徐汇区华泾镇地块项目策划书

报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00二年三月天启&开启地址：上海市凯旋路2200号2楼电话：[phone]传真：[phone]徐汇区华泾镇地块项目策划书华泾镇地块项目策划书开启&天启2本篇报告整体结构市场研判产品定位产品建议■整体宏观市场概述■区域规划情况■地块及周边状况■地块研判总结华泾镇地块项目策划书开启&天启3第一篇：市场研判一、整体宏观市场概述上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；2001年城市的国内生产总值已经连续第十年呈两位数的增长，人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，2001年上海房地产业对经济增长地贡献率达到9.7%。正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。根据上海社会科学院房地产业研究中心预计，十五期间，上海房地产新建住宅商品房的需求每年几乎都在1750万平方米及其以上，2001年的销售数据充分验证了这一点。2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。当然，我们也应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%的量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到来年的市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。华泾镇地块项目策划书开启&天启4但是有一点可以肯定，就目前上海的房地产市场发展趋势而言，前景比较看好，伴随着市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾，预计此轮房产热潮将至少持续三年时间，在经历了2001年的高速发展之后，会稍有回落，但总体呈稳健发展之势。华泾镇地块项目策划书开启&天启5二、区域规划（徐汇外环区域——龙吴路沿线规划情况）（信息来源：徐汇区规划局）整体情况及规划目标目前龙吴路沿线住宅盘量供应较少，从徐汇区十五规划看，内环线以外、至淀浦河以北的34.42平方公里地区，定位为新兴住宅和产业开发区，而龙吴路从中山南路经过龙华、漕河泾、长桥，直达南面徐浦大桥、华泾镇，是该地区连接环线内外最主要的南北交通线之一。该地区住宅定位东高西低，龙吴路东侧黄浦江沿江地区，从徐汇、卢湾两区交界的日晖港到徐浦大桥，全长约8.8公里，面积约8.5平方公里，将建设成集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊；龙吴路西侧，至老沪闵路、淀浦河、罗成路的范围，规划定位是普通住宅小区；徐浦大桥南面的华泾镇则按照园林城镇建设标准，建设生态环境优化的新型城镇。具体规划情况目前，龙吴路西侧土地不多，东侧涉及沿江开发内容，而黄浦江两案综合开发南至卢湾区卢浦大桥附近，因此，徐汇区沿江地带，即龙吴路东侧地区将成为未来对整个区域规划的重点。从行政区划分布上看，该区域涉及龙华地区、长桥地区和华泾地区三个地区：1）龙华地区段华泾镇地块项目策划书开启&天启6龙吴路的拓宽，两侧土地的升值势在必然，2002年2月建工集团推出的龙兆苑均价已达5200元/平方米，势必引起开发商对该地区的眼热，但该地区的规划又存在太多不确定因素。A、一个是对龙华飞机场的规划存在矛盾。从徐汇区规划角度希望机场全部搬掉，但华东民航局欲保留，而从市规划角度亦希望能保留小型飞机、直升机等起降功能用于抢险救灾。因此，龙华机场的重新规划定位的不确定性直接影响了周边土地的开发利用。B、另一个是对南浦站铁路段的规划存在矛盾。该铁路段目前作为货运通道仍在使用，从土地开发角度来看，最好能够拆掉，而从上海市角度来看，目前会保留，铁路的存在，直接影响了铁路南北两侧居民的流动，无形中增加了土地的隔阂，降低土地价值。2）长桥地区段龙吴路西侧作为徐汇区早期的动迁安置基地，已经形成汇成新村、长桥新村、罗秀新村等发展成熟的社区，可开发土地已所剩无几；而东侧距离黄浦江岸线仅500米，土地资源良好，目前，原上海耐火材料厂位置将有中海企业开发的多层、小高层结合的社区，已经开始作规划；靠淀浦河北岸的人造板厂地块也有开发商进入，但因实行新的土地招标方式，故土地取得最终并未确定。3）华泾地区段华泾地区以外环大道划分为两块：A、外环以北、淀浦河以南，中段目前将启动，整个地块东起龙吴路、西至长华路、南到外环大道、北临淀浦河。地块由中间的华发路分割，整个地块呈“日”字型。华发路以南部分的厂房动迁，原有黄道婆墓将开发成一个小型公园，目前确定的规划内容还包括引进一民办学校——华懋艺术华泾镇地块项目策划书开启&天启7学院。华发路以北部分即本案地块所在地，原有华发小区保留，故整块地分东西两部分，北面直接面对淀浦河。淀浦河一直以来定位为运输功能，整条河流贯穿青浦、松江、闵行、徐汇四区县，作为河运泥石料的重要通道，而作为住宅周边河道，对其又有较高要求，假设徐汇区段取消码头装卸，但由于整条河涉及区县较多，它的未来功能转换仍存在太多的不确定性，并将直接影响到整个淀浦河流域徐汇段的物业开发档次。B、外环以南的华泾地区，属于市级城市建设敏感区，作为北面中心城区和南面卫星城镇的联结带，从功能上将限制城市的无限扩张，因此，对于该区域内的用地建设有一定的控制，据了解，该地区的整体规划已由徐汇区规划局整体规划，但涉及到前述控制因素，市规划局一直没有作最后认可。而即将开盘的“漓江山水苑”因早在1992年就拿下这块地，一直藏到2001年才开始启动，而其他地块基本没有动静。从另一个角度看，“漓江山水苑”必然先于本案推出，它生存的方式和销售好坏，对本案是个直接的参照，甚至是依托。规划总结总体上，伴随着区域整体开发和沿江地带规划，该区域前景看好。但目前由于没有得到政策的特别倾斜，并且存在这些特殊的不确定性因素，从徐汇区政府角度来说，在沿江地区规划未完全统一之前，不希望该地区急于开发，这种不协调性导致该区域在形成楼市板块方面存在严重的滞后性。三、地块及周边情况（一）地理位置及交通状况华泾镇地块项目策划书开启&天启81、项目地理位置本项目地块位于龙吴路西侧，北临淀浦河、南为华发路、西靠长华路。地块位于徐汇区东南部，位于华泾镇内，与长桥地区隔河相望。华泾新村华发小区罗秀新村为项目地块徐浦大桥龙吴路立交桥龙浦桥长桥桥正在修建长桥新村淀浦河长华路龙吴路华发路黄浦江外环A2（环南二大道）东湾小区华泾镇地块项目策划书开启&天启92、地块周围的交通条件1）环临的公共交通条件地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万体馆、徐家汇、锦江乐园等地，20-25分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相连，公共交通状况一般。对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。主要公交车及其路线：车次起终点站主要途经714双峰路——曹行龙华、徐浦大桥、老沪闵路、银都路731虹桥镇——紫阳花苑虹梅路、顾戴路、锦江乐园、梅陇路、长桥新村、罗秀路770徐家汇广场——紫阳花苑上海游泳馆、龙华镇、上海植物园、徐浦大桥755凌兆新村——浦北路三林塘、徐浦大桥、长桥新村、梅陇、锦江乐园、桂林路804华泾小区——桂林小区上海中学、梅陇地铁站、康健商业城、宜山路其他梅南线、鲁莘线、龙吴线等2）地块与公共交通的连接——亚交通条件龙吴路的拓宽，使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便，基本上15-20分钟的公交车程可达上述站点，弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足，方便部分居民远行交通。华泾镇地块项目策划书开启&天启103）交通条件综述环临地块的公共交通相对便利，而且与地铁、轻轨等大交通有一定联系，龙吴路的拓宽使用，使市民出行方便，龙吴路为快速干道，基本无塞车现象，尽管如此，进入市区还需20-30分钟时间。（二）周边居民构成及物业情况本案地块位于华泾镇门户地区，与长桥地区隔河相望，周边主要新村如下：罗秀新村本案地块东湾小区紫阳地区华泾新村长桥新村淀浦河龙吴路长桥地区华泾地区华泾镇地块项目策划书开启&天启11各新村新老物业情况及居民情况：1）华泾新村位于长华路和华泾路交界处，现有居民3000户，人口大约1万人，主要是徐汇区中心地区如龙华、万体馆附近的动迁居民。该新村形成时间晚，大约在98年前后，居民换房和再置业可能性不大。目前在华泾地区，该新村周围的配套较齐全，华泾中心小学、位育幼儿园、位育高级中学、中大高级中学、华泾地段医院等伴其左右，超市、邮局、银行配套齐全。在华泾新村对面，上海中房置业股份有限公司正在投资开发一高档物业——漓江山水花园，占地40万平方米，总建面20万平方米，社区以联体别墅为主，同时还有独立别墅和叠加式别墅，该案去年下半年开始对外宣传，目前一期正在平整土地，计划2002年下半年正式开盘。价格初定：叠加式别墅4000-5000元/平方米、联体别墅7000-8000元/平方米、独立别墅10000元/平方米左右。2）东湾小区位于龙吴路立交桥下东南侧，现有居民2800户左右，小区形成于1995年左右，为6层动迁房，由于位于立交桥边上，各种噪音干扰很大，周边配套不全，部分依赖紫阳新村附近的配套。3）紫阳地区主要形成于1999年前后，目前两个社区——紫阳花苑、名人花苑华泾镇地块项目策划书开启&天启12紫阳花苑建筑面积达15万平方米，颇具规模的多层社区，一期1600户主要来自徐汇区中心动迁；二期400户于2002年2月开盘，售价2800-3200，均价3000元/平方米左右，一个月出售100套左右，二房需求旺盛，客户主要来自龙华、长桥地区的换房居民。名人花苑于1999年1月开盘，售价为2600-3200元/平方米，均价2800元/平方米，房型面积控制较小，二房集中在70-75平方米，日前剩余的二房单价统一2500元/平方米，为周边居民抢购。4）罗秀、长桥新村罗秀1-3村，共有居民7000户左右，主要为多层的动迁房，形成于1995年前后；长桥1-8村，共有居民15000户，主要为多层的动迁房，形成于1992-1995年间，周边配套已经比较成熟，目前该地区二手房售价2500元/平方米左右，2002年初推出新物业——天秀苑、未来视界、罗秀家园、欢天喜地，售价3200-3800元/平方米，主要为周边、梅陇地区的换房客户总结：华泾地区新物业价格在2800-3000元/平方米左右，面积85-90平方米的两房有一定需求长桥地区发展时间早，居民换房要求比较高，2002年初集中上市了几个新盘，但盘量都不大，5万平方米以下，价格集中在3200-3800元/平方米之间华泾镇地块项目策划书开启&天启13（三）地块自身情况地块目前状况示意图：华发小区大约1500户左右，多层，一梯四户，主要为95年前后斜土路周边动迁居民。其中有70户商品房于2002年初交房，当时单价为2400元左右淀浦河华发路长华路龙吴路混泥土搅拌站工程机械修理厂木材储运公司淀浦河装卸作业区范家塘农民住房建材仓库华泾镇地块项目策划书开启&天启14项目总占地面积233000平方米（约300亩）。东西狭长（990米）、南北略窄（295米），东面龙吴路为交通主干道，地块所处位置是华泾镇门户地区，隔着淀浦河与长桥地区相望。地块靠西侧为厂房区和淀浦河装卸作业区；靠东面为原有农民居住房和华发小区，而中间的华发小区大约1500户，为1995年前后徐汇区斜土路附近动迁居民，非本项目用地，因此，本项目地块并非完整的方型，中间被华发小区隔着，实际上由两块构成：1）东块面积6万平方米，为原来农民自用房，二层，无动迁迹象，由于紧靠龙吴路快速干道，交通便捷，但噪音干扰大2）西块面积17.3万平方米，主