品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线

目录一、龙湖地产产品线3（一）概述31.1产品发展历程31.2龙湖地产区域聚焦战略5（二）产品线分类介绍62.1龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系62.2龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）72.3龙湖高层系列——资源型系、规模型系92.4龙湖超高层豪宅系列102.5龙湖“山•海•湖”系列——山系、海系、湖系112.6龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系12（三）企业产品线发展趋势133.1从业绩的角度——“多业态布局”放眼长远133.2从产品线的角度——产品线走向成熟13二、重庆龙湖·蓝湖系列14（一）项目概况——赴渝必到之所14（二）项目区位14（三）业态规划143.1项目总体经济技术参数143.2项目规划效果图153.3规划理念163.4蓝湖郡·西岸及蓝湖郡·东岸163.5蓝湖半山203.6龙湖.弗莱明戈一期263.7弗莱明戈二期（好望山）293.8龙湖.蓝湖香颂303.9项目自身配套32（四）项目客户分析33电话:[phone]邮箱:[e-mail]网站:高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。《品牌企业产品线研究》每月一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年2月5日品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线 高通智库品牌企业产品线研究（五）项目营销线33（六）项目发展的提示34三、龙湖超高层豪宅系列——成都龙湖世纪项目34（一）项目概况34（二）项目区位34（三）业态规划354.1项目基本参数354.2项目规划效果图354.3规划理念364.4园林景观设计374.7户型设计374.8项目周边配套40（四）项目点评40品牌企业产品线研究一、龙湖地产产品线（一）概述 龙湖地产，1994年诞生在重庆，2004年成为当地楼市的领军代表企业，并开始走向全国，2009年龙湖成功在香港上市。目前，龙湖已进入全国14个城市，持有200万㎡以上的商业物业。除了规模的快速增长，龙湖地产在波动的市场中保持韧劲与后劲的动力来源于客户对于产品品质的认可。2011年上半年，集团整体客户满意度保持在86%的业内优异水平，客户推荐购买率由2010年的46%上升至50%。1.1产品发展历程■第一阶段：培育阶段——龙湖产品的精细化1995年，龙湖开工兴建龙湖第一个单业态中高端物业项目——重庆龙湖南苑（花园洋房），到2003年，成立商业经营有限公司，进军商业地产。都是龙湖地产产品的培育阶段，这期间龙湖经历了单业态单项目——单业态多项目——多业态多项目的自然演进的过程。■第二阶段：多业态布局——产品品类细分深耕重庆地产市场十年之后，龙湖首度将其业务拓展至重庆之外的城市。从2004年11月以细节取胜成都，再到2010年，龙湖新开拓了大连、烟台、玉溪三个新城市。其中烟台和玉溪项目具备独特的自然资源且颇具规模，为集团产品线向旅游、养老方向延伸提供了有利切入点。总的来说，龙湖地产的发展战略可以用“先产品扩张，再区域扩张”来形容：（1）在已进入城市供应多类型物业产品。（2）有选择性地拓展至预期大量人口流入区域，尤其是收入高及受到良好教育人士的居住地。（3）致力成为进入区域市场的领导者。品牌企业产品线研究龙湖地产产品线系列 系列名 特点 代表项目 区位 子系列土地属性 产品核心价值 主力客户群构成 品质分类 龙湖别墅系列蓝湖系稀缺资源别墅社区重庆龙湖·蓝湖郡近郊（1）城市近郊，配套缺乏（2）交通便利，山景，水景占有稀缺资源，关注产品服务品质富贵之家（改善需求）高端上海龙湖·蓝湖郡近郊滟澜系国际化别墅区宁波龙湖·滟澜海岸远郊（1）副城近郊/远郊,有原生态自然景观,居住氛围好;（2）交通较为便利,配套缺乏追求舒适居住、关注景观资源富贵之家（改善需求）高端杭州龙湖·滟澜山远郊沈阳龙湖·滟澜山远郊洋房系列香醍系高档花园洋房社区（风格型+标准型）北京龙湖·香醍别苑市区（1）城市中心区域，公共交通密集；（2）周边配套齐全；追求居住改善和品质的客户具有较强支付能力的社会精锐、望子成龙家庭和富贵之家（二/三次置业）中高端常州龙湖·香醍漫步市区大城小院系西安龙湖·香堤国际近郊重庆龙湖·大城小院市区高层系列资源型城市资源稀缺型豪华居住区重庆龙湖·观山水市区（1）地处城市核心地段，拥有稀缺资源；（2）交通极为便利，周边配套齐全；注重产品品质与服务品质，追求居住享受或改善城市精英、富贵之家（二次、三次置业）中高端重庆龙湖·春森彼岸市区规模型城市资源稀缺型豪华居住区西安龙湖·紫都城市区重庆龙湖·水晶郦城市区超高层豪宅系列城市高端地标级观景豪宅成都龙湖·世纪市区（1）城市中心区域,公共交通密集；（2）周边配套齐全;形成具有城市地标性建筑,追求享受和居住品质富贵之家（享受型需求）高端“山•海•湖”系列区域与跨区域消费旅游地产成都小院青城远郊(山景)（1）远郊,有原生态自然景观,居住氛围好;（2）交通较为便利,配套缺乏追求享受、品质、健康、休闲生活具有较强支付能力的社会精锐、望子成龙和富贵之家中高→高端烟台葡醍海湾远郊(海景)云南仙湖锦绣远郊(湖景)资料来源：高通智库 龙湖区域是最大龙湖进行全上，运用分散风业务规模城市领先区域城市中南、从沿续的发展通过海辐射gaotongchin湖地产区域域聚焦的含的，同时每湖的公司战国布局。（用霍顿模式险运用域周模在少先在城域发展战略的领先地位沿海经济圈展。过中心城市，利用上海龙湖对国龙湖区a.com域聚焦战略含义即进入的每一个进入战略在实现途2）产品业式进行集分用业态与区域周期不均衡所少于竞争对城城市领先与新略的核心在于位及市场份圈、中心城市市，进行区域海向长三角国内市场领先区域市场选择的城市不贪的城市都要途径上，龙业态布局上权管理。表：龙湖地域的双重平所带来的风城市布点的新城市进入于：在同等额；而产品市辐射到周域深耕。利地区辐射，图表：龙湖先的判断择标准贪多，但求与要成为下一龙湖采取了，在每一个地产的区域布平衡实现持续风险的情况下运用入产生冲突时等规模下，比品集中于中高周边城市，利利用重庆、成，而西安则湖区域市场选与同等规模一步公司成长：（1）在区个进入的城市布局战略原续稳步发展用多业态布时，城市领比竞争对手高端市场，利用业态和成都向西南是西北地区选择理论体系大陆经济体龙模的同行比较长的根据地区域扩张上市成为新鸿展，分散产业布局实现领先领先优于城市手进入的城市寻求多业态和区域的双重南地区辐射区的辐射点下“帕尔迪区龙湖区域市场品牌企业产较在该城市地。，运用帕尔鸿基。（3）业结构不均衡先业务规模市进入市少；追求态的发展。重平衡来实，利用北京点。区域分布特点场进入产品线研究5市的规模尔迪模式在管理衡和区模求在进入由北向实现可持京向环渤点”品牌企业产品线研究龙湖借鉴同样为大陆经济体市场条件下，帕尔迪公司的全国布局模式，在主要经济带进行区域布局。龙湖新城市进入策略为，由北向南从沿海经济圈中心城市辐射周边城市群，用10年左右的时间完成全国基本布局。同时，在新城市的进入标准上，兼备资源禀赋与政策支持，是目标城市选择的核心标准。资料来源：公司新闻、研究报告区域聚焦战略，取得了良好的市场成效：2010年，在实现销售的10个城市中，有6个城市销售业绩名列前十位，其中更有5个名列前三（重庆、北京、成都、无锡、常州）。其中，2011年上半年，龙湖在重庆的市场份额高达12%。（二）产品线分类介绍 龙湖地产采用以下三大产品战略，实现了快速复制和产品创新双重功效。积木理论：建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合的积木搭建方式，有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。突出景观优势：龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特征，成为龙湖产品核心。产品创新：产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。提升服务价值：龙湖物业高薪聘请拥有国际酒店管理经验的高管，引入目前国际一流物业管理服务公司推行的“家政式管家”服务。2.1龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系蓝湖系——上海龙湖蓝湖郡品牌企业产品线研究区位：上海嘉定双单路1509弄；物业类别：别墅、公寓；建筑类别：联排、高层、商业；装修状况：毛坯；占地面积：34.7万平方米；建筑面积：50万平方米；容积率：1.44；绿化率：35%；龙湖蓝湖郡聚集别墅、高层公寓、soho公寓及社区大型商业和邻里中心于一体，是一个集居住、商业、休闲及社区服务于一体的大型城市综合社区。滟澜系——杭州龙湖滟澜区位：杭州新城核心金沙湖畔海达南路与上沙路交汇处；项目类型：普通住宅,公寓,商住楼,高层,多层,排屋别墅；占地面积：18万平方米；建筑面积：80万平方米；容积率：2.8；绿化率：30%；龙湖•滟澜山全驱动模式：“商业+住宅+物业服务”，整合交通资源，自然资源、城市生活消费资源、发展资源等四重资源。2.2龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）品牌企业产品线研究香醍系——北京龙湖·香醍溪苑区位：北京顺义新城；物业类别：普通住宅,公寓、花园洋房、叠拼；建筑类别：板楼、多层；项目特色：花园洋房；装修状况：毛坯；容积率：1.20；绿化率：35%；占地面积：28万平方米；建筑面积:13万平方米；8层手工花园洋房，别墅级立面造型，全部采用STUCCO涂料手工打造，五重园林景观。大城小院系——重庆龙湖·大城小院区位：渝北渝北区余松路；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、多层、小高层；装修状况：毛坯；容积率：1.50；绿化率：30%；占地面积：27086平方米；建筑面积：40630平方米；大城小院由7栋6+1带电梯花园洋房和3栋11+1的小高层组成，以灰白黑为主色调，糅合了文艺复兴风格的都铎建筑和简约的现代主义风格。品牌企业产品线研究龙湖高层系列——资源型系、规模型系天境系列为第资源型系——重庆龙湖·春森彼岸区位：重庆江北北滨路；物业类别：住宅、高尚住宅、滨江豪宅；建筑类别：塔楼、小高层、高层；项目特色：水景地产、江景地产、复合地产；装修状况：毛坯；占地面积：160326平方米；建筑面积：782392平方米；容积率：3.80；绿化率：30%；项目集观江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、10万方国际风尚商业街区和1000米滨江休闲长廊于一体。品牌企业产品线研究规模型系——重庆龙湖·水晶郦城区位：重庆渝北区新南路168号；项目类型：公寓、高层；建筑类别：塔楼、高层；占地面积：13.60万平米；建筑面积：24.18万平米；容积率：2.10；绿化率：60.00％；园林景观:湖景、中庭约5500平方米，水体与绿化的立体层次形成天然屏障。2.4龙湖超高层豪宅系列金地溯源中世纪的欧洲成都龙湖·世纪区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、超高层；项目特色：水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面积：59333平方米；建筑面积:590000平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型