广西桂林邵平盛世地王大厦项目前期策划与城区发展规划报告_137页_XXXX年

盛世地王大厦前期策划报告中国一品堂桂林公司2011.6.25项目宏观背景分析宏观经济发展城区发展规划1PARTONE一、项目宏观背景分析在“东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域”合作的战略结合点的促动下，昭平县经济发展持续增长。昭平县概况昭平地处广西东部、桂江中游。县域面积3273平方公里，辖8镇9乡，人口39.2万，县城人口5.6万。经过县城的桂江上接漓江、下汇西江，为桂(林)梧(州)通航主航道；陆路有白黄线与东西南北国道相接，桂(林)梧(州)高速路贯穿境内。全县水力资源蕴藏量为38.5万千瓦，可开发量25.2万千瓦，是全国第一批农村初级电气化达标县；矿藏有金、银、锰、铅、锌、大理石、重晶石等矿产20多种，其中黄金的储量和开采，在广西区内占有重要地位。林业资源丰富，是广西四大重点林业县之一；并且名优特产多，其中茶叶，豆豉、沙田柚堪称昭平三宝，并且昭平县距贺州市区128公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平县经济发展状况30.2433.634.4138.780510152025303540452006年2007年2008年2009年2006-2009年昭平县人均GDP（亿元）9000103121217912650020004000600080001000012000140002006年2007年2008年2009年2006-2009年昭平县人均可支配收入（元）◎2009年昭平县全年实现生产总值38.78亿元，比上年增长12.7%。◎2009年昭平县全年实现人均可支配收入12650元，比上年增长3.9%。经济及人均可支配收入的持续增长为昭平县城区发展奠定了物质基础。二、城区未来发展规划“两区一轴”(江滨新区、黄姚旅游经济开发区、昭平至黄姚二级公路产业轴)”承载山城腾飞的希望！昭平县城市发展规划江滨新区：将崛起一座新城2010年举行的昭平县委十二届七次全体(扩大)会议上，建设江滨新区的宏伟蓝图正式出炉：围绕“休闲型山水森林城”要求，以“三年打基础、五年上规模、十年出新城”为发展目标，把江滨新区建设成为昭平新的政务、经济、文化休闲、商务中心和商贸基地，再造一座新县城，形成一座新县城，形成县域经济发展新的一极。距离城区商业中心仅1.4公里。滨江新区城区商业、行政中心昭平县城市发展规划黄姚旅游经济开发区：黄姚是中国十大名镇之一，离县城63公里，黄姚经济区将建设成为集旅游、工业、商贸于一体的昭平城市副中心。昭平至黄姚二级公路产业轴：特色产业强集聚昭平至黄姚二级公路的沿途地区，交通便利、资源丰富、产业基础好。昭平县委县政府决定整合资源，加强产业集聚，加快形成富有地方特色、区域竞争力强的现代产业轴。小结：◎昭平县经济发展具有坚强的产业支撑（林业、矿产、名优特产、旅游产业等），随着近年生产总值及人均可支配收入的增长，为城乡镇居民购房置业打下坚实的物质基础。◎昭平县加紧推进“两区一轴”建设，“打造一个生态型山水森林城”的新城区是他的目标。◎“滨江新区”未来将发展为城区内又一个集政务、经济、文化休闲、商务中心和商贸基地于一体的生活区域，距离城区商业中心旧汽车站一带仅1.4公里。小结昭平县房地产发展状况城区房地产发展状况城区主要在售楼盘分布2PARTONE城区住宅情况分析城区商业市场格局一、昭平县房地产发展状况房地产处于起步阶段，未来房价走势良好。昭平房地产发展概况◎在2002年之前昭平人基本上与房地产的财富神话无关，也不关注何为“楼花”，昭平人只关注桂江碧水和满山绿茶。◎2002年的凤凰花园，是昭平的第一个房地产开发项目，为昭平第一个真正意义上的商品房。随后至2009年期间，昭平陆陆续续的推出部分经济适用房和一些小项目。严格意义上来说，昭平还是块房地产开发的处女地。◎做为四线城市，昭平的消费受经济危机、金融危机的影响较小，加上城市基础设施不发达，许多行业还没起步，因此，房地产行业在昭平将存在的广阔的发展空间。◎目前，整个县城存在着较多的单位集资房，但是已经严重滞后，无法满足新的生活需要，整个昭平县缺乏高品质的住宅。◎昭平楼市不存在泡沫，未来房价走势良好。昭平房价始终在刚性需求种稳中有升。二、城区主要在售楼盘分布城区内在售楼盘较少，高品质物业小区缺乏。城区主要在售楼盘分布◎目前共4个楼盘在售或预售。◎未来供货楼盘集中在河西（新汽车站）。◎东方世纪城是昭平最大楼盘，也是在售楼盘内唯一有物业管理小区。三、城区住宅情况分析城区住宅以多层为主，东方世纪城为未来主要供货量社区。住宅情况概况楼盘名称楼盘概况类型主力户型销售时间供货面积（㎡）销售面积（㎡）价格销售情况中鑫大厦建面：3000㎡一栋6层多层两房：80-100三房：100-1102011.1月至3月463046301800售罄东方世纪城占地：250亩建面：40万㎡多层+小高层三房：102-116两房：842011.1月至今4.2万㎡9500㎡均价：200095%中鑫花园建面：6800㎡两栋6层多层三房：150四房：1702011.3月至今60002350210036%河东商贸城建面：8400㎡两栋7层多层三房：约130四房：约145未售约6000㎡预计1600-1800◎昭平住宅市场刚刚起步，经济适用房小区以及单体楼是10年以前市场供应的主要形式；供需量少（单盘量在50套左右），无物业管理。◎目前在售楼盘以多层为主，无电梯房销售。◎东方世纪城是昭平首个真正意义的小区，规模大，影响大。今年供货量预计超过4.2万㎡。成交户型分析２０１１年重点楼盘供销统计45335082022403349810589%100%98%100%50%23%010203040506080-90100-110110-120120-130140-150㎡160-170两房三房四房0%20%40%60%80%100%120%推货套数销售套数销售率成交户型比例两房,40,28%三房,100,69%四房,5,3%◎市场销售以三房为主，两房为辅◎三房两条主力产品线：100-110㎡、115-120㎡；两房主力户型80-90㎡◎100-110㎡紧凑型三房市场销售最快，四房销售缓慢。◎价格出现分化：高品质的小区（东方世纪城）价格在1800-2000；单体楼价格在1500-1800、地段较好的中心花园价格在2100元主要竞争个案分析东方世纪城：东方世纪城项目由昭平县恒基房地产开发有限公司承担建设，建设地点为昭平镇河东新区新汽车站旁，总用地230亩，总建筑面积38万平方米，计划总投资6.8亿元，一期规划用地面积62580平方米，建筑面积98890平方米。规划住户4000户，将吸纳12000多人入住。项目规划有商品套房、超市、酒店、步行街、幼儿园、会所、花园、广场等。楼盘名称一期所推楼栋类型主力户型销售时间供货面积（㎡）销售面积（㎡）价格销售情况东方世纪城1#、15#多层+小高层三房：102-116两房：842011.1月至今4.2万㎡9500㎡均价：200095%东方世纪城一期销售情况：主要竞争个案分析东方世纪城6月所推户型：6-10#楼，多层一梯两户，均价2100元户型三房四房合计面积116130130141套数166342828256总面积1925644203640394831264116㎡三房是二期推货的主力，销售情况良好。小结◎目前城区内在售项目较少，售楼楼盘以多层为主，无电梯房销售，并且在售楼盘多以单体楼为主；◎东方世纪城是目前城区内住宅最大供货量项目，并在未来三年内将维持较大供货量，是城区内在售楼盘中唯一推行物业管理小区；◎目前县城内整体房价水平在2000元左右，消化户型以紧凑型三房、二房为主。小结：目前昭平县房地产市场处于起步阶段，住宅市场整体价格较低，项目住宅部分目前不适合入市销售。四、城区商业市场格局城区中心商业带主要分布在旧汽车站区域。城区商业业布局情况育才西路，西宁北路一带：家装建材市场中心北起综合市场，南至永安街，西接西宁路，东至东宁路：市中心最繁华商业圈，集娱乐休闲，电子产品购买，综合零售批发于一体。县政府区域：汇集大型家电超市。★本项目中心区商业分布情况◎北起综合市场，南至永安街，西接西宁路，东至东宁路形成了昭平最繁华的商业圈。◎一层商业是经营的绝对主流，二层商业认可度低。中心区主要商业体项目概况1、兴隆步行街商业（东宁路至西宁路）◎2004年销售，4层天地楼，建面260㎡，售价35万（1350元/㎡）◎商铺面积约40-50㎡（开间：4-4.5米，进深：10-11米）◎租金：临东宁路70-85元/㎡/月，临西宁路60元/㎡/月◎经营业态：共53家店铺，主要以品牌服装、鞋为主中心区主要商业体项目概况2、河西路商业(东宁路至西宁路)◎商铺面积约40-60㎡（开间：4-4.5米，进深：10-12米）◎租金：60-80元/㎡/月◎经营业态：共61家店铺，主要以品牌服装、日杂、超市、娱乐为主中心区主要商业体项目概况3、东宁路商业（河西路至新华街）◎商铺面积约25-70㎡（开间：3.5-4.5米，进深：7-15米）◎租金：80-100元/㎡/月，二层15-18元/㎡/月。◎业态情况：共71家店铺，主要以酒店、服饰、通讯为主◎中心区主要商业体项目概况4、西宁路商业（河西路至新华街）◎商铺面积约20-50㎡（开间：3.5-4.5米，进深：5-10米）◎租金：55-75元/㎡/月◎经营业态：共119家店铺，主要以摩托、服饰、小吃为主。中心区主要商业体项目概况◎综合市场1-2层为商铺◎2007年销售，一层7000-8500元，二层4000元◎商铺面积约30㎡（开间：4米，进深：7米）◎租金：一层65-85元/㎡/月，二层10-15元/㎡/月◎经营情况：一层街铺旺场，二层大部分空置。分析：依托农贸市场的定位和县城中心的地段，首层街铺极旺；二层商铺冷场的原因在于市场规划，二层入口设置在市场中庭，无独立、明显的入口通道导致二层商业价值极弱。5、综合市场6、县政府圆盘商业◎商铺约60-80㎡（开间3.5-6m，进深8-10m）◎租金：20-30元/㎡◎经营业态：主要经营超市、电器、服装、家具等◎二层商业冷淡，主要为一层超市的延伸空间，或者家具城。分析：商业中心向本项目所在区域的步行街和综合市场集中，该区域的商业日渐冷淡，以日常生活配套为主。中心区主要商业体项目概况7、宝石街◎宝石街目前商铺售价约5000元/㎡，◎租金约500元/间/月（折合约8元/㎡）◎经营业态以茶叶为主，商铺空置率超过7成，生意冷淡。分析：地段偏远，大部分为单边街商铺，商业氛围弱；专业市场的营造不成功，导致项目大量空置。中心区主要商业体项目概况在售商业楼盘情况楼盘名称面积类型面积（㎡）销售时间供货面积（㎡）销售面积（㎡）价格情况销售情况中鑫大厦15781层商铺2层写字楼60-702011.1月至3月15781578一层10000二层2500100%东方世纪城72001-2层商铺40-1002011.1月至今一层：3600二层：3600一层售罄二层持有临路：1.2-1.6万临步行街：8000-1万100%中鑫花园840底层商业60-702011.3月至今84084011800100%河东商贸城35001-2层商业60-70未售————预计1.3万——从以上分析看出，城区内商业销售情况良好，楼盘大多以一至二层商铺销售，并且底层与二层、临街外铺与内铺价格相差较大。小结：根据以上调查分析，河西路商业、西宁路商业、兴隆步行街、东宁路商业、综合市场这五个商业带人流量及商业氛围较高，并形成了以品牌服装、超市、酒店、通讯、休闲娱乐等为一体的城区中心商业圈，并且随着城市发展人口逐步往城区迁移，项目所在该区域在未来两年内始终保持商业人居优势，作为昭平县中心商业区。小结项目分析项目SWOT分析3PARTTHREE项目商业销售策略项目规划建议项目了解项目市场定位及把握项目价值分析物业发展方向一、项目了解项目地段优势明显，周边商业及生活氛围成熟。项目经济指标一览项目总体规划5栋高层住宅楼，一至四层规划商场，1#、2#、4#、5#楼为25层，3#楼为18层。项目区位分析★本项目中