易居_浙江湖州天鸿仁皇山项目前期策划顾问_184P

1仁皇山项目前期策划顾问E-HOUSECHINA/200804天鸿地产/中国湖州2•充分了解、研究湖州城市、东部新区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力•通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向•针对旅游休闲地产、新城区开发、度假物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素•综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向•通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场的发展空间•通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地•深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型•结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序•结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案产品规划建议运营模式建议项目财务分析总体定位分析13421432•根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合•测算项目在不同运营模式下的投资回报、现金流等情况，确定合理的运营模式3总体定位分析1234创新理念导入城市格局分析房产市场分析土地属性分析4交通条件经济产业城市规划人文资源1¾湖州作为浙江三线城市，东距上海150公里，南离杭州90公里，北隔太湖与苏州相望；¾目前浙北地区公路交通主要依托国道，导致湖州至上海的交通时间高达3小时，公路交通效率较低；¾随着申苏浙皖08年通车以及未来申嘉湖杭（10年通车）、杭长（09年通车）3条高速公路的建成，至2010年前后湖州公路交通效率将大幅提高；¾价值发现—随着申苏浙皖高速湖州段通车，湖州至上海只需1个半小时，湖州融入上海2小时经济圈，对上海产业转移、接轨能力大幅加强。¾规模经济的差异，导致整体城市经济在长三角20个城市中位居17；¾私营企业众多，财富两级分化，致使人均收入水平与人均可支配利润位列长三角中游水平；¾整体经济规模偏弱，私营为主导致贫富差距扩大。¾目前湖州产业主要以第二产业为主，第三产业服务业近年来取得了一定的发展，但发展速度有限；¾产业结构以私营业为主，其比重达到66.97%；¾南浔（地板）、织里（童装）、安吉（竹制品）、长兴（建材）等区县已经形成了各自的产业核心优势。¾城市规划－以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制¾申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地；¾现G318公路的北侧结合仁皇山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、仁皇山的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线;¾湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区。¾湖州素有”丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦“之称¾拥有优美的自然资源和众多的历史人文景观，如江南水乡古镇南浔、德清莫干山、安吉境内世界上种类最多的竹种园以及南太湖旅游休闲等；¾举办多种文化节庆活动，如“全国极限运动大赛”和“湖笔文化节”。分析总结湖州人文资源丰富、文化多元化湖州及仁皇山具有良好的规划潜力交通条件的改善，是湖州崛起的重要契机随着湖州融入上海2小时经济圈，湖州经济发展迎来新的发展时机城市格局分析5房产市场分析住宅市场办公市场商业市场酒店市场2¾湖州03年以来全年商品房施工面积为全年销售量的2.5-3倍，根据当地项目开发时间为2-3年分摊计，全年施工面积与全销售量基本吻合，供求比例接近1；¾从湖州商品房价格走势来看，呈现出稳步增长态势，至08年4月，公寓市场新盘销售均价达到约4500-5500元/平方米之间，联排市场均价约为7000-9000元/平方米；¾从价格历年涨幅来看，经历03年的疯涨之后，06年以来价格涨幅价格涨幅相对走势平稳；¾目前湖州城市高端住宅主要供应分布在仁皇山新区、市中心区以及湖东余家漾社区，项目地块具有打造高端住宅的先天条件；¾目前湖州写字楼市场基本被仁皇山区与市中心区域所垄断；¾写字类产品市场接受度不高，租金和售价都处于较低的水平，平均租金1.0－1.5元/平方米/天，平均售价4500－6500元/平方米；¾受整体写字楼市场低迷的影响，目前湖州写字楼市场处于发展初期阶段。¾湖州市商业市场主要形成三个等级，分别为以浙北中心商贸区为核心的市级商圈，以时代广场等为代表的区域商业中心，以新建社区底商为形态的社区型商业；¾市级商业中心如浙北购物中心等人气旺、经营情况良好；大润发、乐购、浙北超市等区域商业易于聚集人流，对对周边其他商业产生价值大；新建小区社区商业因新建不同程度上均存在招商和经营问题；¾仁皇山等新区开发商业设施分散，业态同质化严重，商业未形成规模，极需区域商业中心以丰富满足区域未来对商业设施的需求；¾此外，湖州整体商业业态面临升级机会。¾湖州星级酒店市场整体结构不合理，低星级酒店市场已趋于饱和，高端市场产品有待于进一步挖掘；¾湖州中高档酒店市场出租率略低于浙江平均水平，平均65%，随着区域空间吸引力进一步提升，出租率和价格空间都会进一步放大；¾仁皇山区域缺乏高端星级酒店，作为未来湖州城市中心，行政中心，高端酒店将成为城市重要标志之一；¾南太湖的开发将加剧区域市场竞争，特色酒店产品接受度广泛，商务会议型酒店仍为市场主要争夺点；¾湖州未来酒店的运营客源，需考虑特定客户导向为主，并兼顾其他。分析总结住宅市场：仁皇山新区已形成湖州市中高端住宅板块，市场接受程度良好；本案方向：打造城市高绿化率、滨水高尚居住社区办公市场：办公类市场产品有待于提升档次，将突破传统单一写字楼的形式，产品形态将多样化；本案方向：基于写字楼售价与公寓基本持平，且租金与售价处于较低的水平，本案不建议开发写字楼。商业市场：区域商业市场集聚能力将进一步增强，消费升级促进商业精品的开发；本案方向：打造城市休闲商业街区，形成休闲、娱乐、精品购物体验目的地。酒店市场：仁皇山新区高星级酒店市场空白，且新城区需要酒店形成高端商务形象；本案方向：本案位于湖州行政中心，具有打造酒店的先天条件，建议开发高端酒店。项目各物业需瞄准细分市场，打造精品物业。6区域交通属性区域规划发展区域人口属性项目地块属性对本项目的启示区域土地的现实性和未来性向我们昭示，从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。仁皇山作为具有较强独立性的新城区，无论在地理空间上，还是未来在城市政治经济发展格局中，都扮演了一个重要的作用，将是新城市建设的典范，因此对于本项目的把握，应当以一个城市运营商的角度从城市宏观发展的高度来衡量。¾本案项目地处湖州市仁皇山区域，位于湖州市北上角，未来的城市中心区；¾项目区域交通线路内连城市中心、外通周边城市，交通线路便捷；¾项目区域距离湖州市政府办公区仅一步之遥，距核心浙北商城商贸区3公里，距离湖州汽车站5公里，距上海150公里，距杭州90公里，距南京140公里，一个半小时覆盖长三角城市圈。¾区域整体定位成城市之行政中心区域，且目前开发已相当成熟；¾建立城市发展战略规划的全面体现，集中了湖州的行政、教育、文化等众多机构；¾仁皇山区将打造为湖州城市发展方向的现代化、高品质、高科技的新城，建成后将形成政治、文化、休闲一体的综合性生态城市，将成为浙江北部城市的标志性新城，湖州的城市居住新区。¾区域人口最近几年逐年增长，随着新建楼盘陆续交房和行政中心各机关大楼启用，未来一至三年内，区域将导入大量人口；¾仁皇山新区楼盘均偏向于高端社区，同时行政中心办事机构聚集，未来导入人口将以湖州高收入人群和公务员等高素质人群为主，并产生人群聚集效应，吸引其他区域人流导入。¾地块四周相临城市主要行政中心、文化中心、水系景观等，发展前景良好；¾地块体量大，可塑性强；¾地块整体可开发为区域中心，发展集住宅、办公、商业、酒店等物业形态的城市综合体。土地属性分析3项目具备开发成为城市综合体的条件。73市中心商圈城西南区域余家漾区域凤凰区域汽车客运中心城东北区域市政府仁皇山新区本项目‹本项目位于湖州市仁皇山新区，紧临市政府行政中心。‹本项目距离湖州市中心商圈车行路程约4.5公里，车行时间约6分钟；距离凤凰区域、城东北区域、城西南区域、余家漾区域车行路程分别为2公里、4公里、8.3公里、6公里，车行时间在3-12分钟之间；距离长途汽车客运站车行路程约7公里，车行时间约10分钟。‹本项目可便捷达到城市各区域。土地属性分析项目在城市中的位置8‹城际交通：申苏浙皖高速公路与青铜北路形成立交互通口，城际交通便捷。‹城区对外交通：近期主要依托三环北路、太湖路对外形成便捷联系，远期待外环北路建成后则三环北路将作为城市道路。南北向则由太湖路和青铜北路作为南北向的对外交通干道。‹市区交通：通过凤凰大桥、中兴大桥、南太湖大桥10分钟至湖州市区，半小时可达湖州其他任何区域，利于导入湖州其他区域人口、客流至仁皇山区域。本项目318国道其美路江南工贸大街陵阳路青路仁皇山路龙王山路人民路苕溪路杭长桥路客运中心市区客源导入途径：太湖路／长市区客源导入途径：太湖路／长兴路兴路//青铜路青铜路城东北客源导入途径：三环路城东北客源导入途径：三环路相邻城市客源导入途径：申苏浙相邻城市客源导入途径：申苏浙皖高速公路皖高速公路3土地属性分析项目区域与城市的关系三环路太湖路长兴路体育场路铜9‹项目周边现状以行政中心、文化中心、居住区为主，围绕旄儿港形成河道景观体系。‹行政中心：已建成政府大楼、气象局、环保局、国土资源局、海关局、报业大楼，在建近期投入使用的有质检局、地税局、检察院、法院；‹文化中心：图书馆、博物馆、市民广场、科博中心、少年文化宫、歌剧院等；‹居住区：已建小区金色地中海、仁皇山庄、城市之心等相继交房入住，住宅开发相当成熟，但目前区域配套商业设施缺少。3土地属性分析项目区域现有状况凯莱国际爱山小学天盛花园城市之心仁皇山庄金色地中海市民广场市政府图书馆政府配套用地报业中心环保局检查院本项目太湖路三环北路金宸花园绿色家园仁皇山路青铜路长兴路旄儿港气象局少年宫博物馆大剧院海关质检局法院S18地块国土局绿城项目10‹规划背景：随着提升城市地位，改善城市环境，加快城市建设的步伐，湖州市开始着手于城市空间的北扩，而仁皇山城市中心区的建设拉开了北拓的序幕；‹规划期限：规划期限自2003年至2020年‹规划范围：仁皇山分区北片（三环北路以北），包括长田漾用地，规划主要为高教园区、体育、居住和生态绿地；南片（规划三环北路以南、青铜北路以东），规划进一步完善现状行政中心、文化中心的建设，同时适当布置部分居住、商贸用地。规划总用地为1316.76公顷，其中城市建设用地1100.53公顷。‹功能定位：行政中心、文化中心、现代生态居住休闲区。仁皇山新区城市化目标至2020年为99%以上；至2020年规划城镇建设总用地为11平方公里，至2020年规划常住人口为8-10万人。本项目成熟期预计为五年，项目成熟后，预计导入人口约5万人。3土地属性分析项目区域规划发展11仁皇山新区目前区域人口导入较少，根据仁皇山新区2003-2020年规划，远期2020年未来人口导入将达到8-10万人。从地域角度讲，仁皇山新区存在导入大量人口的基础，随着区域得到认可和发展成熟，预测仁皇山新区人口导入将逐渐增加。未来一至两年区域新建楼盘交房和行政中心各机构大楼启用，将导入大量人口，并产生聚集效应，带动其他人流导入。仁皇山新区人口导入趋势图仁皇山新区作为湖州市未来的主要核心区域之一，将导入大量人口，由区域环境、规划决定，未来人口将主要由居住人口、政府机构人员、商务人员、旅游人口、商业消费人口等构成；对住宅、商业、酒店等存在需求。2007年2010年2013年2016年2020年3土地属性分析项目区域人口属性12地块位置：地块位于仁皇山新区，道路四至：南临旄儿港，东接太湖路，北隔仁皇山路，西靠垄山南路。地块现状：地块南面为旄儿港，相临地块区域现状为城市景观绿化带；地块内部居民住宅基本动迁完毕，少许居民房存在，其他现状大多为农田，基本平整。地块所处区域城市建设、房地产开发已