托起生态谷-西安高新区周至生态园项目策划(1)

托起生态谷--西安高新区周至生态园项目策划心浮气躁做不出好方案。接手每一个项目后，首先要让自己全身心地沉淀下来，沉淀到项目中去，这是我们在“周至生态园开发项目论证会”结束，由今天策划公司提交的方案得到园区管委会确认后最深刻的认识。同时参加论证会的还有国内几家同行机构，包括一家由“海归派”掌舵的公司。是方案创意的新颖及其科学性使我们在这场没有硝烟的战争中赢得了胜利，而今天人一贯的踏实精神则是这次获胜的最主要因素。为了这个方案能成功出台，今天人在周至生态园区泡了整整两个月。泡在生态园六月的西安已是酷热难当，今天策划机构西安公司接到周至生态园区管委会的邀请函——邀请我们参加项目开发规划与论证会。经过短暂的谈判，今天人迅速投入了战斗，在周至生态园泡了整整两个月。按照周至生态园园区管委会原来的设想，是要把这里建成一个供农业观光的生态农业区。但我们调查发现，作为农业大国，我国高科技农业园区的建设发展迅速，目前我国地市级以上的农业科技示范园区已有500多个，县（市）级以上农业科技示范园区有3000多个，共有六大类型：即国家级农业高新技术开发区，工厂化高效农业示范区，持续高效农业示范区，国家农业综合开发高新科技示范区，都市现代化农业示范园区，民营农业科技园区。而且，从现状来看，这一产业园区还面临其他几方面的困惑：园区远离大城市，缺乏经济依托。各种资源馈乏，没有绝对联的市场优势，如交通资源、消费资源、基础设施资源等；地理生态资源也不够理想，水无水势，山无山势，林无林势；另外周边人文景观，除老子的思想外可利用的不多；作为生态旅游不及周边的森林公园及大型休闲项目。建设地址属半干河沟及滩涂地，远离县城生活区，位置偏僻，基础设施投资巨大，按原规划经估算，投资规模约为20—25亿元人民币，其中以管委会为主的投资约10亿元人民币。在一期6000亩用地中，仅河道就3000亩。沿河两岸50米为绿化带不准搞建筑，道路纵横交错占用面积较大，加上需配套的公用工程变电站、水厂、锅炉房、天然气站、污水处理厂、医院、学校、宾馆、写字楼、住宅区等都占用较大面积，再中上要求很低的容积率，使得能持续创造财富和税收的产业区面积十分有限。目前，我国的农业还处在细小规模农业阶段，高科技农业还没有真正集约化、规模化、市场化和效益化。但同时我们也分析了该区的优势所在，这就是西安高新开发区十年的整合管理优势；国家级开发区的优惠政策+地方特殊优惠政策的优势；园区具有充分的再造势空间之优势以及“今天人”的策划优势。我们决定突破园区原有的规划，对园区重新定位。“生态谷”出炉周至南依秦岭，北濒渭水，地处陕西八百里秦川腹地，自然条件优越，是关中平原著名的大县之一，以山曲水折而得名，史称金周至。而且周至地理位置优越，东邻西安，西结宝鸡，南连汉中，北通杨凌，310国道横贯东西，穿境而过；与近在咫尺的陇海铁路并驾齐驱；108国道纵贯南北，将西宝南线、陇海铁路与西宝高速公路紧密相连；北通咸阳国际机场，仅50公里之遥，交通十分便利。周至还是全国最大的猕猴桃生产基地县，栽植面积、产量、品种、管理技术、贮藏加工能力均居全国之首，被誉为中国猕猴桃之乡。园区位置位于黑水河畔，蓝天碧岭，四山环抱，一水中流，山岚缭绕，甘泉飞瀑，古洞幽妙。这里壑幽泉清，林木葱郁，景色秀丽，环境幽雅，附近的仙游寺曾是隋文帝消夏避暑的行宫，是白居易撰写千古绝唱《长恨歌》的地方，是老子《道德经》的发生地。陕西现已开发出极多的古代旅游资源，周至生态园必须突出它的独到之处，才能吸引游客。海纳百川，有容乃大。思维与现实交汇，我们决定把“容”这一中国人拿来修身的哲学观点作为现代化生态产业园区的经营哲学，体现中国传统哲学顺应自然，乘势而上的最高境界。特别在全球经济大融合的今天，只有“容”才能进一步顺应全球经济发展的潮流，真正体现其国际化、专业化、集约化、市场化和效益化。我们为新项目取名为“生态谷”。谷：堆起、拢集之意，“生态谷”意为现代生态产业的集聚地。其总的精神是包容：容科技优势，使生态产业集约化、市场化、效益化；容政策优势，使生态园区国际化、专业化；容公共关系优势，体现园区与各国，园区与园区、园区与各行各业全方位、立体化的合作精神……在生态谷能够体现政治、社会、人、科技和自然和谐互动关系，强调只有和谐才能产生向前的动力。它不应该仅仅是一个园区，它将在黑河大坝下平地建起一座容纳5-8万人的现代化生态产业城市，这是一项对规划、建设运作，管理、运营要求非常高的系统工程。产业定位为生态休闲度假园区、农业产业现代化园区、中药产业现代化园区、生态住宅园区。我们设计修筑园区主干道——形象路，命名为“东方大道“；设立园区“海纳百川”广场，用象征性的一百条溪流汇入中心的潭水，体现有“容”乃大的思想。在生态休闲度假园区凿山而成洞穴式休闲度假村，有洞穴式餐饮、茶座、娱乐、客房等项目，冬暖夏凉。此项目的开发必将成为西安地区休闲度假的一大景观。黑河水库无宽阔水面，水如蛇形蜿蜒上溯30余公里，故命名为“蛇湖”，开发水下潜艇观光游项目，此项目可做适度开发，以保护水源，亦必将成为西安地区休闲度假的又一景观。同时可适度开发水上游览，山地探险等项目。在园区建立中国最大的“军事主题公园”，此项目将成为园区的金牌项目，也是西北唯一的军事主题公园，将为园区的品牌和人气提升起到极大的推动作用。项目组合情况为：坦克、火炮、飞机等武器展；激光枪战城堡；生存训练；野外生存岛工程；战争图片教育；企业和学校的军训基地；世界上500位著名将军的名言碑林；游戏机军事战；实弹射击。在黑河大坝下围500米*3000米的一个大湖，取名为“才神湖”，五路财神，赵公明居中，鉴于赵公明系园区附近人，故给该湖取名为“财神湖”，由于考虑到迷信原因，取“贝”为“才”，意为先有人才，后有钱财，亦可体现园区的经营思想。该湖将作为娱乐水面，可添加滑道、水上摩托、水上自行车、水上蹦极、垂钓等项目。农业产业现代化园区将依托杨凌高科技农业开发区的科研力量，以成果的市场转化为主要职责，突出园区“绿色无公害、规模化、市场化、效益化”的新型的农业产业基地的概念。建立大型矿泉工厂，利用水源地资源，运作市场附加值产品；建成弥猴桃等果蔬加工生产基地、无土（营养液）种植花卉基地、无土（营养液）种植蔬菜基地、观光农业基地；大型奶牛养殖场、秦川牛养殖场，大型养猪场等养殖基地，由此派生出乳品加工、肉制品加工等企业；建设现代化无化害温室大棚，与国际马铃薯中心达成合作意向，引进培育适合“肯德基”加工薯条所需的马铃薯新品种（采用公司加农户的方式）；建立植物克隆中心，对高档珍稀种苗进行克隆繁殖；还可进行山野菜等农产品加工，上马加工及罐装玉米黍项目及水产养殖示范区。总之，农业产业现代化区，应以科技含量高、市场前景好的种植、养殖、食品加工、饲料等农产品的项目开发为主。从中医面临空前的挑战与巨大的危机出发，我们建议在生态谷建设中药产业现代化园区。据统计，在每年约160亿美元的国际市场天然传统药物销售额中，我国仅占3%至5%的份额，日本则为50%，在而日本的汉方药方剂公限于张仲景时代的210种，且原料的75%是从我国输入的，而我国约有4000余种汉药方剂，却未得到很好的开发和参与国际市场竞争。从1960年起，日本用了15年时间完成了汉方药（即中药）制剂的规范化、标准化过程，结果大大提高了区的质量和应用规范，并为汉方药大规模进入国际市场打下了坚实的基础。目前，我国一些医药界人士提出了中药产业现代化的要求，例如通过生物芯片等技术建立基因表达谱，从而进一步阐明该方剂治疗某种疾病的机理；中药基因组学和中药化学组学的现代化策略，同时，纳米技术也为传统中药产业的改造提供了机会。但是，我国还没有一个完全市场化运作的中药产业现代化园区，如果周至生态产业园能专辟出一块中药产业现代化园区的话，它将独得一隅，为园区将来利润产值的飚升打下基础。中药产业现代化园区包括：中草约种植、中草药产业现代化研究、生态药业加工三部组成。生态住宅园区则以黑河大坝的东侧山畔建中式别墅，西侧山畔建西式别墅，建成傍山依水的新型生态别墅区。别墅内有花草树木绿化，在天顶阳光的照射下，释放大量的氧气使室内的空气和室外一样新鲜。生态别墅主体将和为旅游房产进行开发，使生态休闲度假区和生态住宅区能相得益彰、浑然一体。周至生态产业园职工住宅区统一规划到该园区中，并进行统一开发建设。让激情像火一样燃烧为了规范生态谷的管理，我们为其设计统一的理念识别系统（MI）、视觉识别系统（VI）和规范识别系统（BI）。品牌运动推广则主要是配合园区招商和迅速提升园区形象的一系列的宣传公关活动。品牌运动推广分初创期、初中期、中期三个阶段进行。推广的原则是：双品牌推广；品牌概念及品牌国际化、专业化推广；公共关系营销重点推广；各兵种联合推广。我们的拟定的推广方案包括：-------引会入区，举办“世界道商论坛”，每年一次，达到以会招商的目的；老子《道德经》一书是继《圣经》以外在全世界发行量最大的书籍，是政界、经济界、商界、军界必读之书，在世界上影响非常大。因此，举办“世界道商论坛”，必将会迅速提升园区的影响力。------邀请世界华人公认的科技泰斗杨振宁先生出任园区的形象大使，以靓化园区的国际性形象和提升园区感召度。------制作园区“生态谷”绿色标贴，凡是本园区的农产品输出，均贴上“生态谷”标贴，以区别于其它农产品，提升本园区产品的附加值。------和中央电视台合作，举办“周至生态产业园”全园企业歌曲大奖赛，凡有自己歌曲的企业均可参加。通过此项活动，进一步拓展“生态谷”的形象、理念和招商宣传力度。根据实际情况，上述方案可随时增加或相应减少内容。点评：沉淀的结晶按原规划本园区资源基本无优势可言，且投资巨大，操作难度也非常之大。因此我们最初建议管委会考虑将园区锁定在位于周至县，距西安较近且生态条件更具备的地方，也就是使项目整体东移至黑河东岸，以使之更利于高层动作和运营。这是我们做这一项目的第一步。本案的一个突出特点是先寻有利之市场，再定有用之项目我们称之为用竹筐筛出有用的沙子。为了达到这一目标，我们在园区泡了俩月，一直沉淀在对项目的兴奋与思索中，苦心不负，我们终于为园区的新生找到了出路。从项目本身来看，其实也是企业化运作。任何企业都是在不断变化着的社会经济环境中运行的，企业的营销过程也像其他事物一样，会受到周围环境的各种影响和制约。企业的营销活动是适应环境变化，对不断变化的环境做出积极反应的动态过程，企业能否有效地发现、分析和预测环境的变化及其趋势，关系到企业的生存与发展。我们在运作生态谷时，首先便是对项目的环境作了客观分析，在此基础上对其进行了重新定位。从大产业细分到单个附加值高的项目，一个萝卜一个坑。借有限势，造无限势！本策划案仅为项目定位的一些基本框架，在管委会对本案予以基本确认后，我司已将其作为重点项目组织专项工作组进一步进行深入进行市场调研和可行性研究，对园区项目导入全程策划。