成都中海国际商业街区发展策划报告-戴德梁行-130页

[中海中海••国际社区项目国际社区项目]发展策划汇报规模困境——大大超过社区需要公建配套一般是占总建筑面积的5～7％，本项目接近13%（15.7万平米/125万平米），超出社区需要约8～10万平米位于高新技术产业区，受产业氛围影响周边居住人群少区位困境——项目远离城市中心区配套的困境配套的困境本项目的困境效益困境——投入大、回收慢、价值低我们怎么看本项目的开发？•公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；•公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与配套的关系；三、配套与区域的关系；•公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射力，引导外区域市场、引领消费者。核心问题问题规模困境效益困境区位困境问题的分析市场上的公建有几种开发模式？这些开发模式各有什么优劣势？各种公建各自面临一个什么样的市场？市场这些开发模式分别适合什么开发条件？我们有什么资源？我们能创造些什么？这里需要什么样的开发模式？资源竞争我们如何建立和其他公建的竞争优势？我们和其他区域的公建将形成怎样的关系？公建配套可以怎样创新？公建配套怎样让成都人眼前一亮？如何增加项目的辐射范围？创新与突破问题的分析配套与住宅根据住宅定位，需要什么公建配套支持？哪些配套对住宅的促进较大？哪些较小？配套与配套配套与配套之间的关系如何？配套之间应如何布局组合？解决问题的方法区位价值片区规划的契机市场分析，制定策略项目定位宏观环境优势发掘首期公建配套细化及建议初步经济匡算成都城市建设迈入快速成都城市建设迈入快速发展阶段发展阶段城市建设重点近期城市发展目标（2003-2005）（一）建设东、南新城，打造中央商务（二）促进产业发展高新技术产业向高新西区及高新南区集中；（三）畅通城市交通建设地铁1号线，规划期末开工建设地铁2号线。成都城市发展进入外溢成都城市发展进入外溢阶段阶段城市发展阶段向东向南西满解决问题的模型区位价值片区规划的契机市场分析，制定策略项目定位宏观环境优势发掘首期公建配套细化及建议初步经济匡算规划契机™区域为生态休闲功能。™高新西区将配套完善居住等功能，发展成为城市新区。™本项目位于高新西区与城区交界处，规模较大，有条件成为中心™政府的对高新西区的建设力度对本项目影响较大。™但区域仍缺乏集聚人气的市政公建，商业配套缺乏。项目定位应顺势而为：新市镇+休闲+中心政企互动，推动政府配套先行，填补区域中海国际社区解决问题的模型市场分析制定策略市场分析，制定策略项目定位宏观环境优势发掘首期公建配套细化及建议初步经济匡算城市商圈竞争格局1、城市中心传统商圈2、城西商圈3、城南商圈4、城北商圈：专业市场为主5、城东商圈：高校经济圈各商圈的概况1、城市中心传统商圈1.1、春熙路1.2、盐市口1.3、西大街供应量较大，2002年至今商铺总供应体量为46387平方米，供销比为88.9%。由原骡马市商圈延伸出来，承继了原有的商业资源总体供应量最大，达到5万余平方米，商铺的销售情况良好，供销比为81.2%各商圈的概况2、城西商圈2.1金沙商圈宏信·金沙园的水景商业街将要上市的欧倍德商贸中心围绕金沙遗址有望兴起的大量商业项目。该区域商铺均价在8000元/平方米左右，随着该区域的发展、人气和商气的积聚，商铺均价有望突破万元大关。2.光华商圈光华商圈的商业氛围正在得到增强。以西南财经大学为中心也将兴起一些商业项目，如大地·金色年华等。这里的商铺均价已经在向万元靠近，部分商铺单价已经突破万元。3.羊西线商圈历来是餐饮娱乐业繁华之地，2003年欧尚超市的入驻弥补了区域内零售商业的缺乏。长久以来积聚的人气和商气使区域内的商业容量相当大，该区域商业项目的销售情况良好。各商圈的概况3、城南商圈3.1.沿革城南商圈发展的开端，主要是以下列特色作为起点“磨子桥科技一条街”“科华路海鲜一条街”“领事馆路餐饮一条街”“人民南路酒吧一条街”3.2主要业态：餐饮娱乐休闲3.3主要新兴项目：“海派天地”、“天府汇城”、“华晖广场”、“新天地”本项目商业部分分析™劣势①周边人流的特性：在附近产业就业的人流为主②现有居住人口的缺少，依靠居住人流不足以支撑本项目的商业体量③产业气氛浓，商业气氛差™优势①交通②环境优势上风上水等③生态旅游通道④“鬼佬”资源---外企多⑤羊西线餐饮、汽车一条线延伸带，休闲气氛浓⑥“地王”——规模大，有足够的发挥空间本项目商业部分的对策1.用休闲气氛浓优势来改造商业气氛差的局限。2.吸引社区外面的消费人群。3.区位决定了跟城市核心区域同样或者类似功能的商业形态，生存空间小。差异化、特色化是本项目商业配套成功的关键。写字楼市场概况27.021.526.515.19.720.815.511.07.79.08.914.918.36.32.462.782.951.700.651.142.460.05.010.015.020.025.030.019971998199920002001200220030.000.501.001.502.002.503.003.50办公搂竣工面积（万平米）办公搂销售面积（万平米）办公楼供需比中高档写字楼分布情况威斯顿联邦大厦时代数码大厦世代锦江宏达大厦天府绿洲川信大厦国栋广场国信大厦城市之心时代广场世都大厦民兴金融大厦四川国际大厦世界贸易中心绿洲大酒店冠城广场新世纪广场中银大厦新时代广场港鹏银行大厦铂金时代（在建）@世界仁恒广场海外交流中心开行大厦威斯顿联邦大厦时代数码大厦世代锦江宏达大厦天府绿洲川信大厦国栋广场国信大厦城市之心时代广场世都大厦民兴金融大厦四川国际大厦世界贸易中心绿洲大酒店冠城广场新世纪广场中银大厦新时代广场港鹏银行大厦铂金时代（在建）@世界仁恒广场海外交流中心开行大厦中高档写字楼访谈未来希望办公地点25.0%6.3%68.8%武侯区其他锦江区写字楼用户产权类型9.5%90.5%购买租赁4347676969757677777879808788升值潜力售价市政配套建筑品质办公氛围智能化水平商业配套周边配套档次形象租金硬件设施位置物管服务交通影响客户购买/租赁的各种因素71.0%6.7%12.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%锦江区青羊区武侯区百分数访谈对象写字楼市场研究小结1、高档写字楼主要集中在成都中心商务区，市中心交通已经非常成熟，道路四通八达，但由于中心区的人流车流量较大，道路堵塞现象较为明显。2、对于将来可能选择的办公区域，城区企业愿意在高新西区购置写字楼的几乎没有3、在影响客户购买/租赁的各种因素中，提及率最高的为交通、物管服务及位置，其次是硬件设施、租金、档次形象、周边环境、商业配套及智能化水平，再次为办公氛围、建筑品质、市政配套。4、项目临近区域写字楼主要集中在环线公路和城市主干道旁，交通通畅情况较好。但主要硬件配套不能满足使用需要5、项目临近区域写字楼入驻企业以创业、发展型企业居多；成长型、稳定型企业次之。本次调查数据显示，调查区域企业虽然不愿意在西区购置办公室的达样本的半数以上，仅有11.8％的考虑在高新西区购置写字楼的企业6、高新西区企业办公地点多选择在城区，部分企业也有自建的写字楼，但也只是为了满足生产线管理人员的办公的问题本项目写字楼部分分析和对策1、劣势产业气氛浓，商务办公氛围差偏差中央商务区CBD2、优势周边环境很好，适合研发型高新企业办公要求有高档的国际化居住区3、对策普通写字楼不适合在这里发展针对高新西区企业的需求，来定位本项目的写字楼酒店市场概况成都市高档酒店消费群比例情况28%33%39%商务旅游会议项目周边区域酒店消费群比例情况23%46%31%商务旅游会议主要酒店各档次入住率状况72%79%74%82%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%三星级以下三星级四星级五星级项目周边区域酒店高档酒店主要酒店各档次价格分布情况28038046068028848079882802004006008001000三星级以下三星级四星级五星级最低价最高价酒店市场个案紫薇·银座地理位置：春熙路正科甲巷108号酒店档次：四星级酒店类别：产权式商务酒店目标客户：涉外商务客户开发商：成都市春熙大厦房屋开发公司房间套数：239套客房销售价格：均价8000元/平方米付款方式：7成20年按揭销售情况：目前推出的100套酒店已全部售完投资方案：有限自用投资型酒店，投资+经营型洒店优劣势分析：紫薇·银座是成都首座产权酒店+商场。由于该项目位于春熙路，人气商气均比较足，并且紫薇酒店经营状况较为良好，紫薇·银座沿用紫薇酒店的品牌，本身就是一个卖点；而创新的投资回报方式，极大的吸引了投资者。世代锦江地理位置：世代锦江位于滨江路与上南大道交汇处，紧邻锦江宾馆酒店档次：按四星级标准装修的三星级酒店酒店类别：产权式商务酒店目标客户：商务客户开发商：四川华兴集团房间套数：252套客房销售价格：均价6400元/平方米付款方式：8成20年按揭销售情况：目前已售完投资方案：10年2成总房款8%的投资回报优劣势分析：世代锦江的开发商将物业全权委托给酒店管理公司，通过销售回笼资金，但又不承担后期经营过程中产生的风险。而且，世代锦江的投资汇报率仅8%，而且只是10年，10年以后投资者投资回报的好坏，直接取决于当时的市场状况。从中看得出来，投资者在后期承担的风险将是巨大的。酒店市场概况1.成都市高档的酒店主要集中在二环以内，平均入住率为78%，其中五星级酒店入住率为82%，四星级酒店入住率为74%，入住率最好的是天府丽都喜莱登酒店，达到了90%，最差的是西藏饭店，为70%，主要以商务旅行客户为主（包括团体会议和个人独立商务旅行）。2.项目周边区域酒店占比例最多是三星级和一般宾馆，除金牛宾馆以外，尚无高档酒店，酒店价格范围在280~480元之间。入住客户主要以商务旅行客户为主，占54%的比例。3.项目周边区域的中档酒店入住率平均为75.5%，其中三星级酒店入住率79%；三星级以下酒店入住率72%，入住率最高的是九寨沟饭店，入住率为85%，最差的是帝殿宾馆，为60%。酒店市场分析A、市区酒店由于位于市区，享有交通便捷、靠近商务区、配套成熟的优势，对各种类型的游客均有吸引力。B、渡假型酒店靠近旅游区，主要做度假旅游者的生意。C、产业型酒店位于经济开发区、高新技术开发区等产业区，主要为投资者、经商者、公务出差人员服务本项目酒店部分分析与对策劣势：1、远离市区商务圈2、没有很好的旅游资源优势：1、有丰富的产业客源可以依靠2、高新西区酒店基本空白，项目基本没有竞争对手对策：酒店是较为看好的市场，其中高星级酒店和酒店式服务公寓是形成项目竞争优势的有效定位成都市涉外学校总体概况中学小学成都美视国际学校银都师范小学石室外国语学校译华外国语学校成都七中育才中学成都实验外国语学校附小成都七中国际学校成都外国语学校附小四川师范大学实验外国语学校成都树德联合学校成都外国语学校成都实验外国语学校北大附中成都实验学校成都西川中学成都市涉外学校分布概况成都美视国际学校译华外国语学校树德联合学校(高新)实验外国语学校(高新)银都师范小学石室外国语学校成都七中育才中学成都七中国际学校(温江)川师大实验外国语学校成都外国语学校、附小(高新)北大附中成都实验学校(青白江)成都西川中学成都实验外国语学校附小(温江)成都市周边涉外学校情况学校名学校性质地址学生人数班级数学费（元/年）成都外国语学校私立（德瑞集团）高新西区4500/15,000成都实验外国语学校（西区）私立（德瑞集团）高新西区兴港路11182315,000成都外国语学校附小私立（德瑞集团）高新西区//21,000成都树德联合学校民办公助（博瑞集团）高新西区泰山南街129号220060高中23,000初中21,000小学20,000幼儿园：15,000成都市涉外医院情况地区序号等级医疗机构名称涉外床位数年就诊量（万人次）住院病人