浅谈房屋面积测算中共有共用部位的认定与分摊

浅谈房屋面积测算中共有共用部位的认定与分摊2000年8月，国家标准《房产测量规范》颁布实施，自此，我国有了正式统一的房屋面积测算标准，对维护房屋产权人的切身利益，加强房地产市场管理，规范开发单位销售行为，都起到了积极作用。但是，《房产测量规范》既然是国家标准，就不可能对房屋面积计算中的细节规定得很具体，而只能是面向全国的原则性规定，从而使得在房屋建筑面积测算中不可避免地存在一些差异，特别是对共有共用部位的认定、计算与分摊，各城市、各地区很难统一，许多纠纷由此而来。因此，很有必要就共有共用部位认定与分摊作深入的探讨。一、可记入分摊的共有共用部位认定《房产测量规范》中对可以分摊的共有共用部位和不记入分摊的共有共用部位有了明确的规定。但是，在实际测算中，对某一部位是否可以列入分摊面积不易确定，一般来讲，上条所列的具体部位中，存在两类情况：纯住宅楼中的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、套与公共建筑之间的分隔墙、外墙等部位列入分摊没有疑问，无论是测量人员，还是产权人都可以很直观地看出。而变电室、设备间、地下室、值班警卫室、公共用房等，一是无法在设计图上判断出是否为本幢服务，尤其是物业管理用房，无法确定是本幢房屋的管理用房还是物业管理公司的办公用房；二是在房屋没有交付使用时更无法在现场判断是否为本幢服务。三是现在城内的小区，其地下室大多相互贯通，对设计在地下室的水、电等共有设施无法以幢的概念区分。综合楼中的所有共用部位不但存在一个是否为本幢分摊的问题，还存在一个功能区分摊认定的问题，这在下面多功能分摊中具体论述。综合上面两点，我认为，要想对共用部位的认定做到准确，首先应从源头抓起。开发单位在房屋规划设计时，就必须在设计图纸上，把每一处共用部位明确标示出其具体使用功能，对多功能综合楼尤其如此。这样，在房屋建好后，只要房屋设计没有变更，测量人员只需根据房屋设计功能，把共用部位按《规范》要求分摊到各产权单元。如果房屋在规划设计时，对共用部位没有标示明确，测量人员则必须根据规划设计总平面图联系现场实际情况，确定其共用部位的使用功能，要做到认真、细致、准确、公正。二、共有共用部位的认定与计算方法整幢建筑物的共有共用建筑面积：以建筑物的总建筑面积扣除各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车库、车棚、为多幢建筑服务的警卫室、管理用房、人防工程以及作为办公用的管理用房等建筑面积，即为整幢建筑的共有共用建筑面积。多功能区共有共用建筑面积：是幢共有共用建筑面积的一部分，是为两个或两个以上功能区服务的专用设备间、楼梯等部位的建筑面积总和，即为这几个功能区的共有共用建筑面积。层共用面积：是幢共有共用建筑面积的一部分，各层内由本层独立使用的卫生间、开水房、空调间等专用部位建筑面积总和，即为本层的共有建筑面积。三、共有共用部位的分摊原则产权各方有合法权属分割文件或协议，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。四、功能区划分普通住宅楼以幢为单位，供人居住和生活的部分为一个功能区，不作为居住的附属设施部分单独作为一个功能区。地下室相通的地面上多幢住宅，尤其是整个住宅小区地下室相通的房屋，考虑到产权登记管理的方便，配合户籍的统一性，同时也是为了更直观地反映房屋现状，地面上各幢房屋应分幢分摊、分别计算，地下室单独作为一幢房屋计算，另编权号。商住楼根据设计，按《房产测量规范》要求划分为商业、办公、住宅、附属设施等几个功能区。地下室相通的商住楼、多功能综合楼，因其在设计时设备及配套设施大多放在地下或屋顶，地下与地上部分已无法分割开来，只能以一个整体计算房屋面积。五、共有建筑面积的分摊方法首先，区分各共有共用部位，是否可纳入可分摊的共有共用部位范围。其次，把可计入分摊的共有共用部位按幢、功能区、层划分为三个分摊级别，然后从高等级向低等级逐级分摊。纯住宅楼应以幢为单位，按《房产测量规范》的公式和方法进行一次性共用建筑面积的分摊，直接求出各独立单元的分摊面积。带地下室的住宅楼，供人居住和生活的地上部分作为一个功能区，同时将与居住不可分割的连家店、达到2.2米以上的假层、跃层等，无论其是否有外部楼梯，都应归入住宅部分，功能区内的共用面积，由本功能区自行分摊；地下室或架空层作为房屋的附属设施宜单独另作一个功能区，进入地下室的楼梯间或架空层本层内的楼梯间，由本功能区自行分摊，与住宅部分完全断开；以上两个功能区内各单元，除分摊本功能区的共用面积外，还要按面积比例分摊本幢房屋内的水、电等共用面积。地下室相通的地面上多幢住宅，地上部分幢依照第3条的方法计算建筑面积；地下室作为一个整体单独计算，进入地下室的通道分摊至地下室各独立单元内；为地面上多幢房屋服务的水、电等公用设施，单独计算面积，既不作共有共用面积分摊，也不再分摊其它共用面积；如地下室为车位，其地下室内的车道等，作为车位和独立使用各单元的共用面积，分摊至各单位内。商住楼根据设计，其作为商业功能的各层，若不是以单独的单元外楼梯连接，而是内部相贯通，门厅、走道、扶梯通用，则应作为一个分摊系数；若是各层独立，只使用单元外楼梯出行，则应分层分别计算分摊系数。住宅部分以住宅功能计算分摊系数，设计为住宅的专用门厅及楼梯、电梯等，由住宅部分自行分摊；地下室（附属设施）使用的通风口、专用出入口等由地下室自行分摊；地下室内的供本幢使用的水、电、消防等设施及无明用途的共用部分，属一级分摊的共用部位，由本幢内各独立单元按面积比例分摊；明确为各功能区独立使用的设施，由各使用功能区自行分摊：无明确设计用途的厅、楼梯、电梯等由地面上各产权单元按面积比例分摊。多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。对于商住楼、多功能综合楼中的酒店式公寓和整体式办公区，此类房屋从设计到建好交付后的管理模式以及对其本功能区内的共有部位使用已不可分割，故应采用一个分摊系数。