昆山市舜江碧水豪园项目策划报告急推广方案

舜江·碧水豪园前期策划2007年11月目录一、昆山截至今年七月初，昆山楼市在售楼盘273个。其中包含多层、小高层住宅、别墅、商铺、办公楼以及小户型公寓。单价上看，从2000多元每平米的“华强阳光都城花园”到8000元以上的“红顶会馆”，多种价格层面的项目都有。分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。昆山楼市简述从开发和销售情况来看，主城区的城南和城西表现突出，周边乡镇板块中则是以千灯为代表的沿沪产业园和以花桥为代表的国际商务城板块，异军突起在开发面积、销售面积、成交单价也有较大的提升。新客运站的落成促成了城南的崛起，森林公园和体育中心成就了城西的生态居住区。花桥国际商务城和千灯沿沪产业园的规划给这两个区域带来巨大的发展空间。昆山楼市简述目前昆山楼市存量房源48000套，上半年累计成交16790套。其中中心城区占总销售额的2.57%，城东区占9.17%，城南区占13.23%，城西占21.64%，城北占18.4%，沿沪产业园占8.46%，国际商务城板块占12.46%，陆家占5.89%，张浦占6.48%，南部水乡（周庄、锦溪、淀山湖）占2.14%。昆山楼市供求关系保持平稳态势，市场呈良性发展。昆山楼市简述昆山房地产数据说明—人均居住面积05101520253035402002年2003年2004年2005年2006年年份内容2002年2003年2004年2005年2006年平均增长率人均居住面积（㎡）27.129.731.236.737.6——增长率（%）2.39.65.117.62.59.705101520253035402002年2003年2004年2005年2006年昆山房地产数据说明—历年施工量统计年份内容2001年2002年2003年2004年2005年2006年施工量(万㎡)92.2320.0756.81155.413501498增长率(%)—247.1136.552.716.811.0020040060080010001200140016002001年2002年2003年2004年2005年2006年1、昆山市年施工量逐年上升，2001-2006年施工量的绝对值仍在不断增长;2、2001-2003年增长速度快,但2004-2006由于增长基数变大,增长速度变缓.昆山房地产数据说明—历年竣工量说明年份内容2001年2002年2003年2004年2005年2006年竣工量（万㎡）62.670.0204.6244.5324584.2增长率（%）—11.8192.327.132.580.301002003004005006002001年2002年2003年2004年2005年2006年昆山市竣工量增长情况与施工量相似，2001-2005年基数逐年增长，但增长率呈下降趋势，2006年则竣工量与增长率均呈现增长趋势。昆山房地产数据说明—历年销售量说明年份内容2001年2002年2003年2004年2005年2006年销售量（万㎡）64.877.0173.2148.9198352.3增长率（%）——18.6124.9-14.033%77.90501001502002503003504002001年2002年2003年2004年2005年2006年2004年是宏观调控的第一年,对房地产市场的影响较大,供需双方对市场发展和宏观调控的走向均持观望态势,造成2004年销售量增长率有所下降；2005年尽管宏观调控仍在继续,但中央和地方政府反复强调宏观调控的目的。更主要的是昆山市场需求的强劲,使昆山房地产商品房销售量仍取得较好成绩；2006年宏观调控进一步加强，但由于昆山外资企业及私营企业员工购买力强，成交量较2005年有了更大的提高，且成交主要以自住为主；2007年宏观调控主要在加息、增加第二套住宅的首付，在人民币增值加速的2007年，流动性过剩是不可能缓解的，加息并不能抑制楼市和股市的节节走高。自07年春节后，全国商品房出现了热销和不可抵挡的房价上升状况。但9月27日出台的房贷新政，增加首付和上浮1.1倍基准利率对度假、投资产品己出现了一定的打压。昆山房地产—成交均价走势图15002000250030003300355038400500100015002000250030003500400045002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年根据昆山区域市场特点及2006年宏观市场评估:2006年昆山房地产市场整体价格以稳中略升为基本特点；2006年整体成交均价为3840元/平米,据不完全统计，截止07年９月底，商品房住宅以800/平米上扬。昆山和上海两地相距56公里(非直线)，沪宁高速公路连接两地。昆山到上海火车站、虹桥机场以及陆家嘴都有直线大巴。乘坐最新增开的动力车组，25分钟即可到达，票价与上海夜间出租车起步价一样。这段距离大约是虹桥机场到陆家嘴的两倍，到张江高科的1.5倍。昆山与上海昆山——张浦上海张浦区域图•张浦镇位于昆山市版图中心，区域交通便捷，南有苏沪高速，西接苏州环城高速，北侧沪宁铁路、沪宁高速、312国道近在咫尺，苏虹机场路、南北公路在集中区穿过。独特的区位优势，让张浦成为苏沪经济圈里一个重要的连接点，实现了与昆山、苏州和上海的有机对接。昆山——张浦•全镇本地人口6万,外来人口近7万，辖1个工商管理区、2个街道办事处、5个社区居委会、18个行政村，镇域面积116.27平方公里。昆山——张浦•依托自身优越的地理位置和便利的交通条件,张浦镇积极开拓、锐意进取，主动接受上海浦东、苏州新加坡工业园和昆山开发区的辐射，截止目前，全镇累计注册外资项目469个，注册外资14.80亿美元，投产外资企业288家；注册民营项目1286个，注册资本25.7亿元，投产民营企业850多家。培育了台玻、海虹、日滔等25家销售超亿元企业；连续多年被评为“苏州市年度利用外资先进单位”、“苏州市外向型经济先进单位”。昆山——张浦外商关注城市，张浦镇发展不容小觑•赵陵山良渚文化遗址•张浦镇南商鞅潭•丹桂园•商鞅潭畔•太阳岛•阳明山庄昆山——张浦美张浦新文化悠久历史绽新葩•根据昆山市总体规划，张浦不是要保留的水乡古镇，但却不乏深厚的历史文化底蕴，一样拥有优美的景观。张浦的经济发展走的是工业为主导的现代化之路，张浦的文化也充满了时代气息。积极发展新文化建设文明张浦昆山——张浦•提升人气•2006年12月28日，位于沪宁高速和新312国道之间的汽车客运总站落成并投入使用。与之比邻的人力资源市场也即将竣工。•增加居住人口•城南出口加工区近年来发展极为迅速，南亚、新富士康、神达电脑、纬创科技等众多大企业均在此落户，大大增加了居住人口的规模。•提升人群层次•新近开发的几个房产项目吉田国际广场、世茂蝶湖湾等，规模大、档次高，有效提升城南板块居住人群的层次和消费能力。昆山——张浦张浦的城南副中心地位逐渐被确立•未来张浦的定位是成为昆山南部小城市。锁定“三个未来”定位，即未来张浦应该是制造业发达的经济重镇，未来张浦应该是功能配套的城市副中心，未来张浦应该是环境优美、适宜人居的现代小城市。小规划，大定位——实力张浦悄然走来昆山——张浦•张浦的物业形态以普通住宅为主，而且针对张浦购房群体的整体定位，项目多为小面积低总价的小户型。相比较昆山各个乡镇的房价，我们不难发现，张浦的房价是相对较低的，尤其是比起千灯和花桥，房价的差距甚至大于地理位置的差距。昆山——张浦•据调查，在张浦工作的新昆山人，多数会选择80—90平米的小户型，这部分人占据了购房群体的主体地位，购房需求最大；而130平米以上的房子，较受张浦本地人青睐，本地人的置业观念比较喜欢大房子，以旧换新更是以此为主。而恰恰是这两者之间的房子，目标群体反而不太明确。昆山——张浦•随着张浦越来越接近昆山市中心尤其是新客运站的投入使用，使得张浦也逐渐成为昆山城市居民关注的焦点，张浦的低房价和发展潜力也已经吸引越来越多的中心城区的市民前来购房，这也将是张浦购房群体的一大必然趋势。昆山——张浦昆山——张浦楼盘总数10大板块总成交量上榜个数20中心城区0021城东546219城南1777650城西1623661城北1154421沿沪产业园826323国际商务城1621415陆家521217张浦766319南部水乡00226合计883430昆山截至到2007年7月前30销售最好楼盘数据分析昆山——张浦•截至到2007年7月昆山楼市在售楼盘266个，从中选取了半年以来总销售量最好的30个楼盘。排名的前30中，包含多层、小高层住宅，别墅，商铺、办公楼乃至小户型公寓。价格上从华强阳光都城花园的2000多元每平米到红顶会馆的8000以上。分布区域也包含了主城区和周边乡镇板块。30强楼盘覆盖面广，代表性强。百花齐放的现象也说明昆山楼市已趋向成熟。•前30上榜楼盘，项目的优势大致可以分为两个类别。一是内部的，自身优势。如项目的规划、房型设计、配套；其二是外部的，主要是地段。•项目的外部地段优势主要来源于区域规划和市政配套的建设。如张浦新镇中心的规划对蓝波湾和芝华世的影响，新客运站的投入使用对城南板块楼盘的带动。外部的地段优势是机遇，对开发商而言是难以选择的。对购房者而言，地段优势可能意味着未来的升值潜力看好。•项目的内部优势主要指产品的品质和性价比，观察这30个楼盘，可以看出，价格和户型是影响最广泛的要素。较低的价格有：新城•域、华强阳光都城花园、自由创逸、好美家巧克力城、通澄花园和汇景公寓；靠小户型取胜的有：华强阳光都城花园、新华舍、四季华城、天地华城等。昆山——张浦新城•域、华强阳光都城花园、自由创逸、好美家巧克力城、通澄花园和汇景公寓价格参照？新华舍户型参照四季华城户型参照天地华城户型参照排行项目名称所在区域成交量1新城域城南7352绿地启航社国际商务城5583绿地国际家园五期国际商务城4704绿地国际家园四期国际商务城4115自由都市城北3826罗马假日城西3747黄浦城市花园城东3688第E特区城北3649华强阳光都城花园沿沪产业园33010新华舍城西32811格林阳光张浦29912自由创逸城西29813恒丰时代广场沿沪产业园29214东方假日城陆家26215青春雅居陆家259昆山——张浦昆山前30销售项目成交量比较16森隆蓝波湾张浦25317博悦广场城南24518四季华城城南24419天地华城城西22120好美家巧克力城城西22121芝华世上海星城花园张浦21422青城之恋城北20623浦园沿沪产业园20424城市之光城北20225现代广场城南19726国际华城国际商务城18227通澄花园四期城西18128汇景公寓城南17829常发香城名园城南17830红顶会馆城东178排行项目名称所在区域成交量昆山——张浦昆山前30销售项目成交量比较楼盘个数10大板块6月10日5月10日4月10日3月10日2月10日1月10日12月10日20中心城区237925072212211221222125180921城东413937323716365436533741222419城南367740523654426944286127376550城西610869406174601362986734474761城北882790106663670769227110589221沿沪产业园350533213421338934993397293323国际商务城538457255482572456805628536615陆家1593162712731051106888546517张浦418143094300364837333825229319南部水乡1318139613461379141413701003226合计41111426193824137946388174091230497张浦与昆山各区域楼盘供应量比较昆山——张浦楼盘个数10大板块6月5月4月3月2月1月合计20中心城区7616121103612042421城东41580175125307408151019城南500635269159300