浅析地铁项目启动及其对沈阳市场的影响

1浅析地铁项目启动及其对沈阳市场的影响文/沈阳中原市场研究部一、规划发布8月21日上午10时，沈阳市政府召开新闻发布会，正式对外宣布，国务院正式批准沈阳市城市快速轨道交通建设规划，其中包括市民企盼已久的地铁建设。古老的沈阳将迈入“地铁时代”。新闻发布会由沈阳市副市长邢凯主持，辽宁省发改委副主任李国运宣读了国家批准沈阳实施地铁项目建设的有关文件；沈阳市委常委、常务副市长赵长义系统详细地发布了沈阳地铁项目的相关新闻。在地铁1号线开工前，沈阳还有两项工作必须完成。一项是拿到国家发改委正式下达的开工批准，目前，国家开发银行的资金承诺函和可研报告，均已递交国家发改委。近期，中咨公司将再次来沈考察开工前的各项准备工作，预计9月开工批准有望下发。目前，地铁1号线一期工程开工准备和2号线一期建设的前期工作正在按计划进行。下一步将按照国家关于地铁建设管理的要求，抓紧技术方案和机电设备系统选择方案工作，精心选择施工、监理队伍，力争１号线一期工程在10月底或11月初开工。附件：沈阳地铁大事记时间历程1965年经国务院、中央军委批准，沈阳修建地铁工程，并在沈阳东郊破土动工，后因“文革”停建1990年沈阳市启动轻轨一期工程建设1992年国务院批准立项1993年沈阳再次筹建地铁，国务院批准工程可行性研究报告，后因各种原因没有实施。1998年沈阳第三次筹建地铁，正式进行前期准备工作1998年《沈阳市快速轨道线网规划》编制完成，该规划共设计五条轨道交通线路，纳入《沈阳市城市总体规划》并经国务院批复1999年12月沈阳市地铁一号线一期工程项目建议书上报国家计委（发改委）2000年1月地铁一号线一期工程项目研究报告通过专家组评审2002年9月通过国家计委初审。并于当年10月上报国务院2002年10月国务院第142次总理办公会进行了讨论22003年9月沈阳市第一个按照国务院有关精神，编制了《沈阳市快速轨道交通建设规划》，并上报国家发改委2004年3月通过建设部初步审查2004年10月辽宁省政府正式上报《关于报请国务院批准沈阳市快速轨道交通建设规划的请示》。2005年3月国家发改委来沈考察项目情况2005年6月向国家环保总局报环境影响评价报告书。目前开工前的各项准备全部完毕。2005年8月国务院正式批准沈阳市城市快速轨道交通建设规划二、规划详解国家有关部门和专家充分肯定了沈阳地铁建设规划，认为“符合城市总体规划和城市客流方向，符合优先发展公交的城市发展战略，体现了城市发展整体定位要求，规划布局和总体规模适当，符合实际，具备建设实施条件”。规划确定的目标，是通过发展地铁构建以轨道交通为骨干、与其它交通方式协调发展的城市公交体系。具体布局是：环形加放射线，由东西、南北各两条线路和一条环线、两条支线构成沈阳市地铁交通网络，总长度182.5公里，覆盖连接城市中心区及外围主要发展区域。根据规划，沈阳市将自2005年至2012年，先期建设地铁1、2号线一期工程，即两条线的中间段，形成十字形轨道交通骨架。建设里程40.85公里，总投资171.8亿元，全部为地下线路。1号线一期工程西起张士沈阳开发区，东至黎明文化宫，全长22.05公里，设张士、黄海路、重工街、保工街、铁西广场、沈阳站、南京街、青年大街、怀远门、津桥路、黎明文化宫等18座车站，总投资额94.8亿元，每公里平均造价4.3亿元。计划工期54个月，2005年11月开工，计划2010年4月建成通车。2号线一期工程北起白山路，南至浑南新区，全长18.8公里，设车站16座，总投资77亿元，每公里平均造价4.1亿元，计划工期48个月，2006年10月开工，2010年10月竣工。1、2号线一期工程地铁平均深度16米，车站建筑最浅底板标高深度22米。1、2号线一期工程共设34个车站，车站平均建设规模一万平方米。1、2号线交叉换乘站设在青年大街。3号线全长33.1公里。也是市区东西向客运交通走廊，线路经由市内8个区，连接了西部杨士地区，经由沈辽路、艳粉居住区、滑翔居住区、沈阳站、市政府、中街商业区、大东3工业区、七二四工业区和北部虎石台副城。主要功能是加强市区西南部、东北部副城与城区间的交通联系。4号线全长25.6公里。贯穿市区南北向，经由北部下坎子地区、长客总站、大东广场、中街商业区、五爱市场、南塔地区、五里河、王家庄、浑南大市场和南部苏家屯副城。主要功能是加强市区北部、南部苏家屯副城与市中心的交通联系，促进浑南新区建设。4号线支线经由先农坛路、长青街到浑南，全长7.2公里。5号线是环线，全长29.6公里。经由铁西广场、铁西工业区、皇姑亚明居住区、辽宁大学、北行商业区、省政府、长客总站、上园工业区、大东工业区、带状公园、泉园居住区、南塔地区、东北大学、南湖公园、方型广场、砂阳居住区、滑翔居住区、艳粉居住区、铁西商业区。主要功能是串联沟通市内各区，连接大型客流集散点。5号线支线经由北二路，西至于洪车场，全长4.9公里。附图：沈阳地铁站示意图（由沈阳公交网提供）注：以上述文字部分为准4三、地铁对整体经济的影响地铁将给人们带来的好处之多是人所皆知的事，归纳起来主要有：1、地铁能有效地改善人们的出行条件，极大缓解城市交通压力。2、地铁有利于降低中心城区的人口密度，促进副城和近郊的发展，加快沈阳城市总体规划的实施。3、地铁建设将催生“地铁经济”，拉动地方经济发展。4、地铁建设有利于沈阳相关产业及装备制造业的振兴。5、地铁可减少城市的空气和噪声污染。四、未来几年地铁对房地产的影响1、地铁沿线的商业地产更加繁荣地铁从来都是商业的强劲动力，这在美国的纽约，日本东京，法国巴黎以及中国香港的城市发展历程中已经屡屡证明。借鉴国内外100多个已经建成地铁的城市的经验，沈阳决定让地铁更有“含金量”。赵长义表示，沈阳市将把地铁的出站口设计与地面的商业设施相衔接，从而使每一个出站口，都形成一个新的“地铁商圈”，在这方面，日本、香港等地的成功经验值得学习。目前，沈阳地铁1号线一期工程的18个站点已经确定，22.05公里沿线，不仅将大东、铁西两大工业区连成一线，而且沿途还串起铁西广场、太原街、中街三大商圈以及沈阳站这一交通枢纽。“几年后，沈阳的商业格局很可能因为地铁建设而发生变化。”地铁能够有效地汇集人气，人气催生商机，商机拉动消费，这一系列连锁反应，必然会推动沈阳地铁沿线的商业更加繁荣。2、地铁将使得沈阳快速完成“郊区城市化”进程沈阳的周边地区因受到配套不完善、交通不方便等因素的影响，房地产市场的热度一直没有市内中心地区的高，价格也相对较低。但是，地铁的开通将会改变这一现状。例如：以前从黎明文化宫—张士，（从黎明文化宫乘坐243路公交车到沈阳站，换乘261路公交车到张士开发区，共计43站）公交车里程：35.6公里，耗时120分钟左右，而且冬天冷，夏天热。但是如果地铁开通，地铁全程20.05公里，只需45分钟就可到达，且免去了严寒和酷暑的煎熬。方便快捷的地铁会加快城市格局的改变，低廉的房价、便利的交通一定会引发资本、人口向郊区的转移，居民数量将会逐渐的增多。3、地铁沿线的物业将受到利好消息牵引价格上涨5居民数量增多了将刺激本地的配套快速完善起来，同时商业的发展也将受到“地铁经济”的刺激发生日新月异变化，地铁附近的物业拥有地上和地下双重交通优势，其升值潜力也比非地铁沿线物业高。所以相信在未来几年内，地铁沿线物业将是投资热点。业内人士普遍认为，那些现在价格较低的地铁沿线的近郊房源将会受到追捧，价格可能在地铁动工和试运行前后发生较大的变化，拉近近郊和中心区的房价差距。个人认为：地铁建设期间，沿线房价走势会以“马鞍”形状倾斜上扬。如下图：有人说地铁是地下对地面的一次革命———地铁到哪里，哪里的房价就涨，继而带来楼市价值与布局的重新整理，全世界的地铁线都在表现着地铁对房产的增值作用。研究者普遍认为，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5％~15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。例如：上海2004年11月26日轨道交通5号线正式开通，这为闵行区的楼市添活力。四周房产几乎告罄。轨道交通的诞生不仅拉动了城市与郊区之间的距离，方便了众多市民的出行，还极大拉动了上海的楼市。轨道5号线（莘闵线）银都路站的好世凤凰城2003年年初的价格为3700元/平方米，如今涨到了5600元/平方米，一年涨幅51%；颛桥站这个曾无人问津的地区，其周边楼盘价格已升至5000元/平方米，此区域半年前的价格为3500元/平方米左右，半年上涨42%。短短时间内，如此高的升幅令人咤舌……又如：广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％~25％。1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％~25％。从中原地产成交数据来看,靠近地铁一号线附近的楼盘,如花地湾广场、西门口广场、锦轩等楼盘。对比推出市场时的一手售价，现所有一号线附近楼盘二手售价基本上都上涨了15%以上。再如：南京的地铁将于8月12日开始试运行。沿线的楼盘在打了一阵地铁牌后，逐渐偃旗息鼓。但是地铁对于沿线楼盘房价的助推作用，却越来越明显。如：位于红山动物园站6的金基翠城，去年10月份的时候，其销售均价为5600元/平方米左右，而今年6月份的销售价格已经达到6300元/平方米，每平方米上涨了700元左右。位于南京站附近的湖景花园，去年10月份的销售均价为6000元/平方米，而目前的成交均价已经超过6900元/平方米，每平方米上涨了900多元。上涨幅度已达到15%。有专家预测价格还会上升，地铁沿线楼盘存在25%的升值空间。沈阳的房价同样也会受到地铁的影响，尤其地铁沿线的部分在售楼盘的价格会在地铁正式开工建设的初期上涨，根据不同地区其幅度预计达到10-20%，同时二手住宅也会有相应幅度的上涨。相信在未来几年内，地铁物业将是投资热点。同时，也有不少投资者根据政府规划的地铁线路提早入市，以期达到以最低价入市，赚取更多的回报。“投资跟着地铁规划走”，成为某些投资者的“投资绝招”。预计沈阳市场的房价将以整体平稳上涨为主。