸参考卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等指标：•女用卫生洁具的合适数量•男用卫生洁具的合适数量开水间配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等开水间面积不应小于6平方米从建筑设计的角度—尺寸参考走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m单面布置房间的走道宽度不小于1.3m楼梯每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m从建筑设计的角度—标准层剖面设计决定层高的因素：•办公室平面尺寸于室内感觉•自然采光要求，窗口大小要求•空调方式•排烟方式•照明方式•消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶下净高应在2.6米从建筑设计的角度—标准层剖面设计决定吊顶内部高度的因素结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m）空调主干管的高度及位置消防喷淋管的位置电缆桥架高度及位置照明灯具深入吊顶的高度吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁预留灵活隔断的安装点吊顶内部检修口从建筑设计的角度—消防设计从建筑设计的角度—消防设计防火分区应注意：•低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔，以防止低层部分起火蔓延到高层部分；•地下室防火分区：地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格，按《高规》，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；•地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；•楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：按照《高规》规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。从建筑设计的角度—消防设计防烟分区：•需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。•每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区从建筑设计的角度—消防设计疏散的问题•低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽•消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散楼、电梯防烟前室的设计消防控制中心的设计•功能•位置•建筑耐火构造设计中的注意点从建筑设计的角度—室内设计日照的控制:就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热对直射阳光的遮挡方式反射玻璃的应用遮阳百页从建筑设计的角度—室内设计照明—照度标准：美国的标准照度是日本的大约2倍温度、湿度标准：推荐值噪音控制其他指标房间大小顶棚高度窗的大小、窗的高度房间颜色装饰材料从建筑设计的角度—室内设计日照的控制照明—照度标准：美国的标准照度是日本的大约2倍温度、湿度标准：推荐值噪音控制其他指标房间大小顶棚高度窗的大小、窗的高度房间颜色装饰材料从设备设施的角度—电梯电梯台数的设定查表法按建筑规模计算法模拟法实例比较法从设备设施的角度—电梯电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式从设备设施的角度—电梯电梯厅的布局位置：从运行效率，缩短时间以及降低建筑费用的角度考虑，电梯应集中设置组成电梯厅，并设置在门厅容易看到的地方电梯厅的最小面积，一般是3.5-4.5平方米/台从设备设施的角度—电梯电梯厅的装修电梯门套及电梯厅墙面采用耐用装饰性强的材料；首层电梯厅装修标准往往高于其他层，常采用与大门厅配套的装修材料；吊顶与灯具结合，使光线柔和而明亮；从设备设施的角度—空调从设备设施的角度—停车位车位数量标准停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2平方米停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑