扬州52 56地块投资可研报告

扬州市GZ052GZ056地块投资可研报告1•项目基本情况2•项目市场判断3•项目经济测算4•项目投资建议1、宗地价格项目概况2、宗地控规指标宗地编号土地位置土地用途出让面积㎡宗地起始价万元楼面地价元/㎡保证金万元指导单价元/㎡最高限价（万元）GZ052规划公园绿地以东、横沟河防护绿地以南、古津路以西、华扬东路以北商住9446442508.802813860067509000GZ056临西路东侧、栖祥路南侧、站南路西侧、红旗西街北侧住宅8639654429.48409111000945012600宗地编号出让面积㎡容积率规划建筑面积㎡建筑密度绿地率限高mGZ052944641Far≤1.6151142.4≤25%≥35%-GZ056863961Far≤1.54133049.84≤25%≥35%-4保证金截止时间：2017年07月26日16时00分；竞买申请截止时间：2017年07月26日16时00分；挂牌截止及现场竞价时间：2017年07月28日15时；土地出让金支付节点：签订《成交确认书》之日起一个月内付足成交总价款的50%，自签订《成交确认书》之日起3个月内付清成交总价款。项目概况GZ052地块5保证金截止时间：2017年08月07日16时00分；竞买申请截止时间：2017年08月07日16时00分；挂牌截止及现场竞价时间：2017年08月09日15时；土地出让金支付节点：签订《成交确认书》之日起一个月内付足成交总价款的50%，自签订《成交确认书》之日起3个月内付清成交总价款项目概况GZ056地块地块限制条件重点61、竞买人须具备房地产开发资质（含暂定），报名时需提供房地产开发资质证书，可以独立竞买，也可联合竞买，联合报名参与竞买的，联合报名各方均需提供房地产开发资质证书；2、同一竞买人（含子公司、分公司）在本批次土地交易中只能报名参与一个地块的竞买，同一竞买人（含子公司、分公司）在报名时以先报名者为准；3、在市区（含江都区）已取得土地的房地产企业如有尚未开发（未取得建设工程施工许可）的商品住宅地块，不得参与市场竞买；4、竞买人缴纳的保证金、出让金须为自有资金。5、本批次地块设有挂牌起始价、指导价和最高限价，挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续加价竞买，转入现场竞价。当土地竞拍价格达到指导价及以上时，住房销售模式必须为现房销售；当土地竞拍价格达到最高限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业采取现场摇号方式确定竞得人，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。6、竞买人报名时须提供会计师事务所（须具备3A以上资质，在江苏省财政厅公布的会计事务所名单中）审查自有资金的审查报告。审查报告中证明的自有资金数额必须不少于该地块最高限价对应的出让价款。会计师事务所对提供的自有资金审查报告负责。备注：GZ052地块最高限价9000万元，GZ056地块最高限价12600万元项目概况项目区位统计数据显示，“限购”“限贷”“限价”“限售”“限商”并用的“五限时代”下，5月，全国单宗地块超过5亿元的成交合计102宗，这其中溢价率超过50%的地块有71宗。这71宗地块里，高达87%分布在三四线城市。土地市场的热度正在从一二线城市向三四线城市转移。——《中国土地市场网》今年以来截至5月23日，全国土地市场溢价率出现明显变化，一二线城市溢价率明显同比下调，特别是一线城市，21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%，刷新了历史纪录。——《中原地产研究中心》4月份发布的70个大中城市房价数据指出，目前在调控政策收紧的压力下，楼市已出现明显分化。一方面是热点城市降温明显。其中15个一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落；另一方面是非重点调控的二线、三线城市领涨。其中26个城市房价环比涨幅超过1%，3个城市涨幅超2%。——《国家统计局》二三线城市土地市场热度急剧上升！！！项目区位长江经济带战略作为中国新一轮改革开放转型实施新区域开放开发战略，是具有全球影响力的内河经济带、东中西互动合作的协调发展带、沿海沿江沿边全面推进的对内对外开放带，也是生态文明建设的先行示范带。——2016年9月《长江经济带发展规划纲要》国务院扬州是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市，是南水北调东线工程水源地。下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管高邮市、仪征市2个县级市，是联合国人居奖获奖城市、全国文明城市、中国温泉名城。项目区位扬州为Ⅱ型大城市，是江苏省地级市，地处江苏中部、长江与京杭大运河交汇处，有“淮左名都，竹西佳处”之称，又有着“中国运河第一城”的美誉；被誉为扬一益二、淮南第一州、月亮城。构建“一带一轴”城镇体系规划明确扬州的城市发展方向为“东西聚合、南拓北优GZ052GZ056区位规划南优：优化整合南部的产业结构与布局，形成制造业产业带。西进：完善西部新城区功能。西部将进一步集聚人气，逐步成为具有城市基本功能的区域。东延：结合旧城区改造建设东部新城。向东延伸整合江都、构筑区域带状城市。北控：以名胜保护和生态维护为主导，结合建设城北主题公园，建成城北旅游及生态景观条带状区域。扬州将形成“一体两翼”带状组团式城市格局具体是：“西进、南下、东连、北控”；“主导向南、西进东联”；“从运河时代走向长江时代”。城市规划项目区位GDP：2014年3697.9亿元，2016年4449.38亿元；人口：447万人（2014年），560万人（2020年预期），570万人（2030年预期）；人均GDP：82727元（2014年）；经济：2016年，第一产业总产值478.8亿元，增长4%；第二产业总产值10099.6亿元，增长7.5%；第三产业实现增加值1358.80亿元，增长9.9%；交通区位：是苏中、苏北铁路枢纽，拥有扬州始发至北京、广州、上海、武汉多条黄金路线，辐射全国；扬州距离南京禄口机场一小时，距上海机场2个多小时；长江与京杭运河在扬州交汇，扬州港为一类开放口岸。城市定位：国家历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市；GZ052地块位于规划公园绿地以东、横沟河防护绿地以南、古津路以西、华扬东路以北，即中海运河丹堤北侧，为商住用地，区域位置优越，周边配套齐全，距市政府直线距离5.8公里，距瘦西湖风景区6.3公里，距扬州大学仅3.5公里。未来入市后将大大缓解临港新城新房房源紧凑问题。项目区位GZ052市政府GZ052地块轨道1号线轨道2号线GZ056地块位于西区启扬高速附近，地块具体位置为临西路东侧、栖祥路南侧、站南路西侧、红旗西街北侧，为住宅地块。区域位置优越，周边配套齐全，距市政府直线距离5.3公里，距瘦西湖风景区6.8公里，距扬州大学仅3.9公里，扬州站3.0公里。该地块属于蒋王板块，会助推蒋王成为建设成为扬州的城市副中心。项目区位市政府GZ056GZ056地块轨道1号线轨道2号线地块四至GZ052横沟河防护绿地规划公园绿地古津路华扬东路宗地现状GZ052地块地块四至GZ056地块GZ056栖祥路红旗西街临西路站南路周边学校地块判断区位属性GZ052和GZ056地块都位于邗江区未来潜力城市分区域核心地块品质高品质住宅生活机能交通方便、周边配套完善、环境优异、居住氛围优异1•项目基本情况2•项目市场判断3•项目经济测算4•项目投资建议土地供应扬州土地市场供应逐步调整，2016年土地市场摆脱了2015年的低迷，尤其到了2017年的上半年，拿地企业表现的比较积极，交易总额已完成2016年整年的74%。2012年2013年2014年2015年2016年2017年6月供应面积(万㎡)427.41470.98495.47230.20265.46122.13成交面积(万㎡)396.58377.45383.98149.90239.0297.38成交金额(亿元)127.97155.97107.8545.2299.3573.4402040608010012014016018001002003004005006002012-2017年上半年扬州土地市场变化情况数据来源：中指数据扬州住宅和商办用地（不含高邮、仪征、宝应）土地市场成交时间编号土地性质开发商土地面积（㎡）容积率总建面积（㎡）成交价（万元）溢价率楼面价（元/㎡）2017-1-11GZ027商业广州国邮811861.9115506519078.710.21%1230.372017-1-11GZ028商业扬州沿江128081.5192121825.1409502017-1-11GZ029住宅中铁宝桥100781.111085.8703.44440634.552017-1-11GZ030住宅中铁宝桥54221.15964.2378.45560634.552017-1-11GZ031商业扬州石油33680.31010.4666.864066002017-1-11GZ032商业扬州华厦/扬州民生123361.5185043478.75264.91%18802017-1-11GZ033商业扬州业恒69772.819535.61158.1820592.862017-1-11GZ035住宅上海中梁906271.816312951023.00192.48%3127.782017-1-11GZ036商业扬州锦金338871.654219.28607.29801587.52017-1-11GZ037商住广州奥园1885721.59299829129454.67861.15%4317.612017-1-11GZ038商业瘦西湖旅游368471.244216.412601.674028502017-1-11GZ039商业新中置业215360.817228.817250.336010012.52017-1-11GZ040商住无锡红豆320081.960815.212995.24850.37%2136.842017-3-1GZ043商住恒大612281.9115333.284433.41299.86%7257.892017-3-1GZ045商住恒大790542.5197635114746.881138.93%58062017-3-1GZ046商住恒大780262.38185701.88161612.699181.73%8682.772017-3-1GZ047商业扬州苏展43111.35604.36203.529208.80%11069.232017-3-1GZ048商业报业集团643031.78114459.3422827.56501994.382017-5-10GZ049商业广通199722.5499309286.98018602017年上半年土地交易2017年上半年成功出让19幅地块，近期成交的六幅地块中恒大以极高溢价率连拿三幅，扬州在7、8月还将出让7幅优质地块。土地市场恒大GZ0462017.3.1楼面价8682.77元/㎡总建面185701.88㎡恒大GZ0432017.3.1楼面价7257.89元/㎡总建面115333.2㎡恒大GZ0452017.3.1楼面价5806元/㎡总建面114746.881㎡扬州苏展GZ0472017.3.1楼面价11069.23元/㎡总建面5604.3㎡扬州报业GZ0482017.3.1楼面价1994.38元/㎡总建面114459.34㎡GZ052GZ056上海中梁GZ0352017.1.11楼面价3127.78元/㎡总建面163129㎡广州奥园GZ0372017.1.11楼面价4317.61元/㎡总建面2998291㎡无锡红豆GZ0402017.3.1楼面价2136.84元/㎡总建面60815.2㎡扬州金轮GZ0192016.11.4楼面价5070元/㎡总建面32046㎡广东美的GZ0182016.11.4楼面价4406元/㎡总建面167209㎡住宅市场2015-2016年扬州市商品房住宅供应量稳定缓增，2016年供应和成交量大幅上涨，可以说是楼市环境很好的一年；近