卓越皇岗世纪中心方案设计任务书

1卓越·皇岗世纪中心项目（暂定名）方案设计任务书1方案设计目录一、概念设计成果1.前期概念规划研究成果及开发理念22.概念设计成果二、方案设计任务书1.项目概况2.宗地技术指标及要求3.功能分布4.设计依据5.项目及市场定位6.总体规划设计要求7.专项及单体设计指引8.方案设计图纸深度要求9.设计文件的权属三、附件四、时间安排及阶段划分一、概念设计成果1．开发理念：中心区13号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，应整合为“商务航空母舰”，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。32.概念设计成果：经概念设计,明确以下成果:1.基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形状及标高可自由设计;1#、2#超高层塔楼地面交通应成环(利用中心七路),减低西侧入口交通压力;通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放式商业布局；2.1#超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050㎡内,按国内防火规范每15层设一避难层(设备层),大堂及入口应面向东南;2#超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万㎡办公、2.5万㎡酒店、2.5万㎡酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换;2#超高层塔楼计容积率建筑面积为10万㎡;地下部分应满足自身配套并占有30%车位;各分区主入口位于东南向;3.1#超高层塔楼结构顶板高度250M,2#超高层塔楼结构顶板高度238M,两塔楼按合适比例再加顶部构件.明确1#、2#塔楼体量应尽量接近(2#塔楼通过中庭、空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量)；4.2#塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立(包括地面建筑面积10万㎡、2#地块中的绿地(景观、附楼、连廊等)、地下满足自身配套并占有30%车位部分(包括货车泊位、设备配套、后勤配套等)、地下室出入车道等;但强调整体外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2#塔楼应与整个综合体是一体的、和谐的;5.商业计容积率面积为3.6万㎡,在1#、3#、4#地块内解决;应尽量布置于北侧靠近福华三路,商业层数不限于3层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手法提高不同层商业的均好性;商业形态为精品店为主,不考虑大于8000㎡的主力店;营销方式只租不售;6.3#楼高度100M,顶部围挡高120M;4#楼高度150m,顶部围挡高170M;3#楼为酒店式公寓(约250标准间)和SOHO天地,4#楼为商务港,两栋楼建筑立面应与整体协调。附图：各类产品位置规划和面积指标示意图表：4写字楼(1#)皇岗大厦(2#)酒店式公寓、SOHO天地(3#)商务港(4#)商业(1、3、4地块内解决)酒店式公寓SOHO天地位置分配分配在1号地块分配在2号地块3#楼南北朝向部分3#楼东西朝向部分分配在4号地块裙楼建筑面积分配约12万㎡10万㎡约2万㎡约1.2万㎡约4.4万㎡约3.6万㎡二、方案设计任务书1．项目概况：次好福华四路金田路海田路1号4号2号3号福华三路滨河大道主要车流主要人流次要人流会展中心彩田路51.1.项目名称：卓越.皇岗世纪中心项目1.2.宗地概况：世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目——财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观——城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅——辛城花园，稍远就是CBD东面边缘——彩田路；南面是小区路——福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅——港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路(中心七路)用地。1.3.区域概况：宗地位于深圳市CBD南区，区域概况详见《深圳市中心区城市设计与建筑设计1996~2002》系列丛书（中国建筑工业出版社）2．宗地技术指标及要求2.1.土地面积：详附表一《建设用地规划许可证》2.2.土地用途：详附表一《建设用地规划许可证》2.3.建筑容积率：详附表一《建设用地规划许可证》2.4.建筑覆盖率：详附表一《建设用地规划许可证》2.5.小区绿地率：详附表一《建设用地规划许可证》2.6.建筑退红线：详附表一《建设用地规划许可证》2.7.计入容积率的总建筑面积：331885.12m2其中，办公建筑面积：195385.12m2商业建筑面积：36000m2皇岗大厦计容积率建筑面积：100000m2物业管理用房建筑面积：500m2（可分散布置）地下室建筑面积：约90000㎡地下三层6机动车停车设置标准：停车方式：以地下室停车为主，考虑建设约1550个停车位；各业态应就近停车,分区明确;考虑机动车停车位可放大为1800辆,可通过立体停车等技术手段解决.2.8.出入口配置：车行出入口：由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广场位置；人行出入口：基地四周适当考虑；2.9.其他：设置垃圾收集站1-2处(共200平方米)，位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；深圳市的日照间距为大寒日不小于3小时满窗日照3.功能分布：3.1.地下层：共三层,停车库、设备房(兼人防)；地下一层考虑部分变更为商业用途；3.2.地上裙房层：商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；3.3.西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在2050㎡以下；3.4.西南侧超高层塔楼—皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；3.5.裙房屋顶：空中花园及个性化空间；3.6.东侧宗地北边布置写字楼配套公寓（办公商务港），南边布置写字楼配套酒店式公寓及SOHO天地。4.设计依据：4.1.用地红线图；（附图2）4.2.设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家有关法规、规范方面的要求；4.3.本设计任务书及附件的要求。5．项目及市场定位5.1.项目整体形象定位：本项目拟建成高品质的、包含超高层超甲级写字楼及配套公寓、高级酒7店及酒店配套公寓、高尚商业的“深圳CBD超级商务航母群”，引领深圳全新的“集约式”的商务模式，创造独特的中心区标志性商务新组团，形成新型的商业聚落空间及城市综合体；5.2.目标客户描述及市场定位：写字楼：中外大型企业和驻深机构，他们的实力不断壮大，业务不断拓展，需要全新的商务平台、完善集中的商务配套区提升企业形象、工作效率，并以此为企业持续腾飞的基地；商业：LifestyleShoppingCenter（生活体验式购物中心）－区别于传统封闭式购物中心，拥有良好的自然景观和开放的购物环境，以及满足高端消费者休闲购物需求的丰富业态；－展示“最时尚、流行、前沿的的生活时尚及娱乐元素”，满足白领商务人士对时尚、艺术的生活方式的追求；消费者为25－35岁，追求生活品质，关注时尚潮流的高级白领；消费者圈层：－项目内2－3万客户群；－中心区30万白领及高级管理人员；－中心区北（景田、香蜜湖、莲花）及中心区南（皇岗、益田、石厦、新洲等）中高档居住区内的居民；－辐射罗湖、南山及深圳市酒店：大量来往于深圳的进行商务旅行的商务人士，他们可能是企业中高层管理人员，要求酒店能够提供优质的服务，居住舒适，配套完善、交通便捷。商务公寓：1)4号地块的商务公寓目标市场选择：中小面积写字楼，办公用途。以中小型企业为主要的市场定位，他们事业初创，积累一定的经济实力，急需良好的创业平台，为自己的企业树立有品位品牌形象，8有助于他开拓事业；2)3号地块的酒店式公寓目标市场选择：以“居住加商务功能”为主的商务公寓市场定位；消费者为收入丰厚的企业金领，产品不仅可以作为临时的私密休憩接待居所，而且可以获得丰厚的投资回报。本栋楼内设计一座约250标间酒店式公寓及配套；3)3号地块的soho天地（商务公寓）目标市场选择：居家或办公用途。在空间上提供了灵活性，适合于有活力的小型私营公司。6．总体规划要求6.1.规划原则：1)在深圳市CBD中心区规划的宏观指导下进行设计，城市综合体应服务于城市总体规划，提升城市天际线；2)按照资源分级的级配原则，合理分配各种自然及社会资源；综合体空调制冷系统采用冰蓄冷系统（采用片冰机），利用谷电节约能源成本；原则上1＃、2＃、3＃及4＃各考虑一个冷冻机房；3)营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好的景观，保证公寓户型的均好性；减少或不出现朝北户型；控制东西朝向;4)本项目的建筑风格要求与建筑性质有机结合，有创新性,有时代感；5)细节处理精到丰富；6)景观处理考虑裙房屋顶和主楼的立体空间绿化；7)如在基地北侧规划公寓类产品，需考虑日照要求；8)本项目需综合考虑立面形象。6.2.设计关注点:1)立面创新;2)城市综合体的空间处理;3)交通组织顺畅：各种流线组织，包括人流（租户、访客、物业管理人员等），物流（垃圾清运、货物装卸等），车流（机动车、消防车、自行车等）；4)裙楼处理对于综合体整体性的重要作用;5)立体绿化;6)皇岗大厦（共10万平方米）功能及配套应绝对独立,体量及高度与1#塔楼尽量接近。6.3.规划范围即基地四至范围；包括两宗地之间的市政路、宗地地下及地上空间。97．专项及单体设计指引7.1广场规划要求1)考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，避免被车道分割；2)沿北侧路形成浅广场,即中心广场需在一定尺度上向福华三路主干道开放，使主干道人车视线引入广场，设置标志性雕塑，引导人流进入；3)基地东北角(即福华三路和海田路交叉口)应形成商业引导性广场;4)4000平米的面积可考虑在不同标高面分配，创造多首层概念，将人流引到各个楼层；负一层必须有一定面积的露天广场空间；5)中心广场除考虑景观效果外，还要考虑聚集人气的效果，便于举行各类文艺及推广活动；同时考虑夜间灯光效果；6)中心广场可考虑开合式遮阳遮雨设施。7.2商业设计要求7.2.1商业设计规划设计原则a)充分解决好项目的易达性，车流、人流规划合理；b)内部空间有良好的适应性，能满足多种业态的使用功能要求；c)创造出新颖的、富有趣味的、适合深圳人购物心理的购物体验，令消费者愿意在商场内长时间停留；d)良好的购物动线设计，令人流可以便捷到达商场的各个部分，避免出现明显的商业死角；e)多首层概念设计，商业价值均好性，令不同楼层的商业价值最大化；f)可持续发展性。考虑商场运营后改扩建的可能性，如增加扶手梯、增加营业面积等；考虑商业面积的灵活分隔和合并；g)业态分布原则：餐饮建议集中布置在地块南侧；需预留燃气管道接入，同时考虑排污及化油设10备位置。精品快餐及个性超市建议布置在负一层；大型娱乐设施（如卡拉OK、剧场）建议布置在顶层；建筑形态需给予支持;多功能剧场建议布置在顶层。7.2.2建议业态中西餐饮、精品服装百货、文化娱乐（卡拉OK、书店、剧场、酒吧）、精品超市、家居生活、健身美体等。7.2.3地块商业价值分析如上图所示，地块北侧临福华三路，商业展示面最好，人流车流最大，商业价值最大；海田路靠近彩田商圈，车流较少，但较容易引入人流；福华四路远离福华三路主干道，且南面是学校，人流较少；金田路是车流主干道，人流较少，所以商业价值最差。7.2.4设计技术明细指引整体规划B户型福华四路金田路海田路1号4号2号3号福华三路滨河大道彩田路最好入口D户型C户型A户型写字楼写字楼学校住宅住宅规划商业最差较差会11“半开放式购物中心”规划理念：结合地方特色及既有开放的广场休闲空间，本项目的主要购物场所应集中在室内,同时与室外休闲空间交融,在室内室外空间交汇的地方可设计一些灰空间，不明显界定室内室外，增加空间趣味性；商业主体量建议设置在地块东侧福华三路和四路之间，形成完整室内购物空间，其他部分商业在二楼以上需通过连廊互相连通；内部空间柱距约8.5米以上；负一层商业：应在满足规划停车位的前提下尽量增加负一层商业面积，保证不小于10000㎡；1)交通着重解决易达性问题，在本项目无地铁连通的