惠州麦地项目商业部分策划方案

2本报告严格保密麦地项目商业部分前期策划方案谨呈：广东********有限公司2008-1-15版权声明：本项目是广东******集团有限公司与***地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3本报告严格保密‹项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡我们前期工作的目标客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向‹业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件‹确定发展商自营与销售的商业面积，实现销售利润最大化4本报告严格保密麦科特大道麦地东路麦地南路演达一路花边南路麦岸路升平街本案麦兴路新一佳沃尔玛天虹万佳海雅数码街项目地址花边南路占地面积约4000㎡容积率8建筑面积32000㎡项目基本概况项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟，大型商业密集。5本报告严格保密第一部分：项目开发面临的市场环境第二部分：项目开发策略第三部分：项目优劣势分析第四部分：市场定位第五部分：项目销售策略思维导图6本报告严格保密第一部分项目开发面临的市场环境惠州商业概况麦地商圈分析周边商业分析7本报告严格保密惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。惠州市坚持“工业立市”的发展战略，坚定不移地走发展外向型经济的道路。据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。惠州市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个惠州。惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。惠州城市概况香港8本报告严格保密惠州市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。惠州市宏观经济2003-2006年惠州市GDP11.38%17.05%17.34%16.30%02004006008001000单位：亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%生产部值585.3685.1803.9933.2增长幅度11.38%17.05%17.34%16.30%2003年2004年2005年2006年2006年惠州市完成（GDP）933.20亿元，居珠三角九城市第六,增长率达16.3%;人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。惠州2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。9本报告严格保密深、惠经济联系加强，城市间融合加强。深惠一体化深圳外扩的出路在那里？北移或东扩…“大深惠经济生活新圈”从宝安走向东莞从深圳延伸至惠州第一站第二站产业转移经济互补1、城市发展：大珠三角逐步发展成为“一个城市”，深圳惠州率先城际融合，形成“大深惠”；2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的“后花园”；3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显；4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。10本报告严格保密深圳购买力溢出，投资群涌惠州，房地产市场前景看好。城市项目规模(㎡)物业类型均价（元/㎡）建筑风格深圳客户比例荷兰水乡2期10万普通住宅3800欧式占50%半岛一号89万洋房和联排一期3700欧式占70%蓝波湾13.3万别墅/普通住宅5000现代欧式占50%合生帝景湾1期5万普通住宅5700欧陆占60%东大街4万商业1楼内铺17000集中商业占80%世贸广场5万商业1楼内铺25000集中商业占70%星河传说2期26万普通住宅6500现代占5%万科城市高尔夫花园4期41.6万普通住宅5000现代占5%格林小城3期25万普通住宅4800现代占10%普通住宅4200水岸山城9.8万普通住宅/别墅别墅7700欧式占50%翡翠绿洲2期16万普通住宅4800欧式占10%水晶湾1期16万别墅4800南加州占5%东方夏湾拿占地76.7万独立/联排别墅5300（含装修）拉丁占5%凤凰城占地667万独立/联体别墅4800欧式占10%中海观园国际14万普通住宅18000现代占10%旭日湾19.1万普通住宅5200欧式占5%香格里海10万普通住宅8500欧式占5%城丰·银座2.7万酒店式公寓7200现代占10%海怡湾畔45万普通住宅6000南欧占10%珠海广州东莞惠州11本报告严格保密城市经济发展带来商机：1、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好；2、深惠一体化，城市融合加强，深圳投资者加大了对惠州房地产的投资力度。12本报告严格保密第一部分项目开发面临的市场环境惠州城市概况麦地商圈分析周边商业分析13本报告严格保密惠城区主要有两大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街；麦地路商圈占惠城商业80%体量。惠城商业情况惠城区是主要的行政、文化、商业中心,商业发展快速，特别是近几年来，国内外大品牌商家纷纷进驻。有常住人口78万、外来人口近90万（2006年统计数据）。麦地路商圈是以麦地路为核心、辐射半径约0.6公里的商圈。中山路商圈以中山西路（步行街）为中心，半径约0.2公里辐射范围的商圈。南坛路麦地路14本报告严格保密麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。¾目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；¾惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；¾商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有；¾未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即麦地南片区。麦地路商圈15本报告严格保密麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表名称经营面积（㎡）整体档次人人乐购物广场20,000中麦地路人人乐10,000中国美电器3,500中女人世界6,000中、低惠州数码街22,000中、低时代百货17,600中、高百佳购物广场12,000中、低海雅百货27000中万佳百货22,000中天虹23,000中沃尔玛100000中,高惠州东大街40000中玉兰花园商业12000——合计315,100——麦地路商圈主要商场此外，麦地片区光耀城市广场规划一层至三层为商业裙楼，为集中式商场，总面积达到1.9万平米。16本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析—人人乐购物广场注：以上相关数据来源于实地调查，包括对项目的测量及对部分商家的访谈；仅供参考项目名称惠州人人乐购物广场项目位置惠州市麦地路旁发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m70使用率（%）76建筑面积/㎡20,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）1（平板梯）开业日期1996.4停车位数量（个）150周边配套商业区、学校、住宅区商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业区。公交站点及路线人人乐：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29柱间距8×8中庭面积/㎡无层高/m3.0单层商业面积/㎡5000层数/F4招商率（%）100商业业态比例服装：32%副食品（包括冰鲜区）：47%家电：11%其他：10%（以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/㎡扣点：10%—25%（未包括宣传推广费用）经营状况较好楼层业态1F：熟食、冰鲜食品，2F：副食品，3F：女装区，4F：男装、家电等客户群定位惠城区居民项目定位大型性购物广场主要品牌商家女装：自由鸟、歌莉娅、佛尼连、古川崎等鞋业：百利、天美意、李宁、安踏等休闲及男装：真维斯、PLAYBOY、班尼路、雅戈尔等项目调查结论人人乐购物广场由于是最早进驻惠州的大型超市，发展趋势良好，目前已成为惠州市市民最经常购物的商场（超市）。根据了解，人人乐购物广场日均业额在80—90万元，节价日最高营业额超过120万元。租售策略项目规划位置与交通状况项目概况17本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析—女人世界项目名称女人世界项目位置惠州市麦地路旁发展商——管理费/元/月/㎡——临街长度/m40×30使用率（%）75%建筑面积/㎡约6,000电梯及扶梯（部）6（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）摩托车位：80小车位：15周边配套住宅区、学校、商业中心区商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0KM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线女人世界：27、6、26B、13、17、24、29等（共8条）柱间距/m6×6中庭面积/㎡无层高/m1F：42-4F：3单层商业面积/㎡1,200层数/F5招商率（%）80%商业业态比例服装：47%鞋业、箱包：20%精品（化妆品等）：17%餐饮：11%其他：5%（以上业态按项目规划业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/㎡1F：180，2F：120，3F：85，4F：70（包括管理费等费用）经营状况一般楼层业态1F：精品、化妆品、饰品等，2F：女装，3F：内衣、服装，4F：鞋业、箱包，5F：美食广场主要品牌商家项目整体档次较低，商家以零售经营为主，品牌性不强项目调查结论根据实地调查发现，虽然女人世界占据着地理上的优势（靠近人人乐主要人流聚集地），同时也是目前惠州市唯一以女性主题的商场，但目前经营状况一般，分析其原因包括；项目整体商品档次不高、经营管理不够完善等，这些都是导致项目处于目前状况的主要因素。租售策略项目规划位置与交通状况项目概况18本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析—时代百货项目名称时代百货项目位置惠州市下铺路旁发展商惠州市兴惠经济发展有限公司管理费/元/月/㎡——临街长度/m60使用率（%）70%建筑面积/㎡17,600电梯及扶梯（部）8（手扶梯）开业日期2004停车位数量（个）100商业位置情况目标店距市中心商业区距离:0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线滨江公园：7、15、17、18柱间距8×7m中庭面积/㎡200层高/m3单层商业面积/㎡3,200层数/F2招商率（%）100%商业业态比例超市：20%，服装、鞋业：45%，精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经营的面积计算）整体租金/元/月/㎡扣点：20%—25%楼层业态-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家居、床上用品等经营状况良好客户群定位惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。项目调查结论经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。租售策略项目规划位置与交通状况项目概况19本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析—百佳购物广场项目名称百佳购物广场项目位置惠州市南坛路与下埔路交汇处发展