开州新天地全程策划案(1)

开州新天地全程策划案目录前言第一部分商业市场分析和商业物业市场定位`一、项目概况1．项目简介2．经济技术指标二、市场分析1、开县—充满希望的沃土（区域经济状况简析）2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况3、经营种类分析4、商业租金水平5、竞争分析6、商业市场总结7、商业零售发展趋势8、项目SWOT分析三、本项目商业物业的市场定位1．定位原则2．业态定位必须考虑的因素3．业态定位4．档次定位5．概念定位6．商业物业目标投资者和经营者定位第二部分业态功能分区和产品规划建议一、商业裙楼各楼层功能分区1．主力店建设2．设立主题商城3．楼层功能分区二、产品规划设计建议1．规划建议的基本原则2．规划建议3．通过合理规划可设计出以下卖点三、价格定位建议第三部分经济效益分析一、项目收入估算表二、成本构成三、损益表第四部分商业物业的市场推广一、市场推广的战略构思1．全面营销战略2．全面品质管理战略3．品牌营销战略二、市场推广阶段性划分1．市场推广阶段性划分2．各销售阶段的推广要领三、品牌建立与传播1．项目品牌形象设计2．售楼部的包装3．品牌传播4．品牌维护与品牌提升四、销售推广策略1．实施全面品质管理2．引入品牌物管顾问3．引进品牌商家，设立主力店4．整体招租和商铺分零销售并举5．旺铺拍卖6．统一经营，保租销售7．商城促销带动物业销售8．落实政府优惠政策9．户口迁入和子女免借读费入学10．免租招商11．注意力促销12．网络营销13．价格变化策略14．优惠折扣15．无理由退铺16．首付分期付款第五部分风险预测与防范1．风险预测2．风险防范前言重庆房地产业经过八年的变换，潮起潮落，终于迈向理性化的征程。房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地。精信实力广告有限公司荣幸地接受贵公司的委托，为“开州·新天地”进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大的经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。精信实力广告有限公司是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理的专业公司，拥有一批在相关领域有较深造诣的高素质员工队伍，在重庆以及周边区县市场成功地策划代理过近十个大型项目，在销售领域至今保持多项骄人记。在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了较为准确的业态定位，（因项目的推广难点和实现利润的关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们重点针对商业物业进行反复论证，住宅部分所点的比重较低。）在原规划的基础上提出了一些调整建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和开县的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现物业销售上的营销目标。第一部分商业市场分析和商业物业市场定位一、项目概况1．项目简介项目名称：开州·新天地位置：开县新城安康片区商业中心开发商：重庆太山物业公司设计机构：重庆大学设计院2．经济技术指标总用地面积：约20000平方米建筑占地面积：约9000平方米总建筑面积：约50000平方米其中商城面积：30000平方米其它：地下停车场及库房：平方米设备层：容积率：2.5绿化率：35%室内停车场：住宅总户数：二、市场调研及分析1、开县—充满希望的沃土（区域经济状况简析）开县位于重庆直辖市东部，万州区西北部，地处长江三峡水库小江支流回水末端，地跨东经107°55′——108°54′，北纬30°49′——31°41′。东与巫溪、云阳县接壤，南与万州区天城管委会毗邻，西与四川开江、宣汉县交界，北与城口县相连。全县呈“六山三丘一分坝”的地理特征，地势南低北高，海拔在134——2626米之间；全县幅员3965.90平方公里。县人民政府驻地（汉丰镇），海拔167米，县府驻地距长江万州港84公里，离达县火车站160公里，至梁平飞机场130公里。开县地处大巴山南麓与川东平行岭谷区结合部，东里河（东河）、江里河（南河）、浦里河在县境内汇合经彭溪河注入长江、三条河把全县自然分成江、东、浦三里，“三里河谷”是县域的腹心地带及经济最发达地区；地势高差悬殊，南低北高。2000年，全县辖28个镇，27个乡，1052个村。全县年末总人口150.05万人，人口自然增长率为3.97%，其中城镇人口39.1万，城镇化率为26.4%。规划2005年、2010年、2020年城镇人口实现62.2万、88.5万、108.7万，实现城市化率40%、52%、60%。2000年，全县人民在县委、县府的领导下，高举邓小平理论的伟大旗帜，按照“三个代表”的要求，深入贯彻党的十五大和十五届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神，进一步深化改革，加大投入，扩大内需，促进了全县经济的稳定发展和社会的全面进步。全县经济总量继续增加，经济结构日趋合理，经济运行质量提高。初步测算，2000年实现国内生产总值38.45亿元，增0.9%；第二产业增加值12.41亿元，增9.2%；第三产业增加值12.77亿元，增11.4%。在国内生产总值中，一、二、三产业的比例为34.5：32.3：33.2。经济运行中的主要问题是：农业基础设施仍然脆弱，产业化水平和市场化程度不高，农民增收难度较大；部分工商企业生产经营困难，经济效益不够理想，下岗职工增多，就业压力加大。2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况①商业物业情况目前开县城区商业网点主要集中在老城区的小西门、体育馆、东渠河一带，以经营服装、家电、餐饮、超市等为主，除新盛街形成以服装为主的商业街，新城区的建材路一带形成装饰建材一条街之外，其它各业态，经营均不甚集中，开县城区商业经营均较小，无大型的商城和超市，多为邻街店铺，商业设施较为单一，布局零乱，共有门市约3000多个，其开间在3.6米以上的只有1000多个。②住宅物业情况在住宅方面，旧城区基本不存在商品房，在新城区，其住宅价格基本在500-1000元范围内，多数在600-700元之间，户型多为120-130平方米的三室二厅二卫。其中位于经贸路上的稷香园价格在800-900元/平方米左右，农行集资建房对外发售部分房屋600-700元/平方米。位于南环路的美和制衣厂住宅楼售价约620元/平方米，位于开州大道东端的中原都市价格在700-1080元/平方米，均价不超过800元/平方米，附近在建的学林雅苑预期价格在600元/平方米左右。③三峡移民迁建导致的各个市场迁移情况在开县老城区各市场淹没后搬迁的问题上，多数市场本身在新城区均拥有一定面积的地块，以备拆迁安置，而且在新城区现有的一些项目也对其抛出许多优惠政策，以便吸引这些市场的迁入，以带动自身的房价。3、各经营种类分析⑴服装在开县没有比较大型的服装商城，在新盛街一带形成以服装经营为主的一条街，但均属邻街小门市，不具规模，多数经营档次较低，所以在开县还缺少一个能满足人们较高消费档次的较大型的服装商城。随着开县城市移民迁建及城市化进程的推进，以经销“大路货”为主的服装批发市场逐渐萎缩，取而代之的是以引领时尚消费为主流的各种品牌服饰商城。现代城市居民的服饰观念已逐渐由“模糊”消费向“品牌”消费过度，正逐步步入一个理性化消费的时代，开县的服装市场也将面临一次产业升级。到目前为止，开县的服装业整体处于竞争落后的状态，经营意识的淡漠以及企业文化底蕴的欠缺，“抄版”、“模仿”等现象的出现，制约着服装市场的良性发展，一部分品牌服饰商店在开县的经营运作，以使得开县服装市场呈现新的发展势头。目前开县的服装市场正在处于调整期，一些名不见经传的服饰和一些以前不为人所熟知的国内外品牌，在开县服装市场通过连锁店、专卖店等形式在激烈的竞争形势下迅猛崛起，也从而使开县县城服装市场逐步由以前的低档、散乱、无序的状况向中高品质以上的讲求品牌的集约性方向发展。在开县老城区新盛街一带形成的以服装经营为主商业街均属邻街小门市，基本为服装零售业态，目前，开县仅有的小量针对乡镇以及其他区域的低档服装批发市场包含在开县工业品批发市场，随着新城的建设，该市场将在搬迁中逐渐规范化。与此同时，开县具备相对更广辐射作用的服装市场将是一个升级后的集合市场，可以集展示、交易、表演、信息于一体，荟萃各类名牌服装，从而与开县未来城市发展相匹配。目前，开县县城正大量出现服装经营连锁店或者专卖店，这种商业经营形态，逐渐打破了大商城的经营格局，但是这些服装店分散在整个老城区的各个街道，尚处于市场初期发展阶段，集合度不高，随着市场的发展，将会形成一定的聚合，构成一定规模的品牌大市场。开县在服装经营方面的策略正在逐步趋于人性化，以人为本的概念正开始体现在开县服装市场上。对于服装市场而言，今后的发展方向将由以往的“大而全”逐渐走向市场的进一步细分，一批以男性店、女性店、工薪族店、学生店、精品店等形式为主流的主要商城将得到迅猛发展。⑵餐饮目前开县无大型餐饮设施，但规模较小的餐饮名店较多，如南方鸭肠王、巴将军火锅、陶然居、香牌坊、巴乡鱼头等名店均在开县设有分店，消费力旺盛，主要集中在老城区一些繁华地带，其它区域以小餐馆、酒楼为主，档次相对较低。这些餐饮店的消费群体以商务应酬和公务应酬居多。这些餐饮名店如谭鱼头等极为渴望有一个成熟的商业场地将这些餐饮名店集中起来，以便大家共同发展，这些餐饮名店多为加盟店，其老板多为开县本地人，有实力也愿意投资购买较全适商业用房，其购房理念在末县是最为先进的一个群体。⑶娱乐开县目前无相对集中，大型的娱乐场所，多为零散的歌厅，洗脚城等。目前最大的迪吧是野猫迪吧，装修档次较低，虽然客流量较大，但到晚上十一点之后就基本上没有人了，主要是节目较少，没有合适的经营手法。(4)百货开县百货业多以各种小超市经营为主，无大型百货商店，开县百货大楼也较为陈旧，缺少装修，对小型百货人们更倾向于在超市购买。这些小型超市里各种商品也不是十分齐备，经营场所较小，购物环境也比较差。（5）建材在开县新城区建材路一带，形成了以经营建材、装饰材料为主的建材一条街，有福禄建材批发市场、蓉庆建材大市场等几个较为集中的批发市场。4、商业租金水平商业物业的租金水平是随着多种因素的变动而变动的，这些因素包括市政规划建设、物业自身因素及周边商业、服务业发展因素等。就商业物业本身来讲，也有多种因素的作用，包括临街宽度、临街进深、总面积、楼层、临商圈中心的距离，以及临主要交通枢纽（如车站、码头）的距离，等等。开县老城区小西门，体育馆、东渠河一带繁华地段，其商铺面积多在20平方米左右，年租金从8000-20000不等，在新盛商业步行街，一个面积约为5平方米的摊位，年租金约6000元，工业品批发市场内，门市面积约20平方米。其年租金因楼层不同而从3000-7000、8000元不等，而在老城区较偏僻的西门外，环城路等地段，其门市年租金约约2000-3000元。在新城区目前较为繁华的经贸路一带，其门市的售价约在4000-6000元/平方米，目前由于新城区尚未形成完善的商业气氛，其年租金仅在3000-4000元/年，在建材路一带，门市的售价约3600-3800左右。综合评价：开县现实商业氛围较好，但各种商业发展的水平还不是很高，由于开县巨大的消费能力，所以各种品牌商家都会力争进入这个区域，预计前景较好。本项目处于政府规划中的商业中心，由于设计、营销推广、开发商的实力、开发进入的时机都处于最佳状态，所以只要我们在营销宣传、工程进度上能较好地把握，本项目是应该能在较短的时间内实现丰厚的利润。5、竞争分析①近期上市物业竞争分析开县正在规划建设