XXXX年10月第二周全国房地产市场研究_24页_成全机构

出品人：全忠执行团队：黄章林施佳敏刘磊林予蘅刘祯婷陆家超吴思超邱慧君总12期成全机构研发中心2010-10-13快乐者思想者引领者目录【编者按】...........................................................................................1【政策与市场】....................................................................................2上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|【企业与品牌】....................................................................................6【营销与广告】..................................................................................19【编后记】.........................................................................................22成全机构版权所有，如有部分或全部转摘，请先获得本刊书面同意。二调下的一二三二次调控终于来了。市场成交量下来了，购房者观望了。等降价？调控之下，你应该擦亮眼睛，看一下调控将会怎么影响房价，影响哪里的房价。刘磊/文金科经典案例（10年城、帕提欧）陆家超、吴思超/文金科的很多项目都可圈可点，比如产品创新，比如社区文化。十年城是金科集十年大成家喻户晓的项目；帕提欧是金科进京的首战，值得一书。品牌因故事而生动刘祯婷/文有故事的人不一定有才艺，但有才艺的人肯定有故事。用表演引出故事，用故事来丰富表演，正是《中国达人秀》战略上成功的地方。成功的企业，亦如是。快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|1/24成全机构版权所有【编者按】地产疯狂的中秋节后，国庆长假“遭遇”二轮调控，你我都看到了。男足男篮昨晚的战斗，你也看到了，你不想说什么，我知道。二套三套？首付？房贷？房价？接二连三的各地细则，政府以坚毅的姿态告诉我们，想投机倒把，貌似不再可能。智利受困矿工终于重见天日了，小月月的故事也将要水落石出，我相信：时间依旧向前，地产的明天依然前景无限。如果《全周刊》930政策特刊你没来得及细看，没关系，本期不错过就行。黄章林2010/10/13快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|2/24【政策与市场】二调下的一二三刘磊@成全机构研发中心二次调控终于还是来了。新国十条出台5个多月了，市场经历一阵迷茫和彷徨之后，终于还是在上涨。后来地王、排队、火爆这些词又出现了，“金九银十”甚嚣尘上，中秋节又是一片火热，而且国庆就要来了。大概是政府也表示了对国庆市场的担心，于是在国庆节的前两天，9月29日,多个部委出台的“最严厉调控政策”,明确要求各地“立即”制定的细则。异地停贷、三套停贷、首套首付上调……紧接着，一些地方政府就行动了，深圳限购、厦门限购，杭州限购，连上一轮没反应的上海也限购了。于是这一轮调控又成了“最严厉”，仔细一想，原来没有“最严厉”，只有“更严厉”。调控之下，直接的影响就是国庆长假的销售。成交量立刻下滑，锐减N成。房展会冷场了，消费者观望了。各种观点又出来了。乐观的说这次调控也是“纸老虎”，长不了；悲观的说“未来一二年之内房价必遭腰斩“，或者房价一定会下降几成，虽未见哀鸿遍野，却也让不少人担惊受怕了。调控不可怕，恐慌没必要，冷静下来应对才是真。新一轮的调控对后市有何影响？我们觉得还是要分情况对待，结合我司在操作的项目，我们从一二三线城市来分别看下。快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|3/24一线城市的不痛不痒一线城市，如北京上海，其实每次都是调控的重点。所以尽管我们看到这次的调控又让这些城市进入冰点，但是坦白讲，这些不能算是调控的功劳。因为，一线城市的房价已经见顶。试想一下，如果没有这次调控，北京上海的房价还会继续涨吗？答案应该是否定的。房价为什么会上涨？经济学上的解释是供不应求，“求”的根本是资本的趋利行为。地方政府要收钱、开发商和投资者要赚钱、消费者害怕赔钱。正因为这些原因，才导致了一线城市的房价一直在不断上涨。但是现在其实已经到了一个够高的阶段了，地方政府也意识到高房价的压力了。以往我们说调控的关键在于地方政府的“执行”，现在对于一线城市的政府来说，已经到了行动的时候了。民意所使，所以我们会看到政府坚持调控的决心。从开发商和投资者的角度讲，一线城市所能够带来的收益比重只会越来越小，比如恒大、万科等企业，二三线城市已经成为收益的主战场。对于消费者而言，关键是对未来房价上涨的恐慌，“今天不买以后就买不起了”，因此才挤破头买房。事实上，一旦房价处于一个稳定发展的趋势，消费者的这份焦虑就会降低甚至消失，这样才是一个理性的循环。那么，一线城市房价会下跌吗？调控之下，有人也曾大胆预测，北京上海的房价会下跌20-30%，甚至到50%。实际上，这只能说是一种美好的期望，一线城市的房价不会下跌。首先是政府不愿意，再次是众多的有房者不愿意，购房者也未必愿意吧。过快的上涨还是下跌都不会出现，只会是长期稳定。对于上海，2万元就是一条价格参考线。当然这种稳定并不是说价格不变，而是会出现供应结构的调整以及小幅度的波动。诸如星河湾、翠湖天地这样的高价房一定会有，但是政府允诺的大量保障房也会逐步出现。这些都需要时间，而时间就是靠限购限贷的政策来实现。一线城市调控了，四季度的成交量下跌是一定的。但是对开发企业来说，也不会因此就慌乱吧，四月份的调控已经定了全年的基调，而且前几个月的市场回暖其实也已经完成了很大一部分的全年任务。既然政府要求稳，开发商也应稳定下来，调整一下战略和策略，不妨走到二三线城市去。快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|4/24对购房者来说，还要不要买房？可以“一停二看三通过”。“停”和“看”是指政策还在落实，市场还不稳定，不需要那么着急出手，但是对于刚性需求的，停和看的时间不宜太长，要放弃“房价下跌”的幻想，有需要的就买。而对于其他的非刚需客户或者是投资者，一线城市的投资价值其实到顶了。二线城市的美好时代对于像苏州、天津的二线城市，调控与其说是威胁，不如说是发展的大好机会。我们看到每一轮调控的重点都是一线城市，这一次也不例外。因此，即使按照中央政府的要求出台细则，也不会那么快，更不会那么严厉。调控是民意为之，二线城市不太高的房价，并没有那么大的舆论压力。因此，很多在一线城市的一刀切的政策并不会出现在大多数的二线城市。政策调控只是平缓了当地的房地产市场，不会打压，更不会降价。与此同时，由于一线投资需求的抑制，很多投资客就会选择新的出口，二线城市就给了他们这个空间。相对于一线城市70%的城市化水平，许多二线城市有着更广阔的发展空间。尤其是天津和苏州，分别处在两大重要经济圈，依靠着北京和上海的带动，在交通越来越便捷的情况下，距离已经不是问题。因此当我们去看待这些城市的价格成长空间时，不是用当地的眼光，而是要从城市圈去看。当苏州与上海、天津与北京同城的时候，房价就不是现在这样。所以我们一直提倡到二线城市去。开发企业去二线城市，人才去二线城市，购房在二线城市，生活在二线城市。不需要纠结，这是“二”的美好时代。三四线城市的平稳促进三四线城市比如南通、石家庄、昆明，其实不像一二线城市那样容易判断，因为地区情况不同，有些城市虽然从发展上算三线，但是它的区域地位却称得上二线，因此这样的城市也进入了美好时代，比如石家庄等。对于一些更小的四线城市，如果没有特殊资源，本身的发展要缓慢的多，本身房价水平就低，因此受调控的影响也就小的多。这种调控下的发展才是平稳健康的发展。快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|5/24对于三四线城市，提前布局是明智之举，尤其是对于一些起步于一线但是在一线城市份额并不大的开发企业。这样做也有利于提高三四线城市的开发水平，带动城市化进程。看清楚三四线城市的发展特征，缺城市综合体，缺成熟的旅游度假产品。这些都可以作为一线企业进驻的发力点。对当地的购房者而言，一线企业的开发经验有利于提高当地的居住水平，这样才能带动城市的发展，才能使得平衡地区间的差异，才是和谐之道。二次调控还在继续落实，很多政策还需要地方政府的进一步细化和执行。对于接下来会出的政策，现在讨论最多的就是房产税。大众舆论认为房产税是高房价的“终结者”，认为房产税的出台后，房价就会降。其实细想一下，房产税出台的目的是稳定房价，好像并没有说要降价的意思。已知的情况是房产税貌似即将出台了，而且是少数几个城市的试点，对不同的情况也会有不同的征税方法。当然，一切都是个未知数。无论是开发企业还是服务机构或者消费者，我们要做的永远只是应对而非预测。有说15号的十七届五中会议会落实后续调控政策，也有说11月中央经济会议也许会有房产税的消息，我们且耐心等待，《全周刊》自有论述，敬请关注。快乐者思想者引领者上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|6/24成全机构版权所有【企业与品牌】成全-研发中心金科企业研究系列之八金科经典案列-10年城陆家超、吴思超@成全机构研发中心新政之下„10年城—“幸福依旧”，领跑江北随着楼市宏观调控政策的影响加深，重庆各楼盘借各种营销手段企图力挽狂澜，但收效甚微。然而金科10年城不仅未受到市场寒潮预期，上半年销售数据一路飘红，领跑三北地区，成为重庆淡市的“异样风景”。10年城，半年销售1203套，上半年6个月的时间，该项目几乎每月一次开盘，以平均一个月一栋楼的速度去化，在楼市宏观调控的大背景之下，着实创下重庆楼市的经典案例和热销传奇。此外，据销售现场统计：50%的成交来自于金科老业主的介绍购买，俗称“老带新”……十年城东区已经交房入住，去看西区必然会穿过东区而行，东区的景观十分吸引人，草坪青青、树已成荫，有优质的生活感。作为重庆首个幸福人文社区，十年城在社区内已形成了一种良好的居住氛围，让业主在享受舒适的居住空间的同时，也享受到了和谐温馨的邻里关系。丰富的社区文化活动，幸福的邻里氛围得到市场及客户的高度认可，成为吸引购房者的一大要素。项目简介快乐者思想者引领者„区位10年城位于北部新区高新园板块，地处江北区大石坝组团和北部新区大竹林交界的石子山大竹林片区。南面及西面为江北区，北面及东面为北部新区。项目南侧为319国道,项目北侧东西走向及中部南北走向的道路为城市主干道。„配套教育：本项目业主享受全程巴蜀一站式教育上海总部静安区南京西路580号南证大厦A座32A室邮编：200041电话：[phone]|上海·北京·苏州·天津|7/24快乐者思想者引领者医疗：重庆市中医院(在建)、华渝医院、龙湖医院、江北五院、通用医院、人和中心医院、北城医院、加爱骨科门诊、都市丽人医院、龙都医院集中式休闲商业：龙湖水晶郦城、渝安龙都餐饮一条街、加州餐饮一条街、耍吧一条街、东和春天汽车护理一条街、金科美镇上街、协信TOWN城、棕榈泉国际花园、财富中心自然资源：由约500亩北部新区体育公园、约833亩江北农场、约100亩龙