交楼方案(广州高力

君兰项目交收楼方案（讨论稿）广州高力国际物业服务有限公司二○○五年ColliersInternational交楼方案2目录一、交收楼指南…………………………………………………………3二、交楼前筹备工作……………………………………………………41.文件资料准备及印刷包装…………………………………………42.物业的验收…………………………………………………………43.交楼小组成员的组成及基本职责…………………………………4三、交楼现场布置及交楼指引…………………………………………51.交楼安排……………………………………………………………52.交楼现场布置………………………………………………………53.交楼各环节的说明…………………………………………………64.交楼现场及人员安排………………………………………………75.交楼当日流程………………………………………………………106.各相关部门的筹备工作……………………………………………11ColliersInternational交楼方案3一.交收楼指南楼宇交付使用，是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意，对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕，接管后交付业主时，必将引致投诉，这不但影响发展商和物业管理公司的形象，而且还影响到日后的销售业绩。因此，必须慎重对待。物业移交包括三个步骤：1．由施工单位在工程竣工后交付发展商(房产公司)：2．由房产公司向管理公司移交；3．管理公司向业户移交使用。这个阶段的工作通常逐个单元向业主进行交楼，工作量大，要求认真细致地进行。实际上，大多数物业的交接工作是在工程基本完工，而且尚未办理竣工验收时进行的，必须注意处理好以下问题：1.会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查，存在问题做好记录，三方代表签字确认，并由房产公司督促施工单位限期整改；2.整改完毕，三方代表检查确认合格，可以办理移交手续，管理公司可以接收锁匙。ColliersInternational交楼方案4二.交楼前筹备工作：1.文件资料准备及印刷包装（1）为进一步体现君兰项目的档次，建议请专业广告设计三大文件的封面及排版，并打印、简易装订成册。（2）订做高档的锁匙盒或专门订做一精美礼盒或礼品手提袋，礼品盒里面设计能放置三大文件、单元锁匙、智能IC卡等物品。（3）印刷的收楼文件包括：《业主公约》、《业户手册》、《装修手册》、《收楼证明》、《收楼确认书》、《防火责任协议书》、《商场/写字楼人员情况登记表》、《遗漏工程维修单》、《装修申请表》、《公司水牌申请表》等有关文件、表格的印刷。2.物业的验收（1）对交收的物业（公共环境、公用配套设施、房屋）进行复检，确保交楼工作的顺利进行。（2）做好对锁匙的试匙及标签工作。3.交楼小组成员的组成及基本职责:（1）交楼小组成员：销售人员、房产公司工程人员、物业管理公司人员（具体分组视实际情况而定）。（2）交楼小组各部分的工作职责：销售人员：负责协调业户关系，解答业户在销售时承诺的有关问题，包括楼盘日后的发展规划、配套设施等问题。房产公司工程人员：负责现场回复各类单元遗漏工程问题的处理时限及解答有关项目工程竣工验收情况问题。物业管理公司人员：负责接待业户收楼工作，指引业户签署各类收楼文件资料，带业户前往单元验收房屋，解答业户日后对写字楼的管理及服务等相关问题。ColliersInternational交楼方案5三.交楼现场布置及交楼指引:1.交楼安排：交楼日期(第一期)：交楼数目：2.交楼现场布置（1）交楼处布置1)悬挂升气球；2)拉横幅；3)摆设鲜花；4)绿化布置、保洁；5)保安岗设置；6)垃圾桶设置；7)物业简介、交楼工作流程、装修指引等；8)张贴有关文件：a)政府有关收费文件；b)项目竣工综合验收合格证；c)质量保证书；d)使用说明书；e)商厦通邮地址、邮编等。（2）物品1)各类标示牌(包括：收款处、接待处、交楼处、咨询处、洗手间、临时停车场(处)、商厦平面图、管理公司名称、楼宇名称、公共设施导示、警示语、电梯标识、单元门牌等)及通告栏、意见箱等；2)钥匙柜1个；3)钥匙圈个。ColliersInternational交楼方案63.交楼各环节的说明（1）楼宇交付时应该具备以下条件：1)建筑商、施工单位、发展商、设计单位、初验合格；2)政府各相关部门验收合格证，并发出竣工验收合格证；3)市政水、电、煤气、电视、电话管线已接驳到住宅单位；4)市政规划路、道路已平整好，主要园林绿化已完成；5)商厦内的施工材料、废料已清理完毕；6)《质量保证书》和《使用说明书》。（2）接待处：核验身份及有关证照1)收楼通知书；2)房地产预售合同或银行贷款抵押合同或租赁合同原件；3)购房付款票据或已缴租金收据；4)业主身份证原件（私人购买）；或营业执照原件、收楼委托书原件及代经办人身份证原件（企业购买）。（3）收款处：财务部在验明业户文件及收齐有关款项后，开具发票并在《收楼流程表》在签名（经办人）盖章（财务章）。（4）交楼处：查核签收以下文件后交锁匙予小业主1)查核《收楼流程表》上财务部是否已盖章，没盖章的，退回财务部继续办理；已盖章的，收回流程表，进行下一步；2)签收文件：A.管理公约/业户手册/装修手册；B.质量保证书及使用说明书；C.防火责任协议书；（一式二份，业户及管理处各执一份）D.承诺书；（一式二份，业户及管理处各执一份）E.商场/写字楼人员情况登记表；（由业户填写后交回管理处存档）F.签收钥匙；（若是租户签收1套钥匙，其余封存）ColliersInternational交楼方案7G.室内设备验收检查表（含钥匙签收，业户验收楼宇并签名确认后交回管理处）。3)所有收回的文件整理后存于管理公司业户档案中；4)如需返修留下一条钥匙。备注：联名业主中一人未能到场收楼，则到场业主需持未到场业主的亲笔委托书及身份证原本收楼，委托书原件及身份证影印件须存于业户档案中；业主或租户为单位的，经办人应持单位开具的委托公函原件、单位营业执照原件及本人身份证原件，租赁合同（租户）、委托公函、营业执照及身份证影印本存于业户档案中。4.交楼现场及人员安排：（1）交楼地点：（2）交楼时间：（3）交楼户数：平均每天户。（4）交楼当天安排：月日上午：交楼仪式月日下午：交楼（5）交楼现场功能区的划分、工作指引及物品配置：总场地：M2接待处：A.接待人员：名(负责核对业户身份及有关证照，如业户需要先看楼，通知管理员签名借领该业户单元锁匙带业户看楼。管理员（物业工程人员）：名(负责带业户验楼、确认电表读数及协助业户填写室内设备验收检查表)。B.物品：木台：张椅：张报纸、杂志：若干ColliersInternational交楼方案8饮水机：台纸杯：只蒸馏水：瓶垃圾桶：个对讲机：台笔：若干支雨伞：把文件袋：个交楼处：A.交楼员：人(发放第三项第5项所列物品)。人(协助业主签署有关收楼文件，并将填妥资料收回放入该单元的业主档案袋)。B.物品：统一样式木台：张(或长木台1张)椅子：张白纸：若干签字笔：支复印纸：若干复印机：台文具(订书机等)：若干文件柜：个对讲机：台收款处：A.财务人员：（由接待人员带领业户前往缴交有关购房余款和物业管理费用）。B.物品：统一样式书台：张(或长木台1张)椅子：张计算器：个收据及复写纸：若干入伙交款单：若干财务进帐单：若干ColliersInternational交楼方案9收楼证明：若干收费一览表：张咨询处：A.物业主管、工程主管、律师、销售人员：人(接受业主的咨询，并负责解答业主问题)。B.物品：统一样式木台：张椅子：若干白纸：若干签字笔：支政府相关文件：若干份对讲机：台其它人员：物业总经理：人(负责交楼之全面协调工作)。工程人员：人(协助交楼工作，配置对讲机于验楼区)。清洁工人：人(负责交楼现场清洁及更换饮用水)。保安员：人(轮班制，负责小区公共地方及交楼现场保安工作)。ColliersInternational交楼方案105.交楼当日流程：交楼当日流程需张贴于交楼现场当眼处，以便业主明了整个收楼程序。注：以上程序可能会因个别业主的特殊要求及发展商的实际情况稍有变动。业主收楼程序二、收款处1)业主预先将应缴款项存入收楼通知书上列明的银行帐户；2)凭银行开具的单据到收款处换领发票。三、交楼处1)业户签收文件和钥匙；2)由工作人员陪同验收物业；3)记录电表读数及遗漏工程；4)业户在《室内设备验收检查表》上签名确认；5)若有遗漏工程跟进，业户在《留匙记录表》上签名并留下一条门匙用于维修。一、接待处交验《收楼通知书》、业户身份证及复印件、《房地产预售合同》；营业执照、委托公函、经办人身份证及复印件、租赁合同（如有）(委托收楼同时须出具委托书、业主身份证、被委托人身份证及复印件)。ColliersInternational交楼方案116.各相关部门筹备工作负责部门准备工作销售部1.向管理公司提供交楼物业的相关资料（业户名称、所购或租用单元、单元建筑面积等等）及其他相关文件资料。2.发出收楼通知书，通知业主具体收楼日期和时间安排，并附上收楼需缴付的相关房款费用及物业管理费用清单。3.按照销售人员对业主的熟悉程度，确定收楼期间销售人员需接待的业主名单。4.在预约收楼前两天致电业主，确定业主是否能按时收楼，并提醒业主需带备的文件材料和有关证件。房地产公司工程部1.确定交楼期间负责协助业主收楼的工程人员的名单。2.与施工单位协商，就业户单元内各项工程遗漏问题的处理期限以及相关责任事宜达成协议。并知会各位参与收楼的工作人员。3.准备《质量保证书》和《住宅使用说明书》及各类单项工程验收合格书给管理公司。管理公司（客户服务部/物业部）1.与销售部联系落实接收相关资料。2.确定交楼期间负责接待业户的物管人员编排名单。3.将主要管理三大手册、单元锁匙、礼品等装袋（手挽袋）。4.将业户需签署的全套文件表格分别装入档案袋内。5.落实交楼处现场标识内容及指示牌的摆放位置。6.负责对物业（包括公建设施、公共位置、单元内部）复检工作。7.落实有线电视、电话、信箱等配套设施的开通时间。8.准备好管理费收费标准批复文件及相关物业管理法规文件9.确定《质量保证书》和《使用说明书》及各工程验收合格文件资料。10.落实交楼前专业清洁公司的清洁开荒安排及交楼期间交楼区域的日常保洁工作。ColliersInternational交楼方案12负责部门准备工作11.落实交楼区域垃圾桶、饮水机等物品的设置。12.落实交楼现场的绿化盆栽植物及鲜花的摆放及日常养护。管理公司（保安部）1.确定交楼现场及周边（包括停车区域）保安值岗人员名单。2.负责交楼现场的指引工作。3.维持交楼现场的安全秩序。管理公司（工程部）1.负责交楼区域与建筑工地的安全分隔和安全防护工作。2.落实交收楼现场的水电供应和照明布置工作。3.确定现场回答业户对二次装修及其它工程问题咨询的人员名单。管理公司（财务部）1.负责管理费收费标准的物价局报批工作，并落实有关物价批复文件、管理公司收费许可证、税务登记证的办理。2.使用财务软件输入所有业户的相关资料。3.准备有关的发票收据。4.编制业户收费一览表。管理公司（人事行政部）1.组织各部门参与交楼的工作人员进行一次交收楼预演。2.落实员工制服和工作证的订做事宜。3.负责各类对客使用文件表格的统一印刷。4.负责交楼现场布置及有关物品器材的购置。5.负责交楼现场展示牌的制作和安装，展示内容包括：《业主收楼流程》、《业主缴费须知》、《业主装修须知》、《空调安装须知》等。6.负责管理公司交楼需具备的有关证书的装订制作及挂墙工作，包括：管理公司工商营业执照、资质证书、物价报批文件、管理公司收费许可证、税务登记证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、各类单项工程验收合格书及政府相关物业管理法规文件等。7.交楼区域各类批示牌和标识的制作及摆放。