华润置地外廊住宅产品标准化体系(完成版)

华润十一城HMD2014.05-2014.07华润置地·外廊住宅产品标准化体系••外廊式住宅产品简介各大区典型城市产品设计边界条件梳理••外廊式住宅产品逻辑梳理外廊式住宅产品设计指引一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引••外廊式住宅产品简介各大区典型城市产品设计边界条件梳理••外廊式住宅产品逻辑梳理外廊式住宅产品设计指引出现优势应用情况目前存在的问题研究意义与研究范围一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引外廊住宅产品——出现南北通增加核廊形成外廊产品特征具有板式户型的性能特征，实现户户南北通透。外廊住宅产品是在单核产品基础上发展演变而成。单核产品最大的问题为：中户无南北通透、性能较差。为了提升中户的性能，在单核产品基础上，使中户通透、楼型平整，进而演变为外廊式产品。（单核产品）一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引外廊住宅产品主要功能房间均位于南面，各城市对正南北朝向接受度高，因此其应用范围广。外廊住宅产品优势——规划层面A1地域适应性强各城市均接受南北朝向户型N外廊式住宅点式住宅正南北日照朝向包含西向日晒等不利朝向WE外廊产品楼型单向受光，因此易于拼接，应用性强，规划灵活度高。A2规划灵活性强、可拼接板式楼型最大特点易拼接外廊式住宅点式住宅灵活拼接、应用性强点式住宅多面采光、楼型难以拼接√√×一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引外廊住宅产品端户与中户性能差别不大，均好性强。传统单核产品中户非南北通，与端户性能差别较大。而点式住宅各朝向户型性能差异更大。A3均好性强端户、中户性能相似，均好性强外廊式住宅点式住宅户户均好北向户、中户性能较差传统单核产品A4南北通、性能佳各户型均南北通格局，户内性能更佳外廊式住宅点式住宅南北通：通风、采光更佳中户南北不通、性能不佳中户南北不通：通风采光较差传统板式住宅外廊产品户户南北通透，性能均较好。外廊住宅产品优势——楼型&房型层面一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引外廊住宅产品——当前应用情况外廊式住宅产品无论产品自身，还是规划布局层面，应用性均较强且应用范围广，基本覆盖南北各大区域。截至2014年7月，全置地7个大区，33个城市均在应用外廊式产品，发展项目近45个，市场总体反应良好。产品主要分布于沿海及中部较发达城市。注：此数据为截至2014年4月置地31个城市、43个项目统计数据，不含4-7月新增2个城市数据。、贵阳昆明已取证外廊产品未取证外廊产品建筑面积（万平米）425.76336.730.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00外廊产品建筑面积（万平米）一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引外廊住宅产品——实践中的问题先天不足后天失调a.公摊大a.电梯效率c.中户受干扰b.墙地比大d.端户回家感受差在实际项目管控中，发现外廊产品存在一些问题，主要有先天不足和后天失调两类，需要对外廊产品的基本逻辑进行梳理，着重避免后天失调给公司造成损失。b.端户中户房型配置c.中户北向面宽d.端户入户位置不佳......一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引华润置地整个外廊产品平台①涵盖已应用外廊产品的六大区域②各大区具有代表性的一线、二线城市③未来将向外廊产品战略倾斜的城市。研究范围：本次研究我们在全国范围内选择11个典型城市，对此进行系统研究及梳理。11个典型城市特征如下：外廊住宅产品——研究意义与研究范围研究意义：针对以上问题，我们将会对外廊产品平台进行系统梳理，掌握外廊产品的特点及规律，从而对未来的管理工作形成有效的指引。一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引••外廊式住宅产品简介各大区典型城市产品设计边界条件梳理••外廊式住宅产品逻辑梳理外廊式住宅产品设计指引客户群分析产品面积段市场抗性气候特征最大面宽一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引通过对十一个典型城市的客户群、产品面积段、市场抗性、气候特征及最大面宽的系统研究及总结，找出各城市的重点关注问题，使外廊产品平台的梳理具有准确性、科学性。产品设计边界条件客户及市场层面气候及规范层面客户群产品面积段市场抗性气候特征最大面宽得出各城市重点关注点一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引城市中低收入家庭首次置业25-35岁，单身青年、新婚家庭和太阳家庭出行依赖公共交通简单便捷的娱乐休闲活动城市中产阶级首次或二次置业30-40岁，太阳家庭、新婚家庭和三代同堂家庭有自己的汽车家庭型娱乐休闲活动客户及市场层面——客户群分析房屋价值诉求居住体验需求物理特质和生活形态高端置业追求奢侈享受及对资源的占有，房屋意味着社会标签追求品位生活，看重产品品质和居住环境，以及配套设施，企业品牌家庭生命周期驱动的住房改善，房屋是家人安居乐业的居所买房栖息，对房屋价格高度敏感，房屋是赖以生存的生活栖息场所品质追求居住改善基础置业高收入的成功家庭多次以上置业经历35-55岁，太阳家庭、三代同堂家庭拥有两辆以上豪华名贵汽车高层次娱乐休闲活动中高收入家庭至少两次以上置业经历35-45岁，太阳家庭、三代同堂家庭一辆以上中高档汽车体现品质品味的娱乐休闲活动认可房屋的社会标签价值看重房屋占有的资源，对周边环境、产品品质、企业品牌均有很高要求对产品品质和舒适性最为看重追求宜居的居住环境和生活方式对房间数量、面积、居住舒适性、子女教育等功能最为关注追求和谐温馨的社区氛围关注购房性价比和房屋功能的实用性关注房间数量、面积等基本功能，对交通便利性敏感度极高缺乏居住经验，对购房总价特别敏感，对产品品质和细节的要求不高以下为华润置地四类客户的特征分析。小结：如上图红框所示，外廊住宅产品的客户群主要：以居住改善线和品质追求线为主。一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引区域序号城市产品面积段端户和中间户关系北方区域1沈阳中间户70、90-95、127端户80-138端户≥中间户2哈尔滨中间户92端户101-139端户中间户3大连中间户80、88端户80、120、140端户≥中间户4济南中间户100以内端户130以内端户中间户5徐州中间户90以下端户90-140端户≥中间户华东华中区域6合肥中间户89、99端户108、110、125㎡端户中间户7南京中间户90以下端户90-130㎡（南京90/50政）端户≥中间户8苏州中间户90以下端户90-130（市区）端户110-140（县级市）端户≥中间户9上海中间户75-86㎡端户90-130㎡端户中间户10福州90㎡以下端户=中间户11厦门中间户89㎡端户116、128㎡端户中间户各城市产品面积段差异不大，可根据自身面积段的不同进行楼型选择。端户面积在90-140㎡之间多为3房2卫产品或4房产品中户90㎡以下主要为2房1卫或3房1卫产品小结：福州端户与中户面积段相同，均为90㎡以下。南京、苏州、徐州面积段偏大，端户出现4房产品。南京有90/50要求，故中户基本均为90㎡以下小3房。客户及市场层面——产品面积段一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引客户及市场层面——市场抗性统计各城市客户问卷调查表，选出对楼型选择影响最大的两项内容：外廊抗性及朝向抗性。区域序号城市回家外廊抗性朝向抗性回家外廊的接受度是否接受纯东西向北方1哈尔滨不接受——2沈阳不接受不接受、有条件接受3大连不接受一半接受一半不接受4济南一半接受一半不接受不接受5徐州不接受不接受华东华中6合肥接受多数不接受或有条件接受7南京多数不能接受不接受8苏州一半接受一半不接受不接受9上海无抗性接受、有条件接受10福州一半接受一半不接受接受、有条件接受11厦门一半接受一半不接受不接特殊受小结：回家外廊：各区域对回家外廊均有一定的抗性，客户普遍认为外廊会受到恶劣天气的影响，存在一定的安全隐患。抗性较大的城市为：沈阳、大连、徐州等北方地区。抗性较小的城市为：合肥、苏州、福州、厦门等华中华东地区。无抗性的城市：合肥、上海。朝向抗性：各城市普遍对东西向存在抗性。（注：哈尔滨客户调研数据因故未获取）一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引气候及规范层面——气候特征本次研究的11个城市跨越我国严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区以及夏热冬暖地区四大气候区。城市分布范围广，气候特征差异大，因此可将11个城市划分为以下四个梯队进行研究：小结：如上图所示，严寒地区气候极寒、夏热冬暖地区台风频繁，因此，哈尔滨、沈阳、福州、厦门四个城市在楼型选择时要注意考虑气候因素的影响。夏热冬冷地区合肥南京苏州上海T1T2T3T4严寒地区哈尔滨沈阳寒冷地区大连济南徐州夏热冬暖地区福州厦门哈尔滨严寒地区寒冷地区夏热冬冷地区沈阳大连济南徐州上海苏州合肥南京夏热冬暖地区福州厦门一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引特征序号城市最大面宽限制面宽较松最大可80米左右1苏州原则上不超过100米；吴江区、昆山以75米为宜，不超过100米。2厦门连续展开面不宜大于80；滨水建筑平行于岸线，展开面不得大于60米3济南一般要求不超过80米，高层建筑一般不多于三个单元面宽适中最大在60米左右4合肥居住建筑以点式为主，面宽不得超过40米；地块内部住宅建筑面宽不得超过60米。5沈阳住宅建筑高度在40米以下时，面宽不大于80米；住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。6上海H＞60m,L≤60m；24m＜H≤60m,L≤70m；H≤24m，L≤80m面宽较小最大在50米左右7徐州面宽不超过50米8大连大连市内高层最大面宽不超过40m；大连开发区高层最大面宽不超过50m。9福州主城区沿主干道：24m以上高层，面宽≤50m24m以下高层，面宽≤60m弹性较大10南京无特殊要求11哈尔滨没有明确的总面宽限制，原则上单元数不能超过三个在建筑最大面宽控制方面，大致可分为四个梯队：气候及规范层面——最大面宽小结：最大面宽限制决定楼型是否可拼接。能否拼接决定容积率的高低。面宽控制较严的城市：徐州、大连楼型拼接的可能性较小，对其容积率有不利影响。在梯户比、房型配置及面宽分配等方面要着重考虑。面宽控制较宽松的城市：苏州、厦门、济南、南京、哈尔滨楼栋可两联拼，甚至三联拼。对取得较高容积率有一定好处。一外廊式产品简介二各大区典型城市产品设计边界条件梳理三外廊式住宅产品逻辑梳理四外廊式住宅产品设计指引产品设计边界条件梳理——总结城市气候特征面积区段市场抗性特殊城市规范各城市重点关注问题外廊抗性朝向抗性最大面宽限制哈尔滨冬：极度干冷夏：温和中间户80、88端户80、120、140端户中间户关系：端户中间户————弹性较大极寒气候的不利影响注意外廊形式沈阳中间户70、90-95、127端户80-138端户中间户关系：端户≥中间户不接受不接受、有条件接受面宽适中最大在60米左右极寒气候的不利影响注意外廊形式大连冬：干冷夏：炎热中间户80、88端户80、120、140端户中间户关系：端户