郫县古城镇市场调研报告

古城镇房地产市场调研报告古城镇概况古城镇房地产市场供需分析古城镇房地产市场特征分析目录/Contents古城镇概况城市概况城市规划古城镇城市概况：一座历史悠久的城市郫县古城镇境内的“古城遗址”，距今4000年以上，是1997年全国十大考古发现之一，被列为国家重点文物保护单位。同时，古城镇现已建成以古典建筑、民俗文化、旅游影视为特色的“西蜀古城”，初步形成0.5平方公里规模的仿汉、仿唐、仿明、仿清等古建筑群，成为成都市旅游环线的一个靓点。全国第一家川菜博物馆落户古城镇，是世界唯一以菜系文化为展示内的活态主题博物馆，广纳八方宾客。呈现新派古典园林的建筑风格，内分序厅、典藏馆、互动演示馆、品茗休闲馆、灶王祠、川菜原料加工工具展示区、川菜原料展示区等等，是古城镇重要的旅游景点。古城镇经济概况：经济保持持续快速健康发展2002年底古城镇GDP实现21760.71万元，其中，农业产值6430.39万元，占总的29.55%，工业产值为12099.12万元，占总的55.6%；三产业为3231.20万元，占总的14.85%。2002年财政收入185万元，全镇人均收入3500元。城市规划：「农业优化、新产业导入、城乡统筹、土地节约利用、生态环境保护」田园城市示范层面。城市发展：整合、提升、再造此次规划以“整合、提升、再造”为基本框架。沙西五镇串联在成都-都江堰城市发展带上，同时受郫县主城区发展影响巨大。古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，与唐元镇进行产业互补，整合成为沙西五镇中的农业和旅游核心。受成都和郫县两个城市辐射带的作用影响，团结镇将成为升级打造的重点。利用再造唐昌镇的机遇打造沙西线理想蓝图，并拉动沙西线整体影响力。古城镇房地产市场宏观特征房地产投资情况房地产开发特征房地产投资情况（2010年数据）2010年3月，郫县商品房开工项目4个，商品房开工面积55.34万平方米，同比增长578%。1-3月累计商品房开工项目7个，商品房开工面积101.76万平方米，同比增长465%；新建商品房销售17万平方米，同比增长39%。1-3月累计新建商品房销售3613套，面积34.94万平方米，同比增长57%，。成交额为16亿元。购房人群中，本地人共购房482套，外地购房合计3131套，占总销售的86%，其中省内二级城市（不含成都市）到郫县购房活跃，共购房1835套，占郫县总销量的50%。古城镇房地产开发特征从右表可以看到，古城镇主要房地产开发项目几乎都被本地开发商几乎垄断，除此之外，还有枫茂、建嘉等本土开发商也拥有较多项目，而本地其他中小开发商或是外地开发商只拥有少量的土地，在品牌竞争上存在明显劣势；虽然为本地开发商，但凭借多年的开发经验，古城镇房地产开发水平发展很快，在打造楼盘品质或是营销推广方面都具有丰富的经验；开发商正在开发项目成都建嘉沙西明珠四川颐禾世尊颐城四川铭峰逸树美家四川富海柏林河畔成都枫茂天府丽江四川建升中铁。堰澜山古城镇房地产市场特征分析区域特征各区域房地产概况行政区域特征：城乡统筹整合城乡规划、产业发展规划、土地利用规划和水利、交通、环境、公共服务等规划，形成统一的实施规划，以及一镇一业的协同发展机制。实现全域城乡空间要素的点、线、面一体发展。城镇、村庄作为点状要素集约美观建设，道路、河网作为线状要素美化贯通，田园、林地作为生态本底整理优化。房地产区域特征：5个城镇同时开发三大板块房产特征：产品、价格、客群存在明显区别板块属性古城镇十字路口为中心，往彭州方向古城镇十字路口为中心，往彭州方向古城镇十字路口为中心，往三道堰方向古城镇十字路口为中心，往三道堰方向产品特征多层高层多层为主，少量别墅别墅，洋房价格住宅：3000-3200元商业：6000-7000元住宅：均价3300元商业：6000元-7000元已售完住宅：3800元-5600元商业：7000元客户阶层本地客户为主，少量周边城市客户周边城市客户为主，本地客户少量周边城市客户周边城市客户代表楼盘沙西明珠四季阳光世尊颐城逸树美家柏林河畔中铁。堰澜山户型配比特征：三个区域的户型配比有着明显的不同古城镇户型配比分析一房：由于古城镇楼盘以高层为主因此少部分都配置了一房小户型，比例在20%左右，两房：两房比例也存在较大差异，中心楼盘两房比例较高，在40%以上，而城区边缘楼盘两房比例仅20%；三房：由于古城镇楼盘别墅，洋房较多，所以三房户型相当比较高大概在40%以上户型面积区间特征古城镇两房面积主要在80-90㎡；世尊颐城因为可以利用赠送空间由两房变为三房，因此两房面积最大达到119㎡；世尊颐城、柏林河畔因楼盘品质较高，地理位置较佳，因此两房户型面积略微大于其他项目；古城镇三房面积主要在110-130㎡；古城镇区域分析》》古城镇区域区域特征：透过场镇国有土地与集体建设用地的重新布局，强化场镇公共服务的支撑基础与利用效率产品特征：基本都为多层，花园别墅，高层较少区域价格：住宅：2900-3800元/㎡商业：6000-7000元/㎡客户情况：以郫县城区以及周边城市中上等收入人群为主；古城镇总体规划设计原则——旧区重塑•强化未来高铁站点及成都第二绕城高速出入口的重要作用，围绕这些节点设置重要开发项目•统一整合土地进行农村综合体规划•强化整合镇区北向与新都区的联通作用•依托古城遗址形成具有影响力的项目集群代表楼盘——世尊颐城该项目位于郫县古城镇中平村紧邻郫彭路以养老服务为规划建设出发点，容积率低，密度小代表楼盘——柏林河畔该项目是精心打造的高品质别墅级花园社区项目目前销售138平米户型在售，均价3800元/平米，最后剩余3套房源。小结【区域价值解读】规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政府巨资重点打造，政策导向；房产发展：目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。区域内开发项目多，市场竞争较为激烈，但总体销售可观；地位：城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区；前景：潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。【区域劣势分析】区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日【核心价值提炼】地产开发热点独特生态资源【产品供给】年底前，南湖板块供给充足，其中老盘新开：泰丰.新加坡花园，泰丰.翰林尚书房，香逸美地新开楼盘：南湖国际社区【建议户型区间】南湖片区目前去化速度最快户型为80-90㎡二房，100-110㎡三房。项目立案环境分析项目地块分析项目发展机会及风险分析项目地块分析1.项目地块概况地形宗地较规则，整体大致呈“长方形”形；外侧多为英祥.丽都新居多层与其它多层构成，北面无建筑物，整体景观视野较开阔。地貌地块平整，内部已有项目本身多层住宅项目，已交房，外立面整体档次不高；地块西面有待拆迁建筑物（8层）。2.项目周边环境分析项目西临英祥.丽都新居，泰丰.翰林尚舒房，南临质量技术监督局，东北为自然坡地景观，且紧邻国税局等政府机关，远离主干道汇川路，区域居住氛围浓厚；西北临农副产品批发市场，居住层次感目前受影响较大，但市场地块规划为拆迁改造为公园（待定）。3.SWOT分析优势（S）劣势（W）项目整体绿化较高，围合式布局中庭相对较大视野：产品定位高层，周边临多层或无建筑物项目未临任何干道，较为安静位于新城南湖板块预期：批发市场搬迁，打造公园区域内生活配套较差，还需大力完善，无大型商业批发市场暂未搬迁，影响居住感规模较小，同区域大盘较多机会（O）威胁（T）项目地块处于新城区价值洼地，合理定价可促使整个项目短平快项目地块较为规则，可打造较有品质景观，分流部分南湖其它中高端楼盘客户整个板块供给量充足泰丰.翰林尚舒房12月加推项目发展机会及风险分析区域发展机会：自贡大力推进“两园三城三片”建设，项目所属地块为南湖生态新城，为政府重点打造居住新区。客户：自贡老城区居住配套成熟，但是住房品质较差，大量老城区客户外迁，对本项目将是重要的客户构成。市场风险：政府宏观调控是影响市场的主要因素之一，也是开发商最难以把控的市场风险来源。2010年政府颁布了一系列政策以抑制房价快速增长，维持市场健康发展。这些政策的颁布导致成交量迅速下滑，对很多房产项目的运作、开发商资金的回收带来很大的影响。风险规避：宏观政策风险只能采取即时规避的方式，通过政策发布前的一些前奏和征召判定即将颁布政策对项目的影响程度，即时调整销售策略，避免顶风作浪。竞争风险：整个板块房地产快速发展，引发竞争加剧，同质化严重，通过提升产品差异化，与推售节奏有效控制，来控制竞争风险；项目定位及物业发展建议项目市场形象定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位1.项目市场形象定位区域整体价值形象定位——开放的高尚公园生活居住区OCT：Opencitytown开放的、高尚的、公园的、宜居城区2.项目客户及产品定位目标客户：启动期以大自贡地区，关注生态的，环境的，性价比的刚需客户和首改家庭为核心目标，其中80%以上以自贡老城区家庭为主，其余可以挖掘下自贡周边有意愿在自贡购房的改善性客户。产品定位：高层电梯华宅户型，面积区间：75-85㎡两房，90-95㎡紧凑三房，98-108㎡三房说明：产品选择较有经济实力的刚需和首改市场主流，功能足够且实用的户型，去化速度较快，降低项目开发风险。启动期建议以80㎡两房，100㎡三房作为主打户型，该类户型在整个区域去化速度较快，能迅速的回笼资金，树立区域影响力和较好口碑。保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益。3.项目价格定位1.价格定位依据定位中端：本项目定位开放的高尚公园生活居住区，拥有较大中庭景观。产品实用：以最实用的产品推向市场，满足目前市场最需要的产品。产品设计的舒适性加上部分赠送空间提升项目价值。未来潜力：南湖板块—自贡未来核心居住区，城市副中心，项目周边市场搬迁，改造公园。3-2.价格定位板块主要楼盘价格整个板块供给充足，项目品质较高，竞争激烈，本项目具有规模上的劣势，因此启动期建议低开高走，低价入市，取得开门红，扩大项目影响力！启动期80㎡两房建议均价不高于3300元/㎡启动期100㎡三房建议均价不高于3200元/㎡售楼部选址方案方案1.地址：项目未拆迁住宅楼底商优势：紧邻项目，销售现场对项目有直接感受。劣势：未临主干道，昭示性不强。售楼部视野售楼部视野售楼部视野售楼部视野方案2.地址：汇川路，农副产品批发市场旁优势：紧邻主干道，项目昭示性强，紧邻英祥.丽都新居售楼部，可分流其客户。劣势：离项目现场较远，该主干道为快速通道，不易汇集人气。售楼部视野售楼部视野售楼部视野其它广告推广市场政策广告推广古城镇房地产市场目前常用广告推广包括：1.户外大牌2.公交站台广告3.公交车身广告4.短信通过与古城镇地产同行的接触，效果最明显，性价比最高的是：1.短信（短、平、快）2.公交站台广告（平面媒体广告）3.户外大牌（平面媒体广告）市场政策作为成都正在发展中的城镇之一的郫县，其房地产市场经过近10年的发展，目前已经愈趋于规范。市场政策与全国房地产政策几乎一致。金融政策：1.商业贷款：第一次购房首付不得低于30%；第二次购房首付不得低于50%，利率上浮10%；第三套房停贷；房产认定以家庭为单位。非自贡本地人购房必须出具一年以上社保或者纳税证明。2.公积金贷款：第一套房，低于90平米以下，首付不得低于20%，90平米以上，首付不得低于30%；第二套房，首付不得低于50%，利率上浮10%；第三套房停贷；房产认定以家庭为单位。非自贡本地人购房必须出具一年以上社保或者纳税证明。预售政策：原则上必须取得预售证，才能收取客户诚意金或排号费，但据我们了解，目前自贡市场，几乎是在预售证取得之前便开始收取客户诚意金，开盘之后诚意金转定。——THANKS——TH