20080815成都双流创意产业园项目(评审稿)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。成都双流创意产业园项目整体定位及发展战略谨呈:成都和华伟业置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.8本报告是严格保密的。2距成都机场路程19km距高新区末端路程５km距老城中心天府广场路程21km绕城高速三环路二环路高新南区老城区项目以创意产业园名义取地，位于成都市南郊的双流县正兴镇，西临成仁路直达市区，总占地面积300亩基本指标占地面积：300亩商业用地：70%容积率》1.5住宅用地：30%容积率《1.8地价：低于50万/亩（周边住宅用地地价大于100万/亩）区位位于成都市区南部双流县的正兴镇上，该镇紧邻高新南区，为成都市14个优先发展重点镇之一，正处于发展的启动期正兴镇镇政府高新南区成仁路以创意产业园名义取地本报告是严格保密的。3项目界定与问题结构化分析成都创意产业园的发展前景成功案例规律研究成都创意产业园市场分析成都郊区住宅市场研究整体发展战略与定位制定实施策略详解方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究本报告是严格保密的。4项目界定与问题结构化分析成都创意产业园的发展前景成功案例规律研究成都创意产业园市场分析成都郊区住宅市场研究整体发展战略与定位制定实施策略详解方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究本报告是严格保密的。5成都为中国西部城市的经济中心、活力中心，其大都市建设已初现雏形1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群1234567891011121314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群经济群排名城市地位科技、金融、商贸、文化教育制造业、工业、交通枢纽成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。成都经济持续稳定增长，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心。01000200030004000成都1870.82185.7237127503324.4昆明812942.141062.31203.141393.7贵阳380.92443.63525.62603696.4西宁144.83174.74206.27281.61343.092003年2004年2005年2006年2007年GDP比较（亿元）本报告是严格保密的。6成都市正由单中心向多中心发展，项目所在片区在城市发展方向上，规划为区域型现代服务基地金牛区依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。青羊区城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。武侯区以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。高新区最具现代气息的地方高新区将成为成都市重点发展的现代化综合城市新区，以高新技术产业为主导，聚集了部分电子信息企业，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。成华区集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区锦江区建设为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。华阳：主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区正兴：2006年替补为成都市14个优先发展重点镇之一，正处于快速发展通道上，规划以现代农业和服务业为主，项目位于双流南湖总部基地与创意产业综合发展区新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型机械设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城双流主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区城市规划成都市城市发展战略是向东向南发展，南部将建立一个新的城市中心城东、城西——整体定位为以居住为主的板块属性，重点发展城东，控制向西发展城北——大商贸、大物流板快城南——规划为城市新中心，定位为行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、宜居人文住区本报告是严格保密的。7成都的第三产业发展水平突出，主导产业发展潜力强劲成都的第二产业和第三产业对GDP的贡献最大，成都的第三产业将有很大作为，第三产业将成为成都经济奋力爬坡的一大“引擎”。2006年成都市第三产业产值为1343亿元，占GDP的比例达到48.8%。支柱产业为食品（含烟草）、医药、电子信息和机械（含汽车），工业已形成电子、机械、食品、冶金、化工、纺织、建材、制鞋、家具制造等为主的综合工业体系，成为中国重要的综合性工业基地城市，特别是电子信息、机械（含汽车、航空航天）、医药、食品（含烟草）、冶金建材，以及石油化工六大产业，聚集了一大批境内外知名企业，形成了较为完整的产业链条，上下游相关产业配套逐渐成熟，并且拥有数量众多的训练有素的产业工人，为成都的相关产业发展奠定了良好的基础。成都市历年三大产业产值和增长率0200400600800100012001400160020022003200420052006-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）一产增长率二产增长率三产增长率资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网产业研究2006年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较50.55%70.01%46.72%57.73%48.84%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%上海北京深圳广州成都2007年西部主要城市第三产业产值及占ＧＤＰ比重126006218106331073302000400060008000100001200014000成都重庆昆明西安本报告是严格保密的。8目前住宅供应仍然以城区为主，但未来居住郊区化是大势所趋从土地供应出让情况看，郊区已经成为成都市主要的开发区域目前二三环还是住宅供应和成交的主要区域；三环外位居第二，今年上半年三环外交易量近120万平方米，占到总交易量的37%。交易比重与供应比重基本持平城东在持续了“东调”、沙河改造、热电厂关闭等建设东部新城改造之后，大量土地得到开发，供应量日益增长，占全市33%，超越城南、城西成为开发的核心区域；地震过后处于安全考虑，也更偏往东南置业各环域商品住宅交易比内一环,1%一二环,13%二三环,46%三环外,37%内环内,3%各环供应占比内环内1%一二环15%内一环2%二三环43%三环外39%城市房地产成都市08年上半年各方位住宅供应东北,5%东南,5%西北,4%西南,4%市中心（二环内）,3%15%9%东,33%南,23%08年上半年各方位住宅成交东29%东北4%东南3%西南4%中4%西北3%西24%南20%北9%供应总量08年上半年土地用途宗数面积（亩）合计19714946.25郊区15311586.51城区比例22.34%22.48%郊区比例77.66%77.52%本报告是严格保密的。9成都为典型的消费型城市，居民消费结构正面临升级之机，由温饱型消费向追求品质、追求享受的小康型消费转变2007年全年实现了社会消费品零售总额1357.2亿元，增长17.5%，为1998年以来的最快速度2007年成都市人均消费性支出达11703元，居西部主要城市之首消费结构升级已成为推动消费增长的最大动力，住房、娱乐、服务等发展型、享受型消费有较大的增长。2007年1-11月成都市住宿和餐饮业实现零售额226.3亿元，同比增长18.3%117036874705889979642103022.70%13.60%7.20%6.80%27.50%1.10%020004000600080001000012000140002002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均消费性支出（元）增长率2007年西部主要城市人均消费性支出（元／人）11703101838707.0010876.0002000400060008000100001200014000成都重庆昆明贵阳资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网成都历年社会消费品零售总额及占GDP的比重709.511357.23324.41155.261005.88880.76775.12750237120311705148917.50%40.83%14.85%14.21%13.63%9.24%13.07%47.66%45.51%43.36%42.43%42.00%05001000150020002500300035002002200320042005200620070.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%社会消费品零售总额（亿元）GDP(亿元)增长率占GDP比重成都市历年人均消费性支出人口消费和支出2006年成都市居民消费结构34.50%9.49%6.52%5.93%17.73%13.42%10.07%2.34%食品衣着家庭设备及服务医疗保健交通通讯娱乐教育文化服务居住杂项商品2007年成都市居民消费结构本报告是严格保密的。10通过对成都城市空间发展现状与规划叠合比较分析，以下三个趋势将对本项目的发展产生深远影响趋势一成都市主导产业已具有较好的产业基础；但距离本项目最近的产业园（天府软件园）10KM，距离空港产业群更有19KM，因此本项目依托区域产业发展有一定的困难趋势二目前以城区的住宅、办公及商业供应为主，但土地供应向郊区发展，未来城市南郊为市场供应的主流趋势三消费者的消费结构升级城市的产业发展带来了一定机会，但本项目的依托基础薄弱城市的南向扩张和住宅郊区化的趋势降低了本项目的区域抗性产生的影响一：产生的影响二：本报告是严格保密的。11高新区发展向南推进，大源组团与华阳片区处于起步发展期，本项目所在片区尚未开发天府大道站南组团—南部新区核心区占地：15.6平方公里（2004年启动）功能：站前交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（组团内主要分为城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区等几个功能组团）大源组团—区域总部基地占地：15平方公里（2005年启动）功能：区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（片区由三个工业区与一个居住区组成）新园组团—航空港外崛起的新区占地：6.8平方公里（2003年启动）功能：高新工业区（片区由两大工业区与三大居住片区组成）起步区组团—高新区腾飞的基础占地：6.33平方公里（1996年启动）功能：成熟居住区（片区由高新区开发最早的工业区及三个居住片区组成）华阳片区占地：27平方公里功能：高新技术产业集中地、生活居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游等（华阳区6千亩地划入大源组团，作综合用地）高新南区目前常住人口约20-30万，其中站南组团拥有17万人口，政府搬迁后，片区居住人口预计可达到70-80万，就业人口达到60多万。区域组团国际化CBD中心区CLD正兴镇本报告是