物业工程管理手册

房地产E网-房地产物业管理资料库北京某物业工程管理部管理手册二○○六年七月房地产E网-房地产物业管理资料库．组织架构及人员编制..................................................................................31.1组织架构.......................................................................................31.2人员编制.......................................................................................32.工作内容...................................................................................................33.岗位职责...................................................................................................43.1工程管理部主管岗位职责..............................................................43.2工程部电工岗位职责.....................................................................53.3工程部水工岗位职责.....................................................................53.4电梯工岗位职责............................................................................64.操作规程及标准.........................................................................................74.1值班电工日常工作巡视程序..........................................................74.2动力配电控制系统设备保养操作程序............................................94.3变配电设备停电检修工作安全程序...............................................104.4电梯维修工日常巡检工作程序......................................................114.5水泵房巡视程序...........................................................................125.规章制度...................................................................................................145.1交接班制度..................................................................................145.2安全生产责任制度........................................................................145.3机房管理制度...............................................................................165.4配电室管理制度...........................................................................165.5工程档案管理制度........................................................................176.相关表格..................................................................................................17房地产E网-房地产物业管理资料库．组织架构及人员编制1.1组织架构1.2人员编制工程主管1人水暖工2人电工2人电梯工2人2.工作内容2.1负责楼宇的安全运行工作；2.2负责在质量、安全、环境保护方面进行监测和控制，保证楼宇的安全运行；2.3建立、健全各项安全操作规程，进行安全教育，定期进行安全检查，防止各类事故的发生；2.4编制运行工作计划，完成月底工作总结等工作；2.5编制工程部人员排班、核算人员出勤情况；执行各项规章制度、督查劳动纪律；2.6负责变配电设备的运行；2.7负责空调系统设备运行；2.8负责给排水系统的运行；水暖工电工电梯工工程部主管房地产E网-房地产物业管理资料库负责消防安全、报警系统相关设施设备的运行；2.10负责全大厦的给排水系统设备的运行；2.11检修专业管理范围负责中心管理区域内所有设备、设施的巡视检查、清洁、保养、检修工作及突发事件中设备故障的处理、抢修工作；同时负责管理区域内各种设备设施的更新、改造和必要的为增加服务项目或提高服务质量所涉及的各项相关工作。负责对中心设备、设施检修工作中对外协分包方的监督、检查及施工质量验收工作。3.岗位职责3.1工程管理部主管岗位职责3.1.1在项目经理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。3.1.2负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3.1.3履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.1.5执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。3.1.6对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。3.1.7负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。3.1.9负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。房地产E网-房地产物业管理资料库定期向项目经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。3.2工程部电工岗位职责3.2.1负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导汇报。3.2.2值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、设施设备等情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施，禁止非本部门人员进入机房。3.2.3定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。3.2.4配合项目其它部门的工作，建立良好的合作关系。3.2.5保持值班室、配电室和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。3.2.6负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。3.2.7遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。3.2.8加强防范意识，做好防火、防水、防小动物的安全管理工作。3.2.9每月统计用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。3.2.10根据系统运行情况进行制定节约能源措施，并保证实施。3.2.11负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3.2.12根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。3.2.13完成上级交办的其他工作。3.3工程部水工岗位职责3.3.1负责给排水系统的正常运行、维保工作，保证各类设备的完好，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3.3.2按规定做好给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。3.3.3根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。执行相关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法。3.3.4定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。房地产E网-房地产物业管理资料库严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。3.3.6发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备恢复正常，减少损失。3.3.7定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理3.3.8完成上级交办的其它工作。3.4电梯工岗位职责3.4.1电梯维修工必须认真负责，发现故障及时处理，所有发现的问题及其处理经过，都要作详细记录。3.4.2每日必须对机房内的电器控制设备及各种元件进行检查，视其是否正常运作。电梯的维护和保养记录3.4.3对各种润滑部位作定期加油，清洗及补油。3.4.4每日必须检查电梯的安全装置，看其作用是否正常。3.4.5电梯在作定期维护检修和加油时，不得载客和装货。同时在厅门处悬挂检修停用牌示，禁止非工作人员进入检修区域内。3.4.6维护和检修电梯时，必须设置监护人员。房地产E网-房地产物业管理资料库目的：确保大楼强电系统的安全、准确、完好运行4.1.2范围：大厦内的重要设备设施4.1.3执行：值班电工负责具体操作、实施4.1.4操作程序：流程图配电室值班运行与交班人员做好物品资料及设备交接工作并记录。每24小时巡视：照明系统、污水井系统、大楼各层强电竖井一次。完成主管交办的其它工作。无本部门领导期间，带领所有在班人员处理业务，遇重大事项，及时上报领导。设备巡视结束，填写相应的巡视记录表。巡视时发现设备出现异常现象。通知上级并询问处理意见。与维修人员共同修复异常设备填写《工程管理部设备故障登记表》停止异常设备的运转，并保护好现场。通知相关设备的维保、修理厂家派人员维修。填写《工程管理部值班日志》。NOYES清点公用工具及资料。找出公用工具及资料缺失的原因并追回补齐。打扫机房卫生。NOYES与接班人员做好交班工作并填写《日常工作日志》配合监督厂家人员维修设备填写《工程管理部设备故障登记表》NOYES标准1绝缘电阻的试验检查标准应合格2各种设备无破损无裂纹，引线和卡子及各部件应接触良好不得松动。3外壳接地良好接地应紧固，导线连接应牢固无过热现象。4各部件之间距离要符合要求，无放电、无异味、无打火、无异常声响。5绝缘子表面无闪络，开关接触器、保险要固定良好，导线无老化、过热、破损、断股现象。相《工作值班日志》房地产E网-房地产物业管理资料库动力配电控制系统设备保养操作程序4.2.1目的：确保动力配电控制系统设备的正常运行4.2.2范